主题：物业管理

业主购房后必须接受物业管理吗 有的业主认为自己出钱购买的房产为什么必须接受别人的管理呢？条例明确规定：业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。也就是说，业主大会与物业管理企业签定合同后，其合同约定的物业管理服务条款对全体业主具有约束力。但是，并非一切物业区域都必须聘请物业管理企业。因为业主对自己的财产享有充分的权利，有权决定是否聘请物业管理企业进行管理。如果建设单位或业主大会认为业主可以自行进行自助式服务，也可不聘请专门的物业管理企业进行物业管理，而将一些卫生、绿化、保安等事务分别交给数个专业公司处理。 业主财产、人身损害由谁负责 很多业主认为只要请了物业管理公司，一旦小区范围内业主的财产受到损失或人身受到伤害就应该由物业管理企业赔偿损失，其实不然。根据条例规定，业主要求物业管理公司提供的服务是按照业主委员会与物业管理公司签订的合同来确定的。凡是物业管理服务合同上没有的服务内容，业主无权要求物业管理公司提供。这就是说，业主的财产因被盗等原因发生的损失，如果在物业合同中约定了物业管理公司有保护业主家庭财产义务，物业管理公司没有按约履行义务，则应承担赔偿责任。如果物业管理合同中没有约定此义务，则物业管理公司无需对业主家庭财产的被盗等损失进行赔偿。 日前，深圳某小区的业主被外来人员砍伤，业主认为该小区多次发生人员伤亡事故，小区保安没有尽到安全防范义务，应承担赔偿责任。条例实施后，对此类案件的处理同样须看业主与物业管理企业签订的合同是否对此作出约定，如果物业管理企业没有保护每一业主人身安全的义务，且尽了相应的协助安全防范义务，物业管理公司是无需承担赔偿责任的。因此，签订好物业管理合同，对一些易引发争议的问题如车辆停放、保安服务等内容应尽可能在物业管理服务合同中明确约定，这样对明确物业管理企业职责，有效合理解决纠纷尤为重要。 物业管理企业能否停业主水电 在生活中一些业主因各种原因拖欠物业管理费，物业管理公司常常以停止水电供应相要挟，结果常为之发生纠纷。条例对此明确规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”因此，物业管理企业不能因业主欠交物业管理费擅自停其水电，否则视为物业管理企业违约。物业管理企业对此情形应依法向人民法院起诉。 物业管理费太贵怎么办 有的业主经常致电笔者抱怨自己所在的小区物业管理费太贵。有的管理服务水平差不多的住宅单位其收费标准差距竟达到一倍以上。更有甚者有的物业管理单位串通物价管理部门故意提高收费标准，牟取暴利。 如果业主认为物业管理费标准与提供的服务不相称，根据原国家计委颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》规定：物业管理公司的收费项目、收费标准和收费办法应该公布，业主有权要求物业管理企业定期（六个月或三个月）公布物业管理服务收费收支账目，并有权对此进行监督和质询。业主可据此看物业管理企业是否对收费项目均已履行了约定的服务，其利润是否超过约定的标准。如果物业管理企业未按约定提供服务或利润超过了约定的标准，业主可要求物价部门重新核定物业管理服务费的标准。根据《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》规定：住宅小区的物业管理服务除为个别需求提供的特约服务外，均实行政府定价或政府指导价，其利润率由省、自治区直辖市政府物价管理部门根据本地区实际情况确定。根据《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第二十四条规定：物业管理企业的佣金（利润）不得超过物业管理成本的10％。 空置房的物业费由谁交 随着房地产市场的调整，一些楼盘未售出的房屋或未交付业主的空置房较多。有的开发商就利用此机会作为具有较多投票权的业主参加业主大会，结果经常出现业主委员会成员由开发商操控的人员得以当选，而开发商又未按规定的标准支付物业管理费，这样一来，形成了权利和义务的严重不对称。 条例对此明确规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 装修管理费该不该收 在业主、租户装修时，物业管理公司往往要求交纳装修押金、装修管理费（包括垃圾清运费、装修人员出入证等费用）。笔者认为，除地方性法规及物业管理服务合同中有明确规定外，物业管理企业此类收费属于乱收费。因为物业管理收费除个别需求服务的收费外，均属政府定价或政府指导价范围。在物价部门对此收费项目没有明确规定的情况下，物业管理公司不得收取，否则即属违法。而且装修管理工作（包括装修人员出入、保洁服务）本是物业管理企业应尽之责，不应另行收取费用。业主遇此情况可向物价部门投诉或向法院提起诉讼要求其返还。