主题：【腾飞南山?领先之城】2010年南油商务价值崛起研讨会于19下午举行

 

 大趋势之下，汉京集团战略布局南山
汉京集团总裁宗子新先生认为，无论从政府“深港四大中心”规划的产业均为第三产业，还是从南山的产业结构中第三产业企业数量占到总数量的70%，南山注册资金在100万元以上的企业每年在以6000个的速度增加来看，未来南山写字楼需求将大量增加。正因为看重了南山商务市场的发展潜力，汉京集团将商务项目战略布局在此。除了汉京国际，集团在南山后续还会有更多的精品商务项目面向市场。近期2个大型的商务综合体，位于深南大道15万建面的罗兰斯宝、东滨路30万建面的南油文化广场即将启动。汉京集团以打造精品为目标，更是希望站在精铸城市的立场上，为城市的发展和崛起承担起企业的社会责任。

 汉京国际项目位于南油片区的南海大道与登良路交汇处，区位优势明显。对此片区的价值和发展，宗子新认为可以从三个方向说明，一是项目的北面即是亚洲最大的地产开发商之一凯德置地即将开发的项目，定位为城市客厅的南油购物公园，是一个集办公、酒店、购物的大型综合体项目，同时也是一个充满趣味的城市中心公园，综合体对于片区价值的拔升我想大家从洛克菲勒中心、六本木、香港IFC的案例中可以得到印证；二是政府的重视，小到南海大道与创业路交汇的人行天桥，是全国造价最高、最先进的；大到南油工业区的改造，2009年12月南山区举行南油第一工业区综合整治设计方案评选， 方案“七彩尚道”最终当选，将掀起南油工业区旧改的首波浪潮。三是南油片区是南山商务发展的起源，汇聚了众多名企，由于写字楼的陈旧，新写字楼供应的匮乏，使得该片区高端甲级写字楼的需求极度稀缺，而正是看到了这个市场机会，也是基于众多依然希望留在南油但却不满足于目前办公现状企业的不满，汉京国际应运而生，也是定位于高端甲级写字楼的原因。
宗子新最后说，在大的城市商务化、城市的产业结构、包括大的经济环境的支持之下，深圳的经济都会持续的走上新的台阶，南山成为新的商务热点区域的趋势明显。南油作为相对成熟的区域，可为企业提供良好的运营环境。汉京国际作为区域的首席纯甲级写字楼，是企业理想的平台。

 都市圈的形成，第三产业的发展决定了商务物业将蓬勃发展

世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松先生认为，2008年开始的金融危机宣告了以外贸为主的拉动中国经济增长的时代基本结束，现在是全球产能过剩的时代，中国同样如此。未来中国的时代发展大概有两个特征：一个是第三产业高速发展引领未来所有的产业高速成长的时代将到来；另一个是都市圈正式形成。 
2009年国家4万亿的投入使得各都市圈之间的基础设施骨架基本上架设出来了，随着未来第三产业的发展这个“添肉”的动作逐步完成，未来中国将彻底告别GDP总是要保持高速，要保8、保9，否则就要失业的时代。第三产业拉动就业的效率比投资的拉动就业的效率大6—12倍。到时一部分的钱可以投资在基础设施、投资工厂上面，其余的钱打个比方就可以投在重庆的洗脚屋这类的拉动就业的水平是非常高的第三产业上面，而中石油、中石化这类的基础建设行业投资拉动的作用反而有限。另外对于城市化，城市居民比农民的收入高3倍，但城市居民投在住宅相关上的资金是农村的6倍。投资加消费等于内需，现在内需时代正式开始启动了。
另一方面，都市圈和城市化的进城超乎人们的想象，未来大概以中心城市为核心、150公里为半径，大概1个多小时的车程半径的都市圈全国要形成20个以上，珠三角甚至可能形成超特级的都市圈。我们对都市里面的写字楼总习惯于说CBD，CBD隐含的概念就是中环的价值、核心的价值最高。但是这个规律适不适合中国的超大的都市圈，这个要探讨。香港现在已经显现出来了非常大的问题，所谓的中环价值就是所有的行政、商务、商业资源都配置在中环这一个区域，造成了中环交通的效率严重低下。所以中环的价值其实可能并不适合于以第三产业为主导未来中国的特大都市圈。所以说我们可能要市场来决定城市未来的价值核心区域是怎么来体现的。可能就不只是中心区一个区域，一个价值区域如果不经济的话，那么可能需要多个价值区域，或者一条链式的价值区域。那么对于深圳来说，可能就不只一个福田中心区、前海中心区，可能是由一系列的价值区域构成。那么商务市场未来走势在这个大的形势下来看，前景就清晰了。

 城区功能转型，南山将迎来新一轮商务化进程

社科院高海燕主任认为，深圳多年来第三产业的比重呈不断上升的态势，去年迈过了50%。以龙岗这个以制造业为主的区为例，2009年GDP上半年增长速度是深圳第一，但是关键拉动GDP上涨的却是其第三产业。南山的第三产业目前所占的比重还不高，所以成长的空间比较大。未来服务业发展带来的写字楼的需求量将很大。
另一方面，在目前的房地产形势之下，投资的趋势结构可能会发生变化：短期内投资者可能由投资住宅转向投资工商物业，包括写字楼、商铺。写字楼发展依托的是服务业，价值来源是城市的服务业的水平和服务业的品质。商铺依托的是城市居民的消费力，这两种类型物业与房地产的形势基本是不挂钩的，受宏观调控政策产生的波动小，可能将受到投资者的青睐。
从信贷结构的角度考虑，如果2010年住宅市场的成交量因政策调控有所下滑，银行将会考虑调整信贷投放结构，更多的将信贷投放至商务、商业市场，以谋取利润上的增长。
所以无论是从南山第三产业的发展趋势，还是从政策、信贷的角度上来说，2010年的商务物业市场的发展趋势都是被看好的。
高主任认为，如果谈南山的商务价值，谈南山的快速商务化离不开两大背景，一个是前海中心的发展，一个是深港合作。
城市的重心的向西其实是深圳要承担更伟大城市使命的一种必然。早在2005年的时候，就把南山前海一片叫做西部滨海区，2007年有了福田、前海双中心的规划。主要的原因是首先罗湖、福田的城市空间已经并不多了，而南山还有15平方公里可以发展的充裕城市空间。第二是从南山地理位置上来说，位于辐射珠三角的腹地。第三前海区域位于珠江东岸香港、深圳、广州、东莞四个城市的战略节点位置。第四是南山拥有港口、机场、铁路、保税区以及海湾等重要的基础设施和资源，所以深圳之后的目标就是不要做自己的深圳，而是在辐射和服务全国当中做好自己。在这种战略方向的指引之下深圳选择南山，选择前海作为自己施展抱负实现更伟大的城市使命真的是一个必然的选择。
在深港合作方面，从深港创新圈到前不久签署的深港共建现代示范服务区的协议，深港双方之间的手握的更紧，双方的想法有了更具体一步的行动，双方的利益点找到了结合点和合作平台。前海的十平方公里对香港来说还是非常重要的。
回到南山，南山的发展其实可以分成三个阶段。第一阶段是98年以前，南山是南山人的南山，那时候南山是边缘化的，南山人生活在南山，南山人工作在南山。第二阶段是99年滨海大道开通了以后，南山变成了福田人的南山，大批的关内置业者转移到南山，那个时候生活形态是工作在福田，居住在南山。第三阶段是2007年西部通道通了以后南山变成了深圳人的南山，出现既工作在南山也可能生活在南山，说明南山自身的产业支撑、服务业发展、商务设施、现代企业功能综合了，城市的功能密集综合了，包括他配套的商业服务也完善了，这个时候人们可以工作、生活都在南山。
南山下一步带来的一定既是服务业的发展也是商务设施的发展，所以说南山要做珠三角的CBD必须发展现代服务业，要发展现代服务业必须发展高端的商务设施，相信南山一定会在未来5年之内迎来一个快速成长的商务化时代。

 南油片区，即将涅槃重生的希望之区

综合开发研究院宋丁主任详细的从历史发展的角度讲述了南油片区的发展历程，宋主任说，南油在26年前作为政府最寄予厚望的开发区，由于各种历史原因，一路发展得比较艰辛。而且由于定位不清无法成功推进产业和片区的升级。
但是，南油片区即将以深圳西部枢纽文化商圈定位完成华丽转身。南油片区位于前海中心的地理中央地带，具有明显的区位优势，北面是科技园、教育基地，南面是蛇口，东面是后海，西面是前海，位置非常好。还有枢纽文化商圈的定位，这个定位与前海合作区珠三角的区域商务定位形成了差异化。南油片区拥有大批的商业、比较高端的酒店以及文化产业园。未来的南油购物公园就在汉京国际的旁边，这个项目将推动南油片区成为深圳西部枢纽文化商圈。伴随深圳最大的一个辐射性的开放性的商务区，建立一个西部枢纽文化商圈，辐射力非常强。
还有一个重要的城市更新的任务、工业区改造的任务，这个速度明显加快，我们会提升南油片区的城市价值。南油第一工业区改造将增强南油片区的文化底蕴。南山区政府立志于改变南油工业区落后的形象，将其变成深圳文化新城的目标。“七彩尚道”时装设计创意产业园精彩亮相，其集服装文化博览区、创意设计中心、表演T台、交流平台、服务平台、配套设计六大块为一体。
所以说，南油的未来是一个美好的希望之区。

腾飞南山，领先之城。汉京国际，南油片区商务首座
汉京国际，是05年以来南油片区的商务首座。它的出现，象征着南油商务市场的正式崛起。
汉京国际，位于南油商业旺区，南海大道与登良路交汇处，地理位置优越。项目独创四明办公设计，为企业提供全新商务空间体验。3.1米净高设计和VRV空调标配领先市场。汉京国际以领先的理念和设计为入驻企业提供完整高效的国际商务平台。
汉京国际将于2010年3月27日竣工，7月份入伙。项目外墙目前基本脱落。

 【腾飞南山.领先之城】2010年南油商务价值崛起研讨会于19下午举行