人口变动对当前房地产市场的影响
住房价格变动往往被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长，被认为推动了住房价格上升；从住房供给的角度看，城市发展有必要增加建设用地配置以及居住用地的投入。但实际上人口增长却未必是当前住房价格市场变动的主要原因。即使是超大规模城市的上海，在人口增长过程中的人均住房拥有量是增加的。户籍人口的人均住房面积从2007年的28平方米增长到2014年的35平方米。即使按照常住人口口径，人均住房面积也从18.7平方米增加到24.2平方米。因此，住房供给不足的问题相对于提高城市居民生活质量而言是存在的，而城市住房供给不足的主要原因更主要在于住房分配的不平等。
从人口增长和住房需求来说，多数移民群体实际上是买不起住房的，他们的居住主要是低档次的非正式私人租赁房，他们中的多数也没有在城市永久居留的计划，所以并不会对住房市场带来很大冲击。流动人口居住在城市的边缘和接合部地区，而城市的房地产价格上涨的核心地区在中心城区。所以客观来说并不应该将住房地产价格的异常增长归因于移民带来的城市人口规模增加。
而从另一个方面来说，城市的建设用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因为一个基本的态势是，城市建设用地的扩张速度是快于城市人口的增长速度的。所以也有相当的理由假设，城市住房建设不足，是城市建设用地中的居住用地结构不能适应人口增长的需求，或者说是居住用地的过高土地成本和房地囤积行为加剧了住房供给的不足。
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住房市场发展的人口学后果
人口结构和家庭结构的变化在逻辑上会影响住房需求和房地产市场。例如结婚和家庭分裂会带来住房需求扩张，上海户籍人口的家庭户数从2000年的475.7万户增加到2013年的527.52万户，考虑外来常住人口，城市的家庭户数量保持着增长态势。上海每年登记结婚的人口从2000年以来总体呈现增长态势，从每年9.3万对左右增加到14万对左右（2008）。虽然我们的研究表明，人口因素对当下房地产和住房市场的影响忽略不计，但值得引起关注的是房地产和住房市场发展所引发的人口学后果。
生育率下降和不婚率上升
住房市场发展过快首先可能进一步带来生育率下降和不结婚率上升。住房是家庭再生产的基本条件，极高的住房价格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推迟结婚决策和生育决策。特别是文化习惯上，人们往往将购房作为婚姻的必需品，使得收入和储蓄相对较低的青年人口往往推迟婚姻和生育、甚至实际上没有了婚姻的能力。城市中同居现象的增加一方面受到青年人口个人主义行为方式的影响，另一方面也受到住房成本过高无法结婚的影响。上海城市户籍人口的总和生育率已经下降到1.01（2013年），六普数据的常住人口总和生育率为0.8（2010年），特大城市的极低生育率的重要原因之一，是住房增加了结婚和生育成本，婚姻率较低、不婚率的提高、生育意愿下降，都会相应降低生育率。因此，目前虽然全面放开了二孩，但实际上城市人口仍然具有极低的生育率，甚至连生育第一孩的意愿都在下降，更不用说是第二孩了。
人口变动对当前房地产市场的影响
住房价格变动往往被认为是住房供给和需求失衡的结果。快速城镇化和人口集聚带来住房需求增长，被认为推动了住房价格上升；从住房供给的角度看，城市发展有必要增加建设用地配置以及居住用地的投入。但实际上人口增长却未必是当前住房价格市场变动的主要原因。即使是超大规模城市的上海，在人口增长过程中的人均住房拥有量是增加的。户籍人口的人均住房面积从2007年的28平方米增长到2014年的35平方米。即使按照常住人口口径，人均住房面积也从18.7平方米增加到24.2平方米。因此，住房供给不足的问题相对于提高城市居民生活质量而言是存在的，而城市住房供给不足的主要原因更主要在于住房分配的不平等。
从人口增长和住房需求来说，多数移民群体实际上是买不起住房的，他们的居住主要是低档次的非正式私人租赁房，他们中的多数也没有在城市永久居留的计划，所以并不会对住房市场带来很大冲击。流动人口居住在城市的边缘和接合部地区，而城市的房地产价格上涨的核心地区在中心城区。所以客观来说并不应该将住房地产价格的异常增长归因于移民带来的城市人口规模增加。
而从另一个方面来说，城市的建设用地不足以及居住用地投放不足，也未必是事情的真相。因为一个基本的态势是，城市建设用地的扩张速度是快于城市人口的增长速度的。所以也有相当的理由假设，城市住房建设不足，是城市建设用地中的居住用地结构不能适应人口增长的需求，或者说是居住用地的过高土地成本和房地囤积行为加剧了住房供给的不足。
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住房市场发展的人口学后果
人口结构和家庭结构的变化在逻辑上会影响住房需求和房地产市场。例如结婚和家庭分裂会带来住房需求扩张，上海户籍人口的家庭户数从2000年的475.7万户增加到2013年的527.52万户，考虑外来常住人口，城市的家庭户数量保持着增长态势。上海每年登记结婚的人口从2000年以来总体呈现增长态势，从每年9.3万对左右增加到14万对左右（2008）。虽然我们的研究表明，人口因素对当下房地产和住房市场的影响忽略不计，但值得引起关注的是房地产和住房市场发展所引发的人口学后果。
生育率下降和不婚率上升
住房市场发展过快首先可能进一步带来生育率下降和不结婚率上升。住房是家庭再生产的基本条件，极高的住房价格增加了婚姻和生育的成本，使得青年人口推迟结婚决策和生育决策。特别是文化习惯上，人们往往将购房作为婚姻的必需品，使得收入和储蓄相对较低的青年人口往往推迟婚姻和生育、甚至实际上没有了婚姻的能力。城市中同居现象的增加一方面受到青年人口个人主义行为方式的影响，另一方面也受到住房成本过高无法结婚的影响。上海城市户籍人口的总和生育率已经下降到1.01（2013年），六普数据的常住人口总和生育率为0.8（2010年），特大城市的极低生育率的重要原因之一，是住房增加了结婚和生育成本，婚姻率较低、不婚率的提高、生育意愿下降，都会相应降低生育率。因此，目前虽然全面放开了二孩，但实际上城市人口仍然具有极低的生育率，甚至连生育第一孩的意愿都在下降，更不用说是第二孩了。