主题：父母最欠疚孩儿的，万科棠樾替你来还！

房地产之窗：www.BANQ.cn



最新：
1、《因为世上愚公太多，所以湖山房产更值》
2、《深圳人通勤观国际化的重要标志：跟上美国》
3、《默器：只能天赋予，无法人造就》
4、《中惠·香樟绿洲考查纪要：北大+200万=40分钟》

■泱泱中华，为何落后于欧洲？

2008-6-21，香地咨询·半求工作室＆房地产之窗发布《各界警惕，万科正在放毒！》www.banq.cn/html/5684.Htm之后，引起了众多争议和思考，不少人因此去万科·棠樾探个究竟。不免探讨这个问题：小小欧洲，为什么可以培养出那么的哲学家、思想家、教育家、艺术大师呢？

而泱泱中华，虽然曾经在200年前，开始大力提倡德先生（民主）、赛先生（科学），但为什么在性格与思想上，几乎停止了500年？依然落后与欧美呢？其实我们可以把这种情况追溯到环境上。

因为欧洲的环境培养了人的饱满的人格，使人们的基础生存能力得以保存，他们有思考的环境，有对话自然的场所，但是却没有中国这么灯红酒绿、花花世界。而我们呢？

■人格与灵魂：中国人的短板

一、身体强壮、心志懦弱

现在的都市人，对于事业竞争、身体健康之外的最大牵挂，就是自己的下一代了吧？但是，现在的孩子，由于外在环境的巨大影响，父母亲们恐怕是难以省心的。

长居都市，现在的下一代熟视虚拟的东西，但是已经不太知道粮食是长在地上还是地下了，直接地说，现代人，与自然对话的能力在消失！人的生存能力，最基础的、也是最不应该遗失的，其实恰恰就是与自然对话的能力，这是人类的生存底线。

在各种信息的过早刺激下，现在的下一代身体早熟、心志却晚熟，在花花世界灯红酒绿里成长，受尽诱惑，逃离课业是区区小事，甚至于走上犯罪的道路。他们在物质生活极大丰富的同时，却丢掉了孩子纯真的本色，变得更孤独、不健康、不快乐。

二、不饱满的人格

而更多的是，在城市生活中，鼓噪的商业气氛，让情绪越来越被单一化、纯粹化了，戏剧化的成分越来越少了，规矩、规则、大一统的场景越来越多了。都市孩大多都被局限在规范化的模式里生活，没有可以停下来转折、休憩的环境，整个城市强迫着我们，以一种亢奋的心态生活，孩子的情绪怎么只亢奋这一种呢？

孩子亢奋之外的情绪，比如伤心、独处、思索等等交给谁？如果连伤心都装不下，那么深圳是否会走向被视为是美国最后一位伟大的公共知识分子路易斯·芒福德所定义的“居住环境如果丧失了戏剧化的感觉，那么‘必然走向致命的最后一幕’”？

好的生活环境，应该是情绪饱满的，它不单能容纳快乐、喜庆、随意，还能容纳平淡甚至忧愁、独处、严肃。也就是说，社区要做到有高潮、有低落，有激昂也有平淡，能够在居民高兴的时候找到承载喜庆的场所，在忧伤的时候能够找到独处的角落。

在都市里，我们感受不到，到处是整齐划一的商业气氛，内里的人性被无尽地驱赶，不断龟缩，最终只想逃离。在这里的居住环境，适合商务人士、适合投资客，却不太适合培养丰富而伟大的心灵。

■抛弃城市，回归森林和田野：世纪奇人言

由此，记得马克·吐温曾说：“19世纪有两个奇人，一个是拿破伦，一个就是海伦凯勒”。今天要说的就是后者--一个自身盲聋的世界顶级大师。

海伦·凯勒，是出生在1880年的亚拉巴马州北部一个叫塔斯喀姆比亚的小镇，自幼因病成为盲聋的女作家和残障教育家，也就是说，她看不见、也听不见。但她自强不息，克服巨大困难读完大学。一生写了十几部作品，同时致力于救助伤残儿童，保护妇女权益和争取种族平等的社会活动，1964年获得总统自由勋章。

就是这样一个世纪奇人，告诫人们说：“我真希望人们离开城市，抛开辉煌灿烂、喧嚣嘈杂、纸醉金迷的尘世，回到森林和田野，过着简朴的生活！让他们的孩子能像挺拔的松树一样茁壮成长，让他们的思想像路边的花朵一样芬芳纯洁。”

身处喧闹都市的我们，是不是颌首会意？是不是感同身受？

■金山、银山，不如无价的千山

就海伦的话，我们可以想这样的问题：是什么让孩子丢失了本色，是什么让孩子变得不快乐？其实，不是给孩子丰衣他就觉得温暖，不是给孩子足食他就觉得完全，不是给他学校他就学到知识，不是给他父母就能健康成长。

其实，环境的影响，大于一切。在喧嚣中成长的孩子，容易堕落于灯红酒绿，养成极端与偏执的性格，而在自然中成长的下一代，亲近自然才能回归本真，形成平衡的性格，这才是健康快乐生活的源泉。

只有净与美环境，才能让孩子的眼睛清澈透明、心灵健康向上；只有自然的场所，才能让疲累的大人们静下来，之后才能给孩子予坦诚和热情，在此的熏陶中成长的孩子更容易拥有高贵的人格与灵魂，这就是欧洲能够培养出这么多哲学家、思想家、艺术大师的关键因素。

如果我们可以通过生活环境的选择，从而为他们培养出高贵的灵魂与人格，这难道不比留给他们金山、银山要更为无价吗？这或许就是万科·棠樾热衷于选择宁静内敛的建筑风格，举办东方美学展示的原因吧？这里的山地、森林、乡野，又不离城市太远而保持在30分钟车程以内，这不就是海伦所希望的那种吗？

■假如生活可以选择

累了吧，没有时间关照自己内心世界的人；倦了吧，在商场的喧嚣里迷失了方向的人；迷茫了吧，踏着油门在十字路口张望的人；委屈了吧，在利益上不得不低头的人；烦躁了吧，在车声隆隆里闭上眼睛的人；难过了吧，在原则与现实之间痛苦挣扎的人；想念了吧，心里的梦想和那遥远的桃花源。

是的，或许你金钱富裕，但是，假如生活可以选择，我们谁要成为这样的人？缺乏内在富足的外在富裕，又有什么意义？享受上天施与人类的恩惠，亲近大自然，享受大地与森林的芳香，感觉水面与岸线的淡静，这不是我们所需要的让人感动的生活吗？

越是都市人，其实就越需要安静，需要那种心境富足的淡定与温和，回归天然的我们，就会勇敢，就能够给孩子们以温暖怀抱，从此没有钢筋水泥的硬度，没有邻里的淡漠，没有拥挤的距离，没有与花朵和蜻挺的疏离，不要千篇一律的模式化都市记忆，更不是封闭拘谨的生活。

那么，只是隔山与城市保持着合适空间关系的万科·棠樾，她的周围山脉环绕、水库星点，与不远处的花花都市完全是两个世界，这里天然去雕饰、少有人工痕迹，能够满足都市人的需要吗？

■万科·棠樾导向只有一个：那就是真的人生

与深圳闹市对比，万科·棠樾离城区不远，但确属于山野乡村，这里没有KALAOK的诱惑、没有灯红人绿的酒巴、没有喧嚣的车流与商店叫卖、没有性感海报…纯粹得只有山、只有水、只有住宅、只有生活与适度的配套。

万科·棠樾除了房子就只有山水，抬头见山、低头看水、伸手就可以触摸到土，这个小区和她的周围，并不象闹市一样，物质多到过剩从而造成对生命的损害、对意志造成干扰，这里只给你准备了生活需要的山水绿树，和好的住区、不错的教育。其它与家庭、与生活无关的东西与诱惑，这里就没有了、抛弃了。

因此，这里的场所精神就将你导向到生活中、家庭中、学习中去，而不是导向你去做没有必要的灯红酒绿的刺激中去。所以自己就在想，想必未来这里的离婚率都会低很多、家庭关系都会好很多、孩子都会纯净很多吧？

回忆自己童年在山脚小村里的生活，不就是这种体验么？自己能够坚持、想法不多、善于聚焦，是否与当时类似万科·棠樾的环境影响有很大关系呢？

半求写于：2008-7-11

这就是天、地、山、湖之间的万科棠樾：不用抬头平视就能看见蓝天、星空、山脉、月亮，举步就踏在土地上

这就是天、地、山、湖之间的万科棠樾：不用抬头平视就能看见蓝天、星空、山脉、月亮，举步就踏在土地上

飞机上所见：绿海、千山万水之中的万科棠樾

绿海、千山万水之中的万科棠樾

在大屏障森林公园标志处，可以万科棠樾的塔吊

最佳购物中心操盘标本--广州中华广场

广州中华广场

第一部分 中华广场开发策略
1
中华广场在建成之前，原地块是中山三路的一个摩托车配件市场，周边没有成型的零售商业氛围。面对这样一个地块，能不能开发购物中心，如果要开发，应该开发怎样的购物中心，这个疑问，成为摆在昌盛集团的决策者面前的最大难题。在这个过程中，广州天河城广场已经成为后来者学习的榜样，广州老城区道路的改善也带来了众多的商机，面对着困境、机遇、发展与挑战，昌盛集团的决策者做出了一个怎样的战略决策？

2
在开发中华广场之前，昌盛集团本身并无任何商业地产项目开发经验，甚至在广州也仅仅只开发过一个中小型房地产项目，可以说是一个中型房地产开发商，资金、经验和人才都非常匮乏。面对这一状况，昌盛集团是怎样走上一条非常规发展道路，从而推动了中华广场这一当时中国最大的购物中心项目的立项和建设。中小型房地产开发商能否开发大型商业地产项目，如果可以，应当如何去推进工作？

3
1999年，中华广场施工进入关键时刻，遇上金融风暴，香港融资计划告吹，资金链断裂，差点使中华广场成为烂尾楼。面对开发商资本能力严重不足的危机，为解决融资问题，中华广场采取了商铺销售的融资方式。中华广场销售的商铺主要是首层商铺，均价约10万元/平方米，销售回笼资金约6亿元，暂时解决了宝贵的资金来源。但是，中华广场商铺销售同样为日后的经营埋下了苦涩的果实。中华广场销售商铺的融资方式有一些什么得失，中华广场的这种融资方式和所走过的道路能给后来的商业地产开发商一些什么样的启迪？

4
中华广场正对广州起义烈士陵园，毗邻2万平方米英雄广场，从商业风水的角度来讲，是面对一种强大的“压力”的。为了化解这种压力，融入这一地块，实现和谐共赢，中华广场也进行了风水布局。从命名，到标志，到建筑外观，中华广场的风水布局都进行了相应的规划，最后，它的风水格局真的实现了与地块的和谐共赢吗？一座购物中心的风水，对它的可持续经营会产生什么样的影响呢？

5
中华广场地块结构为“L”型，原意为一只“卧虎”，但是，这只“卧虎”却在实际的经营中产生了巨大的困境，“L”型的尾端长期空置，造成年租金损失巨大。中华广场何以至此？一个尘封的故事告诉我们：如果你想要商业地产的规划方案上省钱，那么可能要付出比规划方案费高达十倍、百倍的代价。中华广场由于资金紧张，在项目规划定案的时候不愿出价300万购买香港公司的方案设计草图，并最终确定了广东省汕头市设计院的规划方案，可以说是省了很多钱，但是，中华广场最后省钱了吗？为什么中华广场为它不佳的设计方案，最终每年损失的租金在千万以上，何以至此？

第二部分 中华广场招商策略
6
看到天河城广场吉之岛的成功，中华广场的决策者执意要将吉之岛引进中华广场。双方对吉之岛的进驻方案和进驻条件进行了深入的洽谈，最终确定吉之岛进驻中华广场二层的招商方案，中华广场给予吉之岛一年免租的招商优惠。吉之岛进驻对中华广场后来带来了什么样的影响？现在，我们该如何来评价？通过这一事件，我们如何来看待主力店对购物中心持续运营所产生的作用？

7
中华广场自身没有招商经验，于是聘请了多家著名的物业代理公司负责商场的招商工作，再加上发展商自己聘请的职业经理人，形成了一个庞大的招商团队。中华广场这样的招商团队设计有一些什么特点，国际著名的物业代理公司在购物中心的运作中能产生一些什么作用，他们的长处在哪里，短处在哪里，应如何使用？自身聘请的职业经理人团队有一些什么特点，应如何来进行管理，如何实现对招商工作的统筹和驾驭，中华广场的招商团队设计能给我们一些什么启发？

8
开业是商场的重要时间，但令人诧异的是，中华广场的开业之路却风雨坎坷，崎岖不平。从第一次招商“成功”后，到第一次开业商家“神秘的消失”，到第二次招商成功后，商家再一次在不久后集体撤场，冰冰冷冷的开场局面背后，蕴育了怎样的失策和玄机？同一个商场，为什么竟然出现了两次招商、两次商家集体撤场的怪现象？面对这样的局面，中华广场又该如何度过难关？针对这动荡表现背后的诸多问题，又该采取怎样的措施，才能强有力地为后续经营打造一个成功的基础？


第三部分 中华广场营运策略
9
在屡次受到打击和挫折之后，中华广场的决策者终于坦然认识到由于自身经验的缺乏，继续摸索和试错下去会付出更大的代价，中华广场的发展看上去十分顺利，但是却危机暗伏、随时可能大厦倾倒，这当中存在很多的问题，其中有很多就是中国商业地产项目存在共性的问题。在这时，欧小卫出现在中华广场。2000年，在中华广场决策者的强力邀请下，欧小卫辞去天贸集团副总裁的职务出任中华广场董事总经理，成为当时广州商界轰动一时的大事件。欧小卫上任后，首先采取了一些什么强有力的措施，帮助中华广场迅速稳定了局面？

10
2001年，中华广场只有首层、二层和三层局部开业，开业率不足40%。面对这一局面，中华广场经营管理者毅然提出了自营中华百货的建议。由于昌盛集团原来没有任何的零售业经验，自营百货公司心里没有底，一时也不敢贸然下决定。中华百货最后能建成吗？中华百货开业以后，对中华广场的经营产生了什么样的影响，自营百货公司真的那么重要吗，中华百货有一些什么样的经验可以供我们学习借鉴？

11
由于吉之岛百货和中华百货两大主力店的带动作用，中华广场的经营状况从2002年开始，迅速进入良性状态。主力店稳定下来了，然后就是调整经营结构的问题。中华广场相继在四楼设置了广州最大的电信一条街，并将一部分不适宜在场内经营的商家清理出场，这些举措，对中华广场后续的经营产生了些什么样的影响，中华广场是如何应对和解决的？

12
今日，在全国众多的购物中心当中，中华广场的广场促销活动仍然是现场最火爆、举办最频繁的、效益最好的。中华广场的活动营销为帮助中华广场吸引市场关注，经营快速走出冷场期起到了良好的推动作用。购物中心门口都有广场，为什么中华广场的文化广场运作得如此成功，不仅不需要投入宣传费用，而且成为物业经营管理公司一个重要的利润来源，中华广场的广场活动有一些什么经验值得我们借鉴，我们应当如何利用广场活动的资源效应？

13
进入2006年，中华广场负一层原摩托车配件市场租赁到期，撤出中华广场，负一层被重新装修包装成为中华广场的一部分，并命名为‘富一城’。2007年，中华广场的裙楼中华国际中心落成，成为广州老城区的摩天新座标。同样是在2007年，中华广场引入高盛银行作为战略投资者，并计划登陆香港上市。中华广场在经历了多年的曲折坎坷之后，价值终于日益体现，商业地产开发商应当如何来看待商用物业的价值含金量，开发商应如何通过商用物业开发获得最大的投资收益？

这些不是万科棠樾的全部