主题：【汉京国际区位分析①】高海燕：未来五年，南油商务化高速时代

 2009年，深港共建全球性“五大中心”即“金融中心”、“物流中心”、“贸易中心”、“创新中心”和“国际文化创意产业中心”的规划将南山推上了又一次改革发展的前沿。 
南山将在这一轮的规划发展中扮演怎么样的角色？南山对自身的究竟如何定位？ 
南山曾孕育出了迈瑞、华为、中兴等一批优秀的企业，作为科技、物流、文化产业等第三产业为主导产业的城区，是为国家带来新的经济增长点的重要产业，也给深圳带来了腾飞发展的力量，可谓深圳的领先之城。这座领先之城，在2010年风云变幻的经济形势中会遇到怎么样的机遇与挑战？如何能够发展得更加强大，更具活力？如何能够持续的保持持续的领先？ 
深圳城市发展是一个自东向西移动的过程，在中心区、中心西区可售商务物业供应减少，价格不断上涨的趋势下，南山作为优质商务物业供应的新热点区域，发展前景广阔。这片区域是否可以给企业提供发展、助推的最佳商务平台？ 
我们且听听 深圳市社会科学院城市营运中心主任、深圳市投资商会副会长高海燕先生的研判：

 【高海燕】刚才陈总把我的话都讲完了，比如说他讲的服务业的爆增趋势这本来是我今天想的，跟你用的词一模一样，服务业的发展未来所带来的机会，深圳这么多年不断上升的趋势其实是第三产业的比重，去年是迈过了50%。哪怕是龙岗这么一个制造业的区，他今年的GDP成长速度在上半年是深圳第一，但是他真正拉动GDP上涨的是第三产业，事实上南山的第三产业目前的比值还不高，当然这也是他要成长的空间比较大的，他的基础低。服务业他带来的写字楼的机会确实在未来来说可能他的价值不亚于住宅。 

 第二个也是他讲了我要讲的，在目前的房地产形势下，我觉得投资的趋势会出现结构性的变化，一个变化从风险的选项来讲，我觉得在短期内大家从投资者来讲会规避住宅的风险，可能选择商务型的物业进入，比如说包括商铺、包括写字楼，这么2、3年以来我一直强调深圳市的写字楼成长性非常强，好像从2005年以后特别是在2007年以后我们住宅跟写字楼的价差稍微有一点，这是跟我们的产业基础有关系现代的服务业不发达，我们都知道写字楼经营的是服务业，服务业的价值，写字楼的价值来源是你城市的服务业的水平和服务业的品质，商铺经营的是消费力，这两个部分他与房地产的形势是没有关系的不挂钩的，房地产的形势发生任何的变化跟刚才两个东西没有任何的关系，他跟城市的价值有关系，跟城市的基本面有关系。从这个理论来讲，其实未来从投资结构、从投资选择的结构来说可能会逐步地流入到商务型。 

 

  第三是信贷的角度，从银行来讲他也要发生信贷结构的变化，我们算了一下2009年在住宅领域每平方米找银行拿来的钱接近2万，如果说我们2010年的房地产交易量会下降，我们不看价格只看这个交易量会下降，这是铁定的，住宅的交易量肯定会下降，在下降的情况下银行把钱贷给谁呢？他不贷出去他就赚不到钱了，这么庞大的一个信贷规模被削减以后他必然寻求结构性的改良，贷给大企业？大企业的增值有限，贷给中小企业他不愿意贷因为风险太高。以前那么庞大的尽管只有30%的比例是贷给房地产，现在贷给谁呢？房地产如果住宅减量以后贷给谁？我想一定是他在结构中间会作调整贷给商务，把信贷一个是压向二、三线城市，因为一线的城市风险太高，可能信贷的流向会压向二、三线城市，特别是是三线城市，产品的流向上可能是商务上。我本来想讲的内容是陈总已经讲过了，我就不多说了，会发生这样的变化。

 回头谈到南山，谈南山离不开南油片区，谈南油片区离不开谈南山，谈南山离不开谈前海中心，谈前海中心离不开谈深圳湾海湾。我们这么多年来一直逐步清晰化地曾经充满争议的就是城市的重心向西的问题，这是曾经争论过的问题，我觉得城市的重心的向西其实是深圳要承担更伟大城市使命的一种必然，为什么要选择前海，最早2005年的时候当时把南山这一片叫做西部西部滨海区，2007年有双中心出来了，为什么选择这个地区？ 

城市的重心为什么移到这个地方？基于几点的考虑，第一个是基于空间的考虑，这个地方发展城市有空间，我们的罗湖也好、福田也好比较饱和，这个地方起码从现在来看还有15平方公里的空地，10平方公里是政府的，5平方公里是蛇口工业区的，最起码有这么一块地方可以施展手脚。第二个原因是因为有发展的腹地，这个发展的腹地不是指我们自己的空间，是指城市的辐射力，深圳作为一个辐射园他要辐射的前端在珠三角、在泛珠三角，更接近市场的前端。第三个就是战略的位置，我们都讲珠江东岸的一体化深圳要充当龙头来整合香港，来进一步地推进珠江东岸的一体化来成为整个珠三角的国际门户，珠江东岸的走向就是黄金走廊，香港、深圳、东莞、广州这四个城市是一个黄金走廊，深圳的整合位置在这么一个重要的战略节点上，我想选择前海、选择西部这个部分，这是我们要形成这样一个增强深圳的辐射能力必须要寻找一个战略的位置。第四个我想是因为他的基础，基础不仅仅有我们在宝安的现代制造业，而且更多的是我们的基础设施比较好，港口、机场、码头、高速公路、铁路、保税区，还有那么漂亮的深圳湾海湾。因为有这么良好的基础，有这么多因素构成了，汪洋一到广东当省委书记就讲了深厚今后的方向就是在辐射和服务全国当中做好自己，不要做自己的深圳，你的辐射能力怎么样、你的服务能力怎么样，这种战略方向的指引之下深圳选择前海这个地方、选择西部滨海区这个地方作为自己施展抱负实现更伟大的城市使命真的是一个必然的选择。 

 深港合作的问题，深港合作我们应该这样看，我觉既是即深港两座城市的使命的必须，你要有使命感，这两个城市有使命感必须要联手合作，我觉得也是相互命运的，只有联手发展双方才能做得更好，这是深港合作的两个因素。从1998年深圳真正开始对深港合作有很浓厚的兴趣和热情开始，那个时候是热脸贴上冷屁股香港不太搭理我们，但是98年开始深圳有实际行动推动深港的合作关系，双方只有吵架没有打假，只有吵架没有分手，因为双方决定的，早期是深圳需要香港，我们说香港因素是深圳城市成长起来的重要力量这个是不夸张的，很长时间我们发展城市规划的时候，陈总你是规划委的委员你更知道，我们的规划和走向一直是铁着香港进行的，我们既是为了服务他们的需要也是为了发展自己的需要，我们发展相当长一段时间我们前海都遗忘了，因为我们要贴香港。尽管合作当中磕磕碰碰但是没有实质性的动作，双方形成的经济关系是双方民间利益的需要，不一定是政府需要的前店后厂也好，制造业向珠三角转移也好这是市场因素导致的，这不是政府推动的。早期80%的外资来源是香港，一直是这样的，是香港的企业。这种情况下我们进一步的推进过程当中发现，之后两地政府为了深入地推进合作提出了一个所谓“深港创新圈”的概念，大家听了很多年这个概念，但是实际上很难落地，什么叫深港创新圈？怎么开展合作？长期以来更多的只是一种概念、只是一种态度，很多的因素大家在这种概念下有一些动作，他推动了市场因素的重组、市场因素的互相整合，起码带来了一种深港合作的预期在这个层面产生了很积极的影响，但是这个方面很难落地，即使一个河套的地区也搞了很多年，到迄今为止明确了一个基本的地位。当香港醒悟过来要跟深圳金一步合作的时候发现河套地区不能承载这个使命了，太小了，原来香港这块地方不愿意跟深圳合作，现在是到了这一块地区太小了，观念转变、思想转变有时候一屁股坐下去就转变了，有时候十几年转不过弯来的时候，现在就是这么一个时候，深港之间的合作已经到了一个谈婚论嫁的时候了，至少是热恋的阶段了。深港创新圈到深港创新圈的概念，到前不久签署了深港共建现代示范服务区的协议，我觉得大家双方之间的手握的更紧，双方的想法有了更具体一步的行动，双方的利益点找到了结合点和合作平台。前海的十平方公里对香港来说还是非常重要的，无论是谈现代的制造业还是宝安中心区那一带、物理上的前海中心区那一代，发展现代服务业、现代制造业、总部经济，蛇口通过前海的计划做了重新的定位。 

 

    我记得今年初我参加前海的计划讨论的时候我提出了几个方向，一个是蛇口作为一个城市的区域他的都市化的问题，一个是从蛇口区域的功能来说我提出了商务化的问题，从蛇口工业区作为一个企业来讲我提出了现代产业化的问题。蛇口从前海的计划一定会提升自己，包括海上世界、太子码头这一带的目前的更新计划也好、高端定位也好，加上我们后海本身作为深圳的中环也好，他发展的这种商业区、高新园区、金融基地，我觉得这些服务业都在支持着整个大前海，整个前海中心都在支持着整个大前海城市功能的提升，我经常讲说今天的深圳人到目前为止应该说没有足够的预见能力能够想象整个大前海的未来。我觉得目前很多人是没有这么想的，所以我们经常开玩笑说了一句话，福田是深圳的CBD，前海中心是珠三角的CBD，深圳是泛珠三角的CBD和中国的CBD。所以从这个角度理解其实大家都知道今后深港的合作，无论是你共建国际物流中心也好、国际贸易中心也好、国际创新中心也好、国际创意中心也好，还有一个香港反对的最近我们提过的国际金融中心也好，这个现在不怎么提，尽管事实上是这样，但是香港人对于双方的共建金融中心比较敏感，他们反对这个提法，所以现在不提了。 
无论怎么讲，我觉得从整个包括前后海、包括南山、蛇口整个在内的大前海，我觉得未来的这种所谓的曼哈顿、中环式、珠三角的CBD发展也好真的是没有想象空间的，这就是为什么我们这两年深圳市做了两件事，第一是调整整个前海中心包括南山的规划，深圳市重新调整认为深圳湾这一带、前海这一带我们的想象力太差了，我们的规划预期太低，要调整规划。第二是深圳市政府派一个副市长为代表去跟香港商量，就前海整个中心的规划征求香港特区政府的意见，这在过去是没有的，双方的合作意愿、双方共同打造珠三角的CBD，把前海中心打造成珠三角的CBD我觉得双方是这种真诚性的，如果谈南山的商务价值，谈南山的快速商务化离不开刚才说的两大背景，一个是前海中心的发展，一个是深港合作。 

 回头看南山，我觉得正是因为过去这么多年来的城市大背景、区域大背景的发展支持南山这么多年发生了很明显的变化，一个是城市地位的变化，我打一个很形象的比喻，三个阶段。98年以前我们可以这么讲，南山是南山人的南山，那时候南山是边缘化的，南山人生活在南山，南山人工作在南山，是那个时候的南山。99年滨海大道开通了以后，南山变成了福田人的南山，当然也包括了是南山人的南山，那时候大批的关内置业者转移到南山，我们经常讲到“百万关内人上南山”，那是南山的第二个阶段。那个时候的生活形态是什么呢？工作在福田，居住在南山。2007年的变化以后西部大道通了以后南山变成了深圳人的南山，这个时候区域的状态是什么呢？有可能出现既工作在南山也可能生活在南山，说明南山自身的产业支撑也好、服务业发展也好、商务设施也好、现代企业发展也好，功能综合了，城市的功能密集了综合了，包括他配套的商业服务也好都上来了，这个时候人们又可以工作在这儿、又可以生活在这儿。未来就是南山是珠三角的南山，你们看看这个脉络下来南山这么几年的变化趋势走向是非常明显的几个阶段，经过了三个阶段未来是第四个阶段。所以这个阶段再回过头来看所谓的前面讲的一个前提，南山会带来什么结果？南山一定会带来现代服务业的发展，你要有辐射能力，你要有服务能力，你要做珠三角的CBD，你必须要第三产业的发展。没有第三产业绝不可能有所谓的CBD化的南山。 

 

 

   原来在海岸城的时候我讲过一个话，那个时候西部通道开通的时候使用率很低，我们调查了一下原因，今天的西部通道使用率也不高，只有整个深圳市口岸同行率的1/10，为什么呢？一个是怕抽检，因为同行率低司机怕被抽检，抽检率比较高。第二是因为物流过来以后必须要做商务处理，但是处理还要回到罗湖和福田处理，这边的办公不发达，我们前面谈这个情况的时候是这样。说无论是南山城市发展的趋势还是他商务功能的发展需要还是本身从现在的商业的需要，南山下一步带来的一定是既是服务业的发展也是商务设施的发展，这是齐头并进的。从这个意义上来讲，我说南山要做珠三角的CBD必须发展现代服务业，要发展现代服务业必须发展高端的商务设施，在这几种力量的共同作用下，我想南山一定会在未来，特别是未来5年之内我觉得会迎来一个快速成长的商务化时代。我就说这些，谢谢！