主题：珠江东线房价变平之理论分析：深＞莞＞穗

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■森林1号、理想0769引起“珠东变平”思索
 
2007年9月23日下午14：30~17：30，求迷会第二季演讲会“楼市真相透视之地缘楼市与恐怖平衡”在福田区福民路福田会堂（福田新区委大院内东侧）举行，大约260位求迷会成员以AA制支付费用后参与。
 
来自北京的青年学者马沈楠（也就是本站《终极探索：货币供应怎样使房价崩溃？》一文的作者Msnljx，本文反响甚巨。网址为www.banq.cn/html/4481.htm）先生与半求www.BANQ.cn分别对楼最新情况做了分析，半求其中提到了“珠江东线房产相对值应该变平”的观点。
 
所谓“珠江东线”，其实就是指珠江东岸的三个城市广州、东莞、深圳。本观点虽然不是当天的主要观点，但由于足够微观，因此关注者较多，特别是从森林1号、理想0769两个东莞值得注意的楼盘去研究，就更值得关注，今天特别予以成文。
 
■三城数据罗列
 
7434.4平方公里的广州，2006年GDP为6236亿元，总人口948.75万人。计算得出单位GDP密度为0.84亿/平方公里、人口密度为1276人/平方公里。
 
2465平方公里的东莞市，2006年GDP为2625亿元，总人口为750.63万人，计算得出单位GDP密度为1.06亿/平方公里、人口密度为3045人/平方公里。
 
1950平方公里的深圳，2006年GDP为5813.56亿元，总人口为826.94万人，计算得出单位GDP密度为2.93亿/平方公里、人口密度为4241人/平方公里。
 
数据说明：1、人口数据为了具备可比性，因此全部采用2005年全国1％人口抽样调查主要数据公报中的人口数据；2、面积数据采用省政府公报；3、由于物流密度上，不具备可供可比的数据，因此忽略，半求www.BANQ.cn以GDP密度、人口密度作为决定城市价值的主要数据。
 
■三城相对价值关系
 
半求从容易计算的两个密度指标来看，广州都属最低，此上一次是东莞、深圳。因此以广州为基数对比东莞与深圳：
 
1、单位GDP密度相对关系----广州：东莞：深圳=1.00：1.26：3.49；
2、单位人口密度相对关系-----广州：东莞：深圳=1.00：2.39：3.32。
 
这两个数据的比例关系，就是珠江东线三个城市之间的城市价值相对关系。综合以上因素、并考虑到广州为省政府所在地的优势、为其加分0.1，则三城之间的城市价值相关比例关系为----广州：东莞：深圳=1.10：1.83：3.41=1.00：1.66：3.10。
 
2007年上半年，广州、东莞、深圳的房价分别为7550元/平方米、5620元/平方米、15487元/平方米，三个城市之间的目前事实房价相对关系为----广州：东莞：深圳=1.00：0.74：2.05。
 
■三城房价相对值：以广州为基点
 
可见房价之间的相对关系，与城市价值之间的相对关系，并不匹配，我们再以广州房价为基数，半求www.BANQ.cn以城市价值相关比例关系计算东莞与深圳的理论相对房价则分别应为：
 
1、东莞相对广州的理论房价应为7550*1.66=12533元/平方米；
2、深圳相对广州的理论房价应为7550*3.10=23405元/平方米。
 
东莞相对广州的理论房价12533元/平方米比目前的实际房价低了6913元/平方米、理论低估幅度为123%；深圳相对广州的理论房价23405元/平方米比目前的实际房价低了7918元/平方米、理论低估幅度为51%。
 
即使再假设广州的房价是合理的，并给予10%的折让，东莞、深圳的相对理论房价也应该为11279、21064元/平方米。
 
■结论：以森林1号、富通理想0769为例
 
由此半求分析可以得出两种可能的结论：
 
1、如果广州房价合理，那么按照相对密度决定城市价值的判断，东莞、深圳房价则相对过低；
2、如果广州房价过高，那么东莞、深圳房价则更安全，因为必将静态相对值之间，东莞、深圳存在123%、51%的理论低估幅度。
3、如果广州房价过低，那么就意味着东莞、深圳123%、51%的房价理论低估幅度还将进一步扩大，也就是说，即使广州房价低，那么东莞、深圳的理论机会也应该更大。
 
目前，最靠近深圳的森林别墅---森林1号预计售价在35000元/平米左右、东莞城际商务首要的万江大盘富通理想0769的4期沁园小复式（赠送比例在65%以上）大约8500元/平米（如果按照这个价格，未来平面户型单位应该在6500~7500元/平米之间）。
 
按照这个销售价格，可以得出这样的结论：与其去广州，不如在东莞获得更大的空间或者更大的安全，同时，东莞对于深圳、东莞人来说管理更为便利。不久，森林1号、富通理想0769的4期沁园小复式都将先后面世，大家不妨拭目以待。
 
■附注
 
以上研究是在金融条件不变、行业政策不变、各地GDP关系不变、人口数据正确的背景下所做的，也没有考虑到各地的消费习惯与价值观异同。
 
阅读者应该自行鉴别，并控制其中的风险。半求并不对由于条件变化而导致的任何风险做任何承诺，投资购房有风险，以上分析仅供参考。

                                半求写于：2007-09-26

东莞富通理想0769四期沁园效果图

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