主题：置业顾问：五大因素主导买房置业

置业顾问：五大因素主导买房置业 -------------------------------------------------------------------------------- 2004年02月27日 08:57 深圳新闻网 买房，作为家庭中最大的消费与投资支出，谁都希望自己的房产除了居住外，还能不断升值。对于2004年的买房置业者来说，地段、环境、配套、户型、楼价仍将是值得关注的五大因素。 地段为先升值在望 在诸多影响房产增值的因素中，位置是首当其冲的，是投资取得成功的最有力保证。影响房价最显著的因素是地段，而决定地段好坏最活跃的因素则是交通状况。一条马路或城市地铁的修建，可以使不好的地段变好，相应的房产价格自然也就直线上升。 从深圳楼市目前的情况看，有如下几大热点片区属于地段成熟置业之区：华强北、东门、华侨城、竹子林、后海等片区。前两大片区商铺项目开发较为集中，近来住宅也依托商铺的发展而腾飞，为该地商铺业发展带来了所需要的鼎盛人气；后两大片区则因居住的便利，致使发展商纷纷进驻，目前已经开发成较具规模的理想居住区域。 当然，选择好地段，就意味着住房单价的偏高。以南山为例，楼价一般在每平方米5000元左右，而后海楼价则高达每平方米7000元。李小姐是置业后海最早的一批人。她认为后海楼价虽然相对较高，但地段较为成熟，居家氛围十分浓郁，生活在此十分便利。 以人为本首重环境 环境作为一个宽泛概念，在房地产中主要包括生态环境、人文环境、经济环境，任何环境条件的改善都会使房产升值。每一个社区都有自己的背景，特别是文化背景。在知识经济时代，文化层次越高的社区，房产越具有增值的潜力。作为近几年深圳倡导的房地产发展模式——绿色地产、教育地产得到了较大的发展，充分说明了此类产品目前在市场中有较大需求。 纵观深圳房地产市场，香蜜湖、红树林、莲塘等片区皆属于以人为本的绿色项目开发密集区域，以上区域因周边环境较美，受到不少置业者的青睐。即使香蜜湖片区部分楼价高达10000多元每平方米，他们仍认为物有所值。2003年深圳楼市中，香蜜湖、红树林、莲塘皆取得了较好的销售业绩。 从教育环境来看，后代教育历来是每位家长关注的焦点，开发商能从而考虑到置业者这方面的需求，充分体现了其前瞻眼光。前有桃源居，后有阳光带·海滨城、绿海名都等楼盘，都以“教育牌”得到了市场的良好回馈。相信不仅在2004年，乃至今后很长一段时间内，这种房地产开发模式仍将是市场关注的焦点之一。 配套齐全彰显魅力 在关注房地产本身的同时，还要放眼所购房产的配套设施。配套设施的齐全与否，直接决定着该地段房产的附加价值及升值潜力，同时也是决定着入住后居家生活方面舒适与否的关键因素。同交通条件类似，配套条件也主要针对城郊结合部的居住区而言。配套设施完善的过程，也就是房产价格逐步上升的过程。 谈到配套，总让人联想到罗湖的优势。据了解，2003年罗湖多数项目的销售都取得了较好业绩，这是与罗湖物业的优势分不开的。记者跟随深圳晚报千人看楼团多次，每次去罗湖看楼都是人满为患。问及为什么这么钟情罗湖，大部分的看楼者都认为罗湖配套完善，生活十分方便。 从罗湖目前房地产发展格局来看，大致分为：莲塘、笋岗、翠竹、布心、东门、地王、国贸等几大片区。其中，翠竹、布心、东门、地王、国贸等几大片区皆处于市繁华地段，人口分布十分集中，若只是从置业者配套这一点的诉求来看，的确魅力巨大。 楼价适中潜力无限 价格的高低直接决定一个项目的置业群体范围，高端产品固有客户属于极少数富有人士；中高档产品客户主要为白领阶层，因目前深圳的购买力水平主要集中在白领手中，所以，中高档产品具有较大拓展空间。 从目前市区楼市的销售来看，均价处于6000至7000元每平方米的价位，属于主流；均价在6000元以下或之上主要集中在南山与福田、盐田三大区域。从关外楼价来看，均价基本徘徊在3000至5000元每平方米，按照销售量看市区销售量占绝大多数，所以，目前均价在6000至7000元每平方米的产品仍属于主流产品。 猴年伊始，业界便给予楼价莫大的关注，首先传言即将出台物业税，将促使房地产降价最大幅度为39％。而另一种观点则认为今年楼价将在去年基础上上涨5％，根据则是政府对钢材、水泥、铝三大行业的控制，势必造成猴年房地产开发建筑材料的上涨，从而带动房价的上扬。楼价上涨与下跌两“说”观点持有者之间的辩论，造就了置业者理性投资置业的行为表现。 从目前市场反应来看，一月楼市交易普遍呈现淡季的特征，或许，很大数量置业者或投资者目前正采取观望态度，关注房地产楼价的升与降。张先生本准备2月份买一套大三房，因为来深圳5年了，一直过着租房的生活，没想到刚过完春节回来，报纸上便刊登出今年房价最大可跌39％，跟妻子商量后还是决定看看再说。 户型创新市场需求 一个具有创新户型设计的住房，往往很快就销售一空。目前市场的销售压力不是房地产开发过热过快，而是真正有创意的户型太少，未能满足市场需求。 户型的设计往往直接与业主日常生活中所涉及到的采光、通风、视野、室内实用率等几大需求相关。纵观全市房地产概况，户型设计大多缺乏新意，区域与区域之间，片区与片区之间，户型设计大同小异，未能充分满足市场需求。开发项目同质化是2003年困扰深圳房地产界的一个难题，以往好的规划设计、新的建筑形式，往往立刻就能在市场上找到其仿制品或复制品，“平庸”成为房地产界的流行病。 但是从另一个角度来看，其实同质化的另一面是均好性的普遍提高。一些好的理念、设计、设备在复制的同时得到了普及，在比较之中得到了提高。当然，这种“均好性”的同质化对于销售非常不利。大家的产品都差不多，拿什么吸引有限的客户？于是仅仅是形式美的“创新”在不少楼盘营销时，被夸大为各种风情万种的卖点，煽动着大众追捧热情。 当然，2003年值得一提的两大项目是熙园、苹果园。前者创新在建筑的圆形结构，为住房的采光带来新的开发模式，后者重在塑造户型的时尚，因此，市场给予了它们较好的销售业绩回报。 作者:记者鞠波