主题：zt--开征物业税真能抑制房价吗?

开征物业税真能抑制房价吗? 十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中关于税收政策的内容指 出： “分步实施税收制度改革。按照简税制、宽税基、低税率、严征管的原则，稳步推进税 收改革。实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有 关收费。” 当大家都在讨论房价过高的原因时，一般都把原因归结为土地拍卖制度、炒房客太多、 开发商利润太高等等。其实，另外还有一种力量在推动房价的上涨———名目繁多的房地产 税费。高房价总是和高税费相对应，而税费至少占房价初始价格的30％左右。 开征物业税，把开发商造房子时缴的税，包括房产税、城市房地产税、土地增值税以及 土地出让金等收费，并改由购房者以后每年来交。从理论上说，在购买新房这一环节上，消 费者至少可以减少10％－20％的购房成本。如果这样，根据美英等国的经验，新房子的价格 可能会相应降低。 当然，在未来的几十年里，如果你家房子周围的配套设施不断改善，有了地铁、大卖 场，车位多起来了，人气也旺起来了，那么，物业税的税率也会随之上涨。 目前买了已经包含以上税费的购房者也不用太担心，将来可能会减免物业税。经济学家 张五常在《给中国十个经济建议》（1999.10.13）一文中，给中国的第九个建议就是“税制 要简单。但在物业上，可按物业所值的估价每年抽百分之一的物业税”。 从今年开始，物业税将在全国从试点到全面铺开。 我们买一套房子，这套房子的房价中已经包含了多少税？ 包括房地产开发的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得 税等等；房地产占用的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税等等。 在中国的房价中，税费及房产商利润占到了60％，建筑成本只占40％。而在国外的房价 中，建筑成本占房价的70％，税费及房产商利润约占30％。 近日，在杭州萧山举行的“涉外企业税收政策高层论坛”上，中国国际税收研究会会 长、前国家税务总局局长卢仁法透露：“物业税不是大家熟知的物业费的替代，而是对不动 产（房子）征的税，是财产税。而且在‘物业税’的模式之下，房地产业的税收征收环节也 将往后移。” 重税是高房价的原因之一 在美国、英国等国家，房屋和土地是统一征税的，而中国目前却是房产税、土地税分开 征收。 比如，如果上世纪80年代买了套十万元的房子，现在增值到五十万元；买的时候周围是 一片荒地，现在有地铁、大卖场，交通便利，但其计税依据仍是十万元，这就显失公平了。 现在统一成为物业税，根据土地增值等各种情况来计税更合理。 中国实行的是“批租”的土地使用制度，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地 者可以向政府购买一定期限内的土地使用权。根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70 年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。 依照这一制度，房地产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的 几乎全部的房地产税费。 央行行长周小川认为：“采用批租形式，政府必然希望土地能够卖出较好的初始价钱， 以便于政府改善公共服务和城市基础设施。” 房地产开发、土地占有的税费太多还造成了一个直接的结果———房价过高。 杭州一家以建造单身公寓为主的房产公司总经理告诉记者：“现在有的城市各种税费和 地价占房价50％左右，多达百余项。其中重复和不合理收费就约占房价的30％。” “羊毛出在羊身上”，政府向开发商征税，开发商只好把税费摊到房价上，房价自然就 抬高了。虽然，房产公司通过接下来的投资开发可以抵扣部分税费，但这时房子已经卖给了 消费者。 早在1996年，国家计委和财政部就明令要取消48种不合理收费，有些省市也下文要求取 消部分不合理收费，但一直以来，成效并不显著。 财政部税政司一位负责人透露：“物业税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房 地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业 税。” 这位负责人说：“到目前为止，物业税的税负水平尚未确定，但有一个基本原则，即科 学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本 相当。” 也就是说，把现在买房子前已经交的税，放到买房子后，按年交。 对于政府而言，实行“物业税”制度后，土地的使用要定期进行评估。从理论上说，征 收物业税，会使土地初始价格比较低，但是每年都要承担一定的物业税，物业税成了未来的 预期收入。 你住的房子由于基本设施的变化而升值（比如公路、地铁通车后，沿线的土地价格就会 提高），从而物业税也会跟着提高。 别人怎么收物业税 在澳门特别行政区，对实得或由官方估之租金（倘若没有租出者）征收分别为16％或 10％的物业税。 在香港特别行政区，拥有坐落在香港的土地或物业的业主，须按物业的租金收入缴交物 业税。税额是按每年租金收入减去20％作为修葺及支出后，再以15％计算。因为有扣除项， 香港的物业税要比澳门低不少。 加拿大的物业税则更加复杂。在加拿大，拥有物业就需要向市政府缴纳物业税（也称地 税），用于提供各项公共服务。逾期缴纳物业税，不但会被罚款和抽取利息，连续三年欠 缴，市政府更有权将物业拍卖。 物业税属于财产税类，其征税的环节集中在财产的保有阶段。根据国际惯例，需要有关 部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税。 中央财经大学刘桓说：“物业税可能带来的影响是，规范房地产的税费，对目前买房过 程中复杂的税费征收进行梳理。现在我国涉及房地产的税费中，收费所占的比重太大。而且 在涉及房地产的各类税种中，存在税基重叠、重复征税的现象，确实应对房地产设立统一规 范的物业税。” 不能重复征税 “我买房子的时候房价已经这么高了，还交了很多税。国家如果还打算另外征税，那和 加价有什么区别？”杭州一家企业的白领李先生非常不满。 不久前，他向银行贷款在上海人民广场附近买了新房子，成为一位“有产者”，当然也 是一个“大负翁”。新房子地段蛮好，价格自然也不低，新房总值100多万元，他首付30多 万元，月供要5000多元。因为是二手房，所以还交了近两万元的契税（上海的税率为 1.5％）。因为是外销房，物业费也是一笔不小的开销，加上水电、煤气、电话等费用每月 平均要1000多元。 用尽一生积蓄买了房子，如果有人说“你没缴税，现在开始要缴了”，你显然会吃不 消。 开征物业税有利于避免批租制的弊端，但是，从实行了20多年的批租制过渡到物业税， 显然要经过一番十分复杂的过渡阶段。 目前许多买房人已经在房价中一次性缴纳了多年的土地税费，而物业税一旦开征，对所 有的房地产一律按新法收税，则对已经购房者来说，一来将大大增加其负担，二来也是重复 征税。 如何处理过渡时期的税收政策，是开征物业税面临的最大矛盾和难题。 财政部税政司一位负责人透露，物业税的开征需要有一定的措施进行过渡。可以在新税 法实施的一定期限内，对老的房地产采取老政策；也可以对收入水平或住房价值在一定标准 以下的城镇居民和农民减免征税，使低收入的居民和大多数农民在一定的时期内不用负担物 业税；同时，根据经济发展水平和收入水平的提高，逐步缩小减免税的范围。 到目前为止，物业税的税负水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地 产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体收入规模与其基本相当。 【评论】希望国家此举真正能做到抑制放假？我们消费者要明明白白消费，一定要弄清房价 的构成！到时候新房子出来，当然要比现在便宜20%才合道理，税费改为每年交，在房价真 的少了税费这一项的情况下，还是会减轻我们买新房那一会的压力，当然，开发商一定要把 这一项剪掉，不能蒙我们消费者，得讲点良心才行得通。 我们真的要多了解，多掌握知识，才能知己知彼，不上开发商的当！ 真正要降低房价，还有实施的难度啊！ 当前，我们最关心的是，我们刚买的房子，不能再开征物业税！因为我们已经交了税费！ -----------------------------