主题：汉京国际宗子新：价值倒挂 商业地产需要价格发现
- 发表于2010-08-26
商业地产供求关系已趋平稳平稳发展则是必然
一直以来，深圳的商业地产跟住宅相比不是特别火爆，特别是写字楼领域。深圳的写字楼较之住宅存在明显的发展滞后：从历史的角度来看，上世纪９０年代到２０００年初期，深圳的住宅市场发展明显要快过商业地产；但２００２年以后局势发生了根本的改变，以福田中心区、宝安中心区为首的写字楼供应量开始增大，使得商用地产市场的供求关系得到了平衡，需求实现释放。
但目前写字楼的发展还存在滞后于住宅的一面，主要反映在价格上。拿我们旗下的汉景国际写字楼来说，做甲级写字楼的投入要明显高过住宅，但销售价格却相对较低，这是明显的倒挂现象，这一现象在深圳已经持续了很多年，至今没有很好改观。我们可以看到北京、上海的高端写字楼售价和租金，普遍比住宅高。从这个角度看，深圳写字楼产品是个明显的价格洼地。
并且写字楼市场也肯定不可能出现如同住宅市场的投资过热情况。住宅和写字楼是两种不同的产品，因此在投资上存在着不同之处。其一，相对来说，投资一套住宅的总价和投资写字楼有着很大的差距，住宅上有豪宅、中等户型、单身公寓等多个产品选择，而写字楼样态上则较为单一，而且国家针对写字楼购买上始终推行高首付的限制，这就无形中增加了写字楼投资的门槛。其二，在关注度上，住宅物业因为有着自住的需求存在关注面涵盖了广泛的人群，而写字楼则不然。另外，人们对写字楼投资市场也缺乏深入的了解。
总体来说，大家对写字楼的了解相比住宅还差很远，因此它的发展趋势应该是稳定发展的，不会出现类似住宅领域大起大落的现象。
存在“价”“值”倒挂 国内商业地产需要合理价位
近期流传着房产税等税种要拿商业地产先行的说法，我个人持非常反对的态度。房地产在当下中国经济中是毫无疑问的支柱产业，它既是经济发展的动力，又身系民生问题。商业楼宇对城市运营开发是种支撑，对消费购买力也是一种支撑；国家整体发展，区域经济发展都需要其开发提供支撑；社会总产值在增加，主体上反映在企业扩大化上，它必然要寻求更高的硬件设施。如果开征房产说，对房价打压上没有直接作用，对经济发展还会有抑制作用，我认为是不可取的。
从另一方面看，人民币升值的结果更多地会影响中国的出口贸易，也势必将引发国外资金对中国高端物业的投资热潮。我国的商用物业相比国外一直处于价格低洼状态，这就为热钱的进入提供了机会。由于我国对国内商业地产始终紧握限外令，防止了国内相对低廉的商用物业受到境外热钱拉动。就算这样，目前热钱通过各种各样的渠道已经在进入高端商用物业。
因此我个人认为，商业地产亟待合理的价值重估、以及与其价值相匹配的“价格发现”，这才是改变这一现象的根本方法。住宅也是如此，大起大落的价格变化是开发商和老百姓都不愿意看到的，商业地产应该有这样的一个预警。我们各方应该共同努力实现物业价格的软着陆。
企业对于商业地产的区域选择需讲求对位
随着近些年商业地产推盘凉的增大，未来一段时间深圳写字楼市场可能会出现较高空置率的情况。这说明大家都看到了市场的潜力，才会有这样大的推出量。一段时间内，相对大的推出量与市场的需求一定会造成假性的空置，对于地产市场来说在于谁会先吃这块蛋糕。投资客在寻找租客过程中出现空置率是很正常的，如果没有空置我倒觉得市场不正常。
但我们不能孤立地考虑问题，在深圳的商业楼宇，企业发展状况、企业对写字楼的认知状况，包括区域分布状况（城市西移）都需要过程。需要扩大或者改善条件的企业不可能一下子全部转移到另一个区域的新物业里。
区域之于写字楼之间的关系与住宅有着很大区别。住宅更偏向于一次性的消费，而写字楼则在不断的升级。企业发展到了一定规模对商业物业的要求必然将得到提升。
企业对于商用物业的选择存在着对位的概念。如何判断对位？比如说一个企业的资源在这个区域，它的信息在这个区域，它的规模适合这个区域，那么它肯定将选择这个区域。比如说一个小企业，他为了提高自己的品牌形象，它会选择中心区区域的发展跟企业的发展密切相关。一些小企业为了打出品牌，他可能会选择中心区，但这种高额的租金和他企业的发展是不对称的。因为企业的发展更看重再生产再发展的过程，它需要的是一种对位。
- 发表于2010-08-26
商业地产现在看来确实比国外差很多，尤其是价格~~~
- 发表于2010-08-26
商业地产现在看来确实比国外差很多，尤其是价格~~~
