主题：从福田到前海，商务市场大爆发，前海一写字楼转租为售！

■深圳写字楼租金创历史新高，交投空前活跃，开发商普遍惜售

一方面是写字楼市场供应空前紧张，几乎无新增供应量，另一方面，受实体经济快速恢复和投资需求的持续高涨，深圳写字楼需求市场呈现出销租两旺的局面，写字楼售价和租金均创下年内新高。据仲量联行报告最新报告显示，2011年深圳商用物业需求持续旺盛，甲级写字楼空置率降至2009年以来的历史最低位，而租金则升至历史最高位。空置率稳步下降至2009年以来的最低水平，为9.9%。其中银行和保险业占到36.5%，专业服务类和房地产业分别占19%和20%。第三季度，深圳甲级写字楼租金上升至历史高位，平均有效租金达到168元/平方米/月，环比增长12.1%。

另据高纬环球10月20日公布2011年三季度中国写字楼和零售市场报告称，在市场强劲需求的推动下，我国主要一二线城市写字楼、零售市场发展迅速。国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。由于新增供应量有限，北京市场对优质写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。第三季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。与此同时，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致上海写字楼租金持续快速上涨。甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。深圳第三季度全市甲级写字楼平均有效净租金达到284元/平方米/月，环比上涨5.6%。

对于写字楼供应短缺，一方面是是由于开发商普遍惜售，在市场上升期持有物业比销售物业获利更为可观，另一方面，受金融危机和欧债危机的影响，写字楼开发商多持有以持有物业的方式代替出售，以寻求更高更长的资金回报，如位于福田中心区的卓越世纪中心和位于前海的龙光世纪大厦等项目。

■福田中心商务楼惜售启示：前海中心将更惜售！

在经历了将近10年的开发建设之后，深圳CBD福田中心区已经基本成型，成为深圳最流金的土地。大多数可售的写字楼物业均价都在4万元左右，如大中华国际金融中心：3.8万/平米，公寓5万/平米；卓越世纪中心，均价4.7万/平米；二手楼，诺德中心，4.2万/平米；金中环，3.6万/平米。而中心区最大的的商务地产开发商卓越集团和荣超地产均停止对外销售，转为长线收租，寻求更为稳定的长期收益！

作为下一个深圳中心区，国际级经济新区和深港合作示范区的前海中心的商务开发则刚刚起步。根据前海初步规划，前海中心区分为前海湾保税港区，重点发展现代物流和供应链管理服务业，积极吸引金融、保险、航运、贸易、信息等相关服务业入区；前海物流园将构建综合物流服务平台，吸引国际大型物流商进驻，同时积极推进发展海铁联运业务、华南公共驳船快线，延伸深圳西部港口辐射范围，提升西部港区整体竞争力；前海商务中心区将重点发展创新金融、会计法律服务、金融信息、科技服务、通讯及媒体服务等现代服务业。前海商务中心包括宝安中心区的商务办公区和核心商务区，位于深港穗黄金经济走廊的重要节点，以深港西部通道、国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。功能定位为：与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心，规划建设目标为独具海滨特色的现代化花园式城区，承但着前海物流中心和即将启动的大铲湾港区的配套服务功能。

从前海中心区的定位和发展来看，未来深圳的经济增长点主要还是看前海中心的发展，毕竟福田中心区由于受土地资源限制，发展空间已经十分有限，目前仅有３２栋甲级及类甲级写字楼，增量将十分有限，而宝安中心区未来将建成５０多栋高层及超高层办公物业及配套建筑，规模将超过福田中心区成为深圳办公物业最聚集的中心区，规模效应带来的物业升值潜力将不再福田之下，因此政府对前海中心非常重视，发展会越来越快，若前海成熟完善起来，我认为前海中心的商务写字楼价值会大大高出福田中心区。而目前前海中心的商务写字楼推出并不多，作为规模最大的前海中心的商务地标龙光世纪大厦目前也采取了同样的策略：只租不售，与前海共同成长获取前海发展的收益！

■从深圳到香港东京：写字楼不惜售才犯傻

从2007年到2010年短短三年，尚未全面开发的前海中心区已经多次跃级，从深圳的中心区升级为深港合作示范区再到国家级四大新区，在中国没有任何一个地方能比前海更风光。前海中心一次次高标准的规划定位，也将前海中心的价值一次次的推向新的高度，这其中商务写字楼将会成为最大的受益方，甚至连傻子都能看出来的道理，开发商又岂能不懂，所以前海中心区写字楼惜售是硬道理，不惜售才怪！

而纵观中国经济形势，根据社科院2010年发布《国家竞争力蓝皮书》，预计中国2020年进入G20五强，2050年超越欧盟成为仅次于美国成为世界第二大经济体。而这期间中国将成为全球最具潜力的市场，任何企业和品牌如果放弃了中国市场都很难成就世界级企业。为了抢夺和适应中国市场，奥迪、奔驰、宝时捷都不得不为了迎合中国消费者喜欢大而豪的特点，改变几十年甚至上百年以来的造车标准而将车身加长，LV为了适应中国奢侈品消费者不得不在电视上打起广告（LV从诞生之日起就从来没有在电视上打过广告），凡是在中国扎根发展的国际集团和企业都获得了长足的发展。例如：沃尔玛、肯德基、本田、LG、三星、王老吉、可口可乐、必胜客、DELL、HP等，可以这样说，未来谁脱离中国市场，谁将散失全球扩张和快速发展的良机，这一切都说明中国消费市场对世界的影响力。因此，进入中国市场，融入中国市场将成为国际知名集团和企业的不二选择。随着中国综合国力的增强，中国一线城市如北京、上海、深圳（或者说是深港）都将成为全球性大都市，尤其是深港这座联合体城市更是将最早进入全球国际大都市的行列。作为全球性大都市，必然会引来越来越多的跨国公司的进驻，由此也将带来高端商务物业的巨大需求和租金的大幅提高，在仅相当于香港中环、日本东京等国际大都市1/10左右租金水平的深圳中心区，可以预见的是写字楼市场租金将会有一个质的飞跃。

 ■前海中心唯一甲级写字楼龙光世纪大厦转租为售，进入钱海唯一机会！

近日坊间爆料出一直以来对外声称只租不售的龙光世纪大厦项目部分楼层已经开始对外发售，而在此之前，已有传言腾讯拿下龙光世纪大厦其中一栋作为游戏事业部办公基地，而龙光世纪大厦另外一栋已经开始对外出租，是否带有租约销售尚未可知。此次龙光世纪大厦转租为售，是何原因尚不可知，但毕竟前海中心的发展有目共睹，且龙光世纪大厦是前海中心唯一在售的甲级写字楼，进驻龙光世纪大厦可享受所有有关前海税费减免政策，对外发售应是迫不得已的事情。既然是开发商不情愿的发售，那么对于投资者来说，我认为这是唯一的一次入主前海的最好机会，拿下龙光世纪大厦便可坐享前海发展之红利！

 

另据高纬环球10月20日公布2011年三季度中国写字楼和零售市场报告称，在市场强劲需求的推动下，我国主要一二线城市写字楼、零售市场发展迅速。国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。由于新增供应量有限，北京市场对写字楼的需求持续上升，使得写字楼市场租金持续上升，空置率下降。第三季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%，达到454元/平米/月，超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。与此同时，外资企业在国内扩张的强烈需求，以及有限的市场供应导致上海写字楼租金持续快速上涨。甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月，环比上涨5.4%。深圳第三季度全市甲级写字楼平均有效净租金达到284元/平方米/月，环比上涨5.6%。