主题：关于园岭新村拆迁——园岭新村业主必读 【千万不要上KFS的当！！】
- 发表于2010-12-25
(接上文)
一般的居民业主对房地产行业并不在行，或非业内人员，所以对其利润可能也不太清楚，按园岭新村的占地面积，我粗粗估算了一下，如果园岭新村主体居民区全部推倒重来，按目前中信与益田开出的1：1.2的赔偿方案，如果新建住宅全部为32，最终这两家公司在园岭拆迁工程上获得的毛利润大约是200-300亿元（人民币），这还是完全偿清园岭原业主后的利润，至于在新小区重建之前付给业主的安置费，搬家费，入户后的装修费什么的，那根本是九牛一毛，完全可以忽略不计。
这两百多亿的利润还未包括新小区落成后低层裙楼出租给大型商户，比如万佳，沃尔玛之类的大型零售商以后每月的月租收入。
所以不管是谁只要拆了能重建起来，把原业主按市面行情搞定，那么回报巨大，利润可谓滚滚而来。
对于中信地产和益田集团这两家房地产商首次发放给园岭新村各位业主的这份“改建意见书”，我只能给予十字评价“无素质，无水平，漏洞百出”，显然这两家房地产公司在巨大的金钱利益前被冲昏了眼，想一口吃个胖子，过于心急了点。
难道他们真的以为，园岭新村同其他一些旧改小区，如木头龙，黄贝岭是一个等级的物业吗？
难道他们真的以为，园岭新村的业主都是一些菜农、小商小贩，给点小恩小惠就能轻松糊弄过关的吗？
不论如何，从这份“改建意见书”上看，两家房地产商确有糊弄广大园岭业主的嫌疑。试看：
1．不谈容积率，只谈补偿率，天下拆迁哪有这样的道理？前面讲过，园岭属于多层低密度住宅，容积率相当低，不过1.2，改建后的新小区容积率是多少，你要建多高的楼？比如你要建32层的高楼，那容积率起码要乘以4，变成接近5，只赔1.2倍的面积，太说不过去了吧？
2． 新建的小区设计方案如何？楼房式样，绿地规划，改造商总得有一个蓝图给业主过目吧？业主既然将本属于自己的房子贡献出去了，就有权知道将来回来后住的新房子是什么样，买个新房子还东看西看，千挑万选呢，回迁房能随意任人摆布？你将来给鸡窝大家就得住鸡窝？你将来给狗窝大家就得住狗窝？什么规划、设计方案、蓝图都没有，就空谈拆迁，岂不是纸上谈兵，空口开玩笑的话。
3．当园岭新村小区土地资源是业主的（业主有使用权），开发时投入的经费是开发商的，这属于两方面合作的双赢项目，现在开发商要将业主的土地回收，进行再开发，其间会产生巨额利润，那么作为合作者一方的业主有权知道这些财务审核情况，要有第三方会计师事务所对该项目进行审计，并要求开放商对业主公开此项目的使用财务情况，以此来防止开发商在其间套取暴利，产生腐败行为。现在开发商一切都是黑箱操作，只是说我愿意补你一点，赔你一点，其它一切财务情况拒不透露，这可疑。但是开发商他不愿透露总有人也能估算出来，就像我前面提到他搞这个项目最后获得的毛利是200多个亿。
4．补偿安置房的楼层和朝向让业主抽签决定，这本身就是把业主当猴儿来耍的一个条款。园岭多层建筑，几乎全部都是南北朝向的，朝向方面，原业主完全没有问题，现在却要抽签来定了，因为新建的高层会有东西南北四个朝向，还要抽签决定，等于在朝向问题上100%的优越，在拆迁后想重新拿回（朝南的房子）变成了25%，这是很大的一个吃亏。再有，园岭住宅的房子最高是8层，你新建一个32层的，5层以下用作商业楼，从5层以上到32层给住户抽签，不抽到高层的概率小，所以开发商在这里耍花招，建了新房子，你原有的，本该属于你的，好的朝向和好的楼层，对不起，他还不能给你，因为他要卖更好的价钱，所以你只能抽签。这属于开发商自定的霸王条款
5．对拆迁意向这种大事，开发商有找园岭业主委员会谈过吗？园岭业主们是否开过业主大会具体讨论过此事？绕开业主大会，直接找各业主想分头击破，忽略群众的智慧，忽略群众集体，开发商是何用意？难道想打“短平快”搞定园岭拆迁？我要说，各位园岭业主，在拆迁这件事上，大家一定要集中起来，召开一个业主大会，会上大家都要说出自己的意见，这样的讨论才能真正决定园岭是否该拆，决定园岭的命运
6． 对环境的影响，园岭经过二十几年的发展，已形成生态环境相当不错的“城市内小森林”拆迁对这些植物的影响是肯定的，开发商想怎么做？园岭的大树是否全部要砍掉？破坏生态环境对业主如何补偿？这些也没给业主们一个交代。
7．此外拆迁对某些业主还带来额外的影响的问题，如家有正在考学中的学生，重建期间内因搬迁对这些学生的学习造成的影响，如转学等，个别家长也是需要另外讨论赔偿方案的。拆迁意向书里也没有提及。
8．缺少中间担保方。这也是某些网友提过的，应找一家具有实力及公信力的机构，如国有银行做担保，防止一旦重建过程中开发商破产造成项目烂尾，不过中信地产的的背景后台是中信银行，实力还算是有保证的，所以开发商破产的问题出现的可能性不大，但是如再多一家银行做担保，如中信银行与建设银行联合担保，那必然更加安全。
综上所述，中信地产与益田集团拟出的这份“园岭改造意向书”，漏洞重重，毛病百出，连半成品都算不上，确实是在愚弄广大园岭业主的智商。作为两家很具实力的大型房地产开发商，写出这样差的“意向书”，真是太不应该！而作为园岭业主的你，如果看了这份意向书就喜滋滋地点头找两家地产商签字表示同意，那我说您的智商等级也只能同菜贩子或街头的小贩是一个级别的了。
(待续)
一般的居民业主对房地产行业并不在行，或非业内人员，所以对其利润可能也不太清楚，按园岭新村的占地面积，我粗粗估算了一下，如果园岭新村主体居民区全部推倒重来，按目前中信与益田开出的1：1.2的赔偿方案，如果新建住宅全部为32，最终这两家公司在园岭拆迁工程上获得的毛利润大约是200-300亿元（人民币），这还是完全偿清园岭原业主后的利润，至于在新小区重建之前付给业主的安置费，搬家费，入户后的装修费什么的，那根本是九牛一毛，完全可以忽略不计。
这两百多亿的利润还未包括新小区落成后低层裙楼出租给大型商户，比如万佳，沃尔玛之类的大型零售商以后每月的月租收入。
所以不管是谁只要拆了能重建起来，把原业主按市面行情搞定，那么回报巨大，利润可谓滚滚而来。
对于中信地产和益田集团这两家房地产商首次发放给园岭新村各位业主的这份“改建意见书”，我只能给予十字评价“无素质，无水平，漏洞百出”，显然这两家房地产公司在巨大的金钱利益前被冲昏了眼，想一口吃个胖子，过于心急了点。
难道他们真的以为，园岭新村同其他一些旧改小区，如木头龙，黄贝岭是一个等级的物业吗？
难道他们真的以为，园岭新村的业主都是一些菜农、小商小贩，给点小恩小惠就能轻松糊弄过关的吗？
不论如何，从这份“改建意见书”上看，两家房地产商确有糊弄广大园岭业主的嫌疑。试看：
1．不谈容积率，只谈补偿率，天下拆迁哪有这样的道理？前面讲过，园岭属于多层低密度住宅，容积率相当低，不过1.2，改建后的新小区容积率是多少，你要建多高的楼？比如你要建32层的高楼，那容积率起码要乘以4，变成接近5，只赔1.2倍的面积，太说不过去了吧？
2． 新建的小区设计方案如何？楼房式样，绿地规划，改造商总得有一个蓝图给业主过目吧？业主既然将本属于自己的房子贡献出去了，就有权知道将来回来后住的新房子是什么样，买个新房子还东看西看，千挑万选呢，回迁房能随意任人摆布？你将来给鸡窝大家就得住鸡窝？你将来给狗窝大家就得住狗窝？什么规划、设计方案、蓝图都没有，就空谈拆迁，岂不是纸上谈兵，空口开玩笑的话。
3．当园岭新村小区土地资源是业主的（业主有使用权），开发时投入的经费是开发商的，这属于两方面合作的双赢项目，现在开发商要将业主的土地回收，进行再开发，其间会产生巨额利润，那么作为合作者一方的业主有权知道这些财务审核情况，要有第三方会计师事务所对该项目进行审计，并要求开放商对业主公开此项目的使用财务情况，以此来防止开发商在其间套取暴利，产生腐败行为。现在开发商一切都是黑箱操作，只是说我愿意补你一点，赔你一点，其它一切财务情况拒不透露，这可疑。但是开发商他不愿透露总有人也能估算出来，就像我前面提到他搞这个项目最后获得的毛利是200多个亿。
4．补偿安置房的楼层和朝向让业主抽签决定，这本身就是把业主当猴儿来耍的一个条款。园岭多层建筑，几乎全部都是南北朝向的，朝向方面，原业主完全没有问题，现在却要抽签来定了，因为新建的高层会有东西南北四个朝向，还要抽签决定，等于在朝向问题上100%的优越，在拆迁后想重新拿回（朝南的房子）变成了25%，这是很大的一个吃亏。再有，园岭住宅的房子最高是8层，你新建一个32层的，5层以下用作商业楼，从5层以上到32层给住户抽签，不抽到高层的概率小，所以开发商在这里耍花招，建了新房子，你原有的，本该属于你的，好的朝向和好的楼层，对不起，他还不能给你，因为他要卖更好的价钱，所以你只能抽签。这属于开发商自定的霸王条款
5．对拆迁意向这种大事，开发商有找园岭业主委员会谈过吗？园岭业主们是否开过业主大会具体讨论过此事？绕开业主大会，直接找各业主想分头击破，忽略群众的智慧，忽略群众集体，开发商是何用意？难道想打“短平快”搞定园岭拆迁？我要说，各位园岭业主，在拆迁这件事上，大家一定要集中起来，召开一个业主大会，会上大家都要说出自己的意见，这样的讨论才能真正决定园岭是否该拆，决定园岭的命运
6． 对环境的影响，园岭经过二十几年的发展，已形成生态环境相当不错的“城市内小森林”拆迁对这些植物的影响是肯定的，开发商想怎么做？园岭的大树是否全部要砍掉？破坏生态环境对业主如何补偿？这些也没给业主们一个交代。
7．此外拆迁对某些业主还带来额外的影响的问题，如家有正在考学中的学生，重建期间内因搬迁对这些学生的学习造成的影响，如转学等，个别家长也是需要另外讨论赔偿方案的。拆迁意向书里也没有提及。
8．缺少中间担保方。这也是某些网友提过的，应找一家具有实力及公信力的机构，如国有银行做担保，防止一旦重建过程中开发商破产造成项目烂尾，不过中信地产的的背景后台是中信银行，实力还算是有保证的，所以开发商破产的问题出现的可能性不大，但是如再多一家银行做担保，如中信银行与建设银行联合担保，那必然更加安全。
综上所述，中信地产与益田集团拟出的这份“园岭改造意向书”，漏洞重重，毛病百出，连半成品都算不上，确实是在愚弄广大园岭业主的智商。作为两家很具实力的大型房地产开发商，写出这样差的“意向书”，真是太不应该！而作为园岭业主的你，如果看了这份意向书就喜滋滋地点头找两家地产商签字表示同意，那我说您的智商等级也只能同菜贩子或街头的小贩是一个级别的了。
(待续)
- 发表于2011-06-18
- 发表于2011-06-18
- 发表于2011-06-22
内容简介
本文针对近期有房地产开放商进驻园岭社区、向园岭新村各居民征求拆迁意见，简单介绍了园岭新村的特点，具体讨论了园岭新村是否应该拆迁的利与弊，以及如果进入拆迁议题，各位业主应该注意的事项。无论是否赞成拆迁，园岭各业主都可以将此文作为园岭新村拆迁补偿方案的对策指南。很多园岭业主受各方面因素影响，认识不到自己所居住的住宅，所拥有的物产的真实价值，而随意使用，或将其随意出租，将好好的生态住宅弄得污浊不堪，殊为可惜！本文作者系高级工程师，自1985年园岭初建成时全家就居住在园岭，作者本人有多年国外生活经验。作为园岭居民中的一分子，我想我有责任也有义务，将我这么多年来在国外学习到的先进的经验与理念传授给你们，如果是真正有心有素质的业主，我想我一点拨你们应该是能明白的。
正文
一． 园岭新村的概况与
园岭新村是深圳市自1980建市后规划的第一个大规模低密度住宅小区，由四条城市一级主干道路围成一个近似正方形，85年陆续建成入户，主体设计风格是西班牙式阶降式楼房，楼房的高度按相邻单元逐渐由最高8层一直到最低4层，这在当年的深圳市还是很漂亮的，四栋这样的阶降式楼房组成一个大X型，每一个X型内另有直落式8层楼房3-4栋不等。X型内两栋楼房之间绿地面积极大，一个X型围成两块独立花园，可供该地域居民散步，休憩。这使园岭新村形成独立的“园中有园”“楼下即有花园”“隔壁还有花园”的效果。当初园岭新村规划时就已将，农贸市场等周边配套设施考虑进去，园岭刚建成时已经有一所，一所，这些年来随着不断发展，当初的一所已发展为三所，而向外部扩展，成为省重点，另外园岭还建有大型超市一座，游泳池一个，小区健身活动点多个，市级大型邮电局两所，生活条件可谓极为便利，居民连续在园岭新村住上个一年，不用走出园岭新村，都一点不会觉得闷。
园岭新村从当年的规划来看，就是占据了深圳市的重心与制高点的，老深圳人都知道，深圳市刚成立时并不大，西边到上海宾馆就到头了，出了上海宾馆已经很荒了。而园岭新村在当年就在深圳市的地带，北边是八卦岭工业区，南边紧挨着荔枝公园，荔枝公园南边就是老市政府，东边是红岭路，深圳市唯一的两个区——罗湖区与福田区的分界线，所以园岭新村既可算福田区的也可算罗湖区的。西南是华强工业区，现在已经发展华强北商圈，是全国电子批发，园岭新村处于东门商业圈与华强北商圈之间，无论去哪一边都。这种得天独厚的地理，在全国范围来看都是很罕见的。这一些年随着深圳经济的发展，园岭新村周边的地理愈发显现，比如它除了自己圈内的大型超市新一佳，左边还有沃尔玛，右边有家乐福，北边好又多，南边去JUSCO也不太远，一两站之地内的华强北商圈里还有万佳与另一家沃尔玛，可谓集中了最便利的生活设施，已经到了“让你随便挑”的程度。因为园岭这种强大的魅力，使周围商家纷纷与之靠拢，比如沃尔玛前几年在园岭新村的隔壁——百花新村开立新店，明明位置不是在园岭新村，但仍以园岭命名，不以百花来命名。分店的名字是“沃尔玛园岭店”而不是“沃尔玛百花店”，虽然后者听起来更好听。
园岭新村的绿地覆盖与植物环境，也是令人羡慕的，不像某些新落成的住宅小区，外表看起来很时尚很漂亮，草地也有，但里面的树都是小小的，光秃秃的，因为树木的成长需要时日，园岭新村当年落成时种下的树，已经生长了二十多年，大多都已长成大树，少数大树隐隐有参天之势，类似古树了，园岭新村里一人不能合抱的大树应有百余棵。这些树（或小树林）为园岭新村提供了绝佳的生态氛围，除了有寻常鸟雀，园岭新村里经常能见到一些珍稀观赏鸟类品种，比如有八哥，红耳鹎等。每天清晨四五点，苏醒的鸟儿开始唱歌，居民仿佛置身森林之中。园岭新村虽然处于深圳繁华地区，但由于它占地面积大，故自成一域，住宅密度低，内部反而安静，闹中取静，正是生活在都市中的人最希望的。
此外，园岭新村对自然灾害的防范能力也是优秀的，因为当年时的市政工程没有偷工减料，园岭新村的排水系统优良，植被水土保持功能强大，再大的、持续时间再长的暴雨，在园岭新村里也不会形成水灾，只要雨一停，区内大部分路面在两小时之内已经完全干燥，令人称奇。另外园岭在深圳的地势，也算比较高的，所以深圳就算其它地方淹了也不会淹到园岭，看看中国现在其它地方或某些大城市只要连续多下两场雨就发水灾，园岭新村的人却天天盼望下雨，不知道“水灾”是什么意思。对园岭比较容易构成威胁的要属台风，在早年，园岭新村的树木还不够粗壮时，对抗台风的能力稍差，每次强台风一过，经常见到有个别树木被刮倒，但是十余年一过，小区内的树木已成气候，现在再强的台风对园岭内的树木也无可奈可了（除非人为去砍伐）。
二． 园岭是否应该拆迁之利弊谈
这一两个月以来陆续有一些房地产公司对园岭居民放出“园岭将要拆迁”的消息，既然一个建筑群落上升的“拆迁与否”的议题，肯定有些人认为此建筑群落有种种弊端，那么园岭新村究竟有何弊端呢，是否应该拆了重建呢？综合从网上各方面得到的消息与评价，我们现在就来分析一下。
1．楼房太旧了！外观不美观，房屋老化，外墙脱落，个别居民家中屋内漏水
2．小区内人员混杂，人员可随意进出，很多外来三无人员、拾荒者在园岭露宿，园岭成为盲流的天堂
3．治安不好，入室盗窃案发率较高，原因同第2点，因为社会人员可随意出入
4．无停车场，停车困难，小区内交通拥挤混乱
5．卫生环境差，垃圾随地抛弃，小区内老鼠蟑螂较多
6．自来水质量差，原因在于二十年前埋的自来水管道内部生锈，水龙头里经常放出来黄色带铁锈的水
7．物业管理公司管理不善，未对园岭新村进行有效的管理
基本上，园岭新村居民抱怨的问题，都不会脱出上述七点范围，仔细看一下，实际上很多问题还是共源问题，比如第2，3，5点，反映了小区内人员素质与卫生环境问题，实际上都可归结到最后一点物业管理上来，另外房屋外观修缮等，物管也应承担一定的责任。
总得看来，这些问题都是人为问题，与硬件有关的只有第1点和第4点，关于第1点，园岭房屋陈旧，这是一个事实，但是园岭新村从建成到今天不过25年，但如果一个房屋的寿命只有25年，恐怕太荒唐了吧，多数房屋的陈旧与折旧，是因为居住者不善保养而致，而非房屋本身质量问题。欧洲一些民居建成两、三百年还在使用大有其数，而很多房屋都有七、八百年的历史，现在在里面居住的感觉一样很温馨，这有如何解释？如果中国人住房子25年就要推倒一次然后重建，假设人的寿命平均75岁，那么他这一生里的房子要来回拆迁、折腾三次才行。当然中国人素来有喜新厌旧的劣性，住楼房都喜欢住新房子，而且要高层的，带电梯的，认为这样才够“气派”，够“高尚”，实际上，高层住宅严重压缩了人均居住空间（简单说就是同样的面积容纳了更多的人），无论对生态环境也好，对自身健康也好都会带来不利的影响，比如说生态，高层楼房住的人多，会产生更多的垃圾，消耗更多的能量，而且对周围环境的小热岛效应有很不好的影响（比如家家户户夏天都要开空调，那些交换出来的热量全部排到外面去了），是在一些高楼集结成群落的时候，因为人要呼吸排出二氧化碳，可想而知如果高楼里人很多那么这些废气也会多，而能净化空气，提供氧气的植物却减少了，所以高层楼宇群的空气质量也会变得较差。有些高楼内部空间因为空气自然流通不畅，需要另设鼓风机强迫气体交换，那么带来的问题是大家在高楼内部都要呼吸“带有机器味”的空气（如我们每次坐电梯的时候，呼吸的就是这种类似的空气）。而且如果一旦发生一些灾害，比如说火灾，平时依赖进出的电梯肯定是不行了，而平时闲置的逃生楼梯因为不常有人用多会建得狭窄，所以那时基本上就是“一锅端”，而如果发生地震等更严重的灾害，如果高层建筑出什么问题，那更是毁灭性的（当然深圳的地质情况还好，相当长时间内不会发生地震）。基于上述基本原因，如果楼越建越高，人与自然的关系就会越来越远，所以欧美发达国家的民居，一般都很少使用高楼（除非一些商业大都市，寸土寸金之地），都喜欢住在独户的小楼里，而这些小楼一般很少超过四层。在欧洲一些发达国家，多数城市都有数百年历史，那里的民居基本上一栋也没有拆毁，全是低矮的小楼，居民住在这样舒适的环境里自得其乐。
园岭新村是上世纪八十年代初修建的，那个时候人心还比较单纯，社会也没有现在那么商业化，什么都是一味图利，所以园岭新村在这种理念下的规划，就比较“接近自然”，修建的住宅楼最高不过八层，然而又不全是那么高的，还有一些很低楼层的单元，属于低密度住宅区，而且楼与楼之间距离较大，这使园岭新村的容积率很低，总得说来，大概是在1.2左右。
所谓容积率，简单说就是单位面积里住户的数目，当然是越低住户的感觉会越舒服，私家别墅的容积率是最低的，因为那么大一块地里，只有你一家在住。而且以前修建的房屋质量是有保障的，像什么豆腐渣工程，偷工减料什么的，都是2000年以后才出来的新名词。园岭新村的房屋质量，应该说还是不错的，个别住户反映的房屋漏水问题，应该与他们自己做内部装修时工程不到位不规范有关，因为园岭属于老房子，很多家庭都装修过两次，甚至三四次了，而外面自己联系的一些私人包工队伍，很多时候这些私人装修商都会加加减减，要么用的物料，要么施工时偷点懒，以达到业主给出的低报价，而业主在这方面非专业，通常难以察觉，所以过了一段时间（比如几年）以后，重铺的地面，墙面出现问题就不奇怪了。
所以，房子的新旧实际上不并是问题，房屋自然老化是自然存在的，再新的房子，住上个十年都会变成“旧房子”，而发达国家针对这种情况，会不断维护，修缮房屋，每隔两三年会不定期的检查房屋质量，对外墙进行粉刷，所以在一些发达国家，房屋看上去永远都是那么新。
关于第4点停车位缺乏的问题，这确实是一个问题，因为园岭新村上世纪八十年代修建的时候，还没有那么多的私家车，本来园岭新村所处的地理位置就极为优越，出门东南西北到哪里都，很多时候居民用不上车，所以那时的居民区就没有考虑现代小区才考虑的“停车位”问题。这些年深圳市居民收入提高了，很多人纷纷买了车，园岭新村立刻就出现“车位缺乏”的问题，但是我要指出，这里面有园岭先天硬件不足的因素，但很多也是园岭居民后天软件素质不够的原因，为什么这么说呢。
我们知道一个住宅小区如果配套车位的话，那么是按照“一户一车”的政策来考虑的，因为小轿车这种东西，是一个一吨多重的带四个轮子的铁箱子，它比一个人或三四个人的总重量和总体积都要大得多，所以从本质上来说，小车这种东西，属于一种破坏环境的工业化产品。假设现在有一个新的高尚住宅小区入住了，而且一户有一车，每户都有停车位，那么很可能过不了几年，这个小区内居民的生活素质又提高了，很多家开始买第二辆或者第三辆车了（这种情况也是很常见的），那么这个小区“车位不够”的问题立即就会突出来，而如果当初小区规划设计时给每户预留两到三个车位，又会造成严重的使用面积浪费——道理就是前面讲过的，车是一个很耗空间的东西，本来是给人住的小区，现在变成给车住的了。
造成这种矛盾的原因是什么？在于人的贪婪！本来一家开一辆车就可以了，现在为了某些原因，（所谓追求更新更好的车型，或摆阔等等）一定要多买几辆车，加重了自然环境的负担，最后造成自己使用上的不便。实际的例子里，这种人为的原因恐怕更严重一些，其实深圳现在交通已经做得相当不错了，比如04年深圳刚建成开通的时候，我刚从国外回来，本来在国外坐习惯了，一做深圳的新，顿时很不舒服，不想坐第二回，为什么，因为我感觉深圳的新还没有国外的旧干净、舒服。原因就是人的软件素质问题。但是这几年，发现深圳在不断改善，现在觉得深圳已经相当不错了，而且线路还在增加之中，再过几年，园岭新村边上就会有两条穿过，那样的话去哪里都方便了，还要买小车做什么？