主题：开发商要求业主先收房后验房是霸王程序不可取！

   开发商要求先收楼后验房，造成收楼的既成事实，让业主失去追究延迟交楼责任的机会，目的是造成收楼的既成事实，一旦业主房屋存在漏水、裂缝、空鼓等质量问题，就只能要求维修，不能要求支付迟交楼违约金，或业主发现开发商交楼证件不全，也因已收楼而丧失要求支付迟交楼违约金的机会。

   业主们可以这样做：

     1、坚持先查验交楼文件和房屋质量，在文件齐备和质量完好的时候才收楼，否则拒绝收楼，以特快专递邮寄《收楼异议函》，要求支付延迟交楼违约金；

      2、用手机、复读机、录音笔等能播放的录音器材将证明上述事实的谈话录下来，在谈话的同时带两个非亲属的证人(同事、朋友、同学等均可)作证，证明谈话人的身份和谈话内容，之后以特快专递邮寄收楼异议函，指出其证件不全和颠倒顺序的违约行为和后果，以证明开发违约行为。如果开发商继续坚持其错误行为，业主可以通过委托律师代理或者业主们联名集体诉讼，要求其支付延迟交楼违约金。

对交楼条件有异议的，应在约定期限内提出书面异议，否则视为同意收楼。业主书面异议不应交给物业管理公司（原件必须业主保管好），因为发生纠纷，该公司将不会提交对开发商不利的证据给法院。

附：收楼异议函（样本模式）

××有限公司（开发商名称）：

    本人购买了     （楼盘名称）  栋    房。201 年  月  日（合同约定交楼日），本人前往收楼，发现你司的房屋不符合交付条件，现提出下列异议：

   1、你司未按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条、第十三条、第十五条以及第二十四条约定履行义务，未出示约定交楼文件原件，未提交加盖你司公章的复印件给本人，本人因此拒绝收楼。现本人要求你司出示下列经相关主管部门盖章的文件原件，并提供加盖你司公章的该文件的复印件給本人：《建设工程质量监督报告》或《建设工程施工质量验收监督意见书》，《建设工程规划验收合格证》，《建设工程竣工验收报告》，《建设工程消防验收的意见书》或《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，《关于   （楼盘名称）建设项目竣工环保验收的函》，《人防工程专项竣工验收备案意见书》，《**市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，《永久水表安装完毕报告表》，《**   （填楼盘所在区）供电局工程验收通知单》、《通邮申报表》以及《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目验收合格等文件。

 2、本人的房屋存在下列质量问题，请立即予以修复，因延迟修复造成的延迟交楼责任由你司承担：

（写房屋质量及配套建筑问题：                                 ）

    请你司收到本函后即书面回复本人。回复地址：**市  区  路   号  房   收件人：    联系电话和手机：        。逾期回复，造成上述业主延迟收楼的，应由你司承担延迟交楼责任。

                                  致函人：       （业主）

                                   时间：20   年    月   日

提示：业主应在收到收房通知当日去验房，验房前不要签收钥匙或收房确认书，在验房当日或次日（不要贻误时机）即到**市邮局以每封13元的特快专递（这样邮局才免费送回邮件妥投证明）向商品房买卖合同约定的开发商的联系地址邮寄上述书面异议函，在专递封面物品名称栏注明“收房异议函”，收件人写开发商的法定代表人的姓名。如有注册地址、实际办公地址、收楼通知书的邮寄地址，可以复印异议函后分别向上述地址邮寄函件，本函件原件应保留在业主自己手。如开发商拒收，应保留退回函件，不要拆开，保留邮局批注纸片，拒收依法视为送达。邮寄后，将邮件详情单传真给**市邮局档案室，并另纸注明“请送回该邮件的妥投证明（即送达证明），姓名，地址，电话”，传真给邮局档案室后电话确认。妥投证明的作用是证明开发商已经收到邮件。

   注：收楼异议函（样本模式）我认为很有借鉴意义，“DADA的草地”楼盘还未收房的业主们要好好研究了，不可草率收了质量不合格的房子！