主题：7年前的上海房市~~和现在的深圳好像

房事和股市何其相似。世间的一切事情规律都是如此相似。
股票在最疯狂的时候，不也有股评家大声喊出要涨10年，消灭10元以下的低价股……
现在呢？10以上的非低价股凤毛麟角，满眼都是10以下的股票，而现在的股票反而比原来的股票质量要好。
当年的德隆系从媒体、股民广泛置疑到彻底垮掉，也整整用了3年。当年不也有人即使在发现德隆系的窟窿之后，还说什么德隆系影响太大，甚至会影响到金融行业的稳定，所以国家肯定不会让其垮掉的？最后呢？
房事的影响远比当年的德隆系大，估计回归理性的时间会更长久。
房事持续高潮不消退的结果，就是什么什么的彻底垮台。

消息人士告诉记者：“现在已经有不少银行放开了三成首付比例按揭的规定，而且将有可能更大面积地放松；不得转按揭，近期也将解禁；只有5.5%的营业税，由于是中央明确规定的政策目前还维持原状。”
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调控的政策很清楚：

1.放开三成首付比例按揭的规定————只要购房者理性的考虑过，如果0首付也在承受力的允许范围内的话，这个没什么；

2.转按揭，近期也将解禁————不知道现在还有谁愿意去买炒家的房子，而且即使解禁，也可以在手续上设置很多障碍和规定；

3.只有5.5%的营业税，由于是中央明确规定的政策目前还维持原状————这条才是最关键的：楼市调控是一定会把炒家套死在楼市中的，参见拙作《调控中的上海楼市现状与凌迟的异同》。

我个人的观点如下：用周期来看，今年既然3月份见顶了，那么就会开始进入下降通道，由于开始时多空对走势的分歧，和部分散户因为见过了高点，觉得自己的房子就是那个价钱，好象钱已经到了自己的口袋里一样，所以开始刚开始降时，是肯定舍不得抛的；所以开始是不会跌的很快的，以阴跌为主，所以会把下降周期拉长的，最后肯定会出现kfs的主动杀跌的，从而带出散户的恐慌盘，或者由长期的还贷压力带出来的止损盘，再结合政策周期一般也有3、4年的周期，所以我的感觉是一波下跌周期要走3、4年以上，价格要跌掉3月最高峰时的50~60%，中间有些小的反弹就不说他了。

因为有太多的散户短期看空，中期看平，长期看涨，注定了调整周期变长，不可能1、2年结束的，政策也不会马上转向的，开始时不会急跌的，以慢慢阴跌为主，其实这种稳水煮青蛙的跌法最有利于空军，而不利于多军的，市场一定会对长期看涨的看法做出惩罚的。

然后房价才会慢慢企稳，会在底部横盘很长时间的，估计有1、2年之久，此时政策周期也开始出现新的转向，开始鼓励买房，说不定又有退税的政策了，（这次是全国性的了），房价又想1998年时开始慢慢启动，为什么说是慢慢动的呢，因为已经有太多的多军战士牺牲了，很多的抄底的同志也牺牲了，大家都怕了，市场才会慢慢启动，就象一块大石球，开始启动是最难的，要的力量也是最大的。

房价的涨势也是先慢后快的，到了前期的高点附近，人们会有心理压力的，所以我综合这个周期下来，乐观点估计也要6~9年，中间还不能出现什么大的萧条；

如果再考虑上通货膨胀的因数，就算年平均2.5%，今年3月时大概的房价算2w的话（内环附近，看的上眼的），到第10年就要到2.5w才能和今年的2w等值，那么我个人感觉一定是要10年以后才回的到了。

再从购买力来考虑的话，我们国家的劳动力过剩10年内是不会有根本改变的，所以10年内，lbx的工资大幅提高的概率也很小，所以可以预计到收入水平是撑不住房价的。

所以综合来说，我的感觉是今年3月进场的兄弟要10年后才能解放，就算一次抗战吧，心态好一点，抗战总有胜利的那么一天的。

一、2005上海住房金融市场运行的主要特征
1、与住房市场正经历从历史最高位的理性回归调整相同步，2005上海新增个人房贷资产规模将呈现十多年来首次负增长-58.71%，而个贷违约风险总体仍处受控状态。

进入2005年以来，受国家对房地产市场宏观调控政策作用和影响，上海住房信贷市场在经历了2002、2003尤其是2004连续三年的高速扩张后，进入了一个调整回归的运行阶段。数据显示，截止到2005年10月，上海个人住房贷款余额达到3020亿元，其中商业银行个人房贷余额2696.40亿元，公积金个人房贷余额323.64亿元，预计到2005年底，全市商业个贷和公积金个贷分别为2759亿元和319亿元，全市的个人住房信贷资产余额到年底将为3078亿元，与去年底的2727亿元比较，2005年上海的房贷资产增量仅为352亿元，而该指标在从1999年开始的房地产景气上升周期中，一直保持着爆发性增长态势，2004年上海新增房贷规模为852.61亿元，而今年（2005年）新增房贷资产规模负增长-58.71%，这将是上海商业银行系统自上世纪90年代中期大力发展住房信贷业务十多年以来出现的首度负增长。这一情况，实际上从住房信贷的环节上，印证了上海的住房市场在房地产新政作用下，正经历着从2004年历史最高位向下盘整的理性回归。尽管个人房贷增长量在2005 遭遇萎缩，但无论商业房贷还是公积金房贷的风险逾期率,仍然控制在可接受的水平，如住房公积金个贷超过三个月以上逾期还款的违约率到2005年10月底仅为1.9个万分点。

2、2005上海商业性个人购房贷款大减速，公积金个贷则继续缩量徘徊，上海购房贷款人群分化现象严重。

上海的住房信贷市场，主要由商业银行提供的商业性住房信贷和由公积金提供的政策性个人购房贷款共同构成。如果撇开二者在资金来源和贷款利率上的差异，两者的主要区别在于公积金个人购房贷款只封闭式地面向参加住房公积金缴存的本市职工，没有参加公积金制度的人士不可能获得公积金贷款，而商业性房贷的发放对象则无此限制，无论在发放对象上还是贷款资金来源上，是一种开放式的购房信贷服务。因此，我们可以从对比商业房贷与公积金房贷的变化上，进行分析在上海购房的人群分布结构的变化状况。

数据显示，上海的商业银行系统在从2000到2004五年里，每年新增个人住房信贷资产规模分别为182.06、288.13、428.09、470.07和852.58亿元，而同期上海每年新增的公积金个人住房信贷资产规模分别为63.98、57.40、52.81、28.41和0.03亿元，而预计到2005年底，两者将分别为379.39亿元和-27.34亿元，这些数据在一定程度上，反映了这几年上海住房市场上的贷款购房人群正出现较强的分化现象。即在2000、2001到2002年这三年里，上海的本地人士，或者说在上海有稳定职业的人士（上海人或上海职工）构成了上海房地产交易有效需求的主力人群，这一时期银行系统发放的商业贷款主要是以组合贷款的形式弥补了公积金贷款在政策限额上的不足。而到了2003和2004年，在房价猛涨的大市里，上海本地居民的购房能力呈现的是疲态弱势，而同期银行商业性个人购房贷款则出现了爆发性增长，这些房贷并非和公积金贷款一起形成组合贷款，而是主要以向未参加公积金制度的非本地人士在上海购房申请的纯商业贷款形态发放的。在一定程度上，以上人群分化的分析，实际上也解释了2005年上海公积金个人贷款政策虽然两次提高贷款上限，从每户最高13万提高到30万元，但对扩大公积金贷款发放总量却作用有限的原因。

二、2006年和未来上海住房金融市场展望

1、受宏观调控政策影响，2006年上海住房金融市场将继续弥漫房地产交易回归和调整的基调，预计将持续到2007年春直至上海房价恢复到2003年以前的水准。

在贷款利率和还贷能力可以预期的情况，个人住房信贷行为的发生，主要取决于购房者购买住房的行为决策，因此，展望上海住房金融2006和后市发展，必须首先对本市房地产市场运行大势予以分析判断。总体看，笔者认为，2005年5月出台的一系列房地产宏观调控政策的效应，还没有完全释放和显现，当前处于低谷的房地产买卖交易量和欲止却跌仍处高位的房价，即是证明。从买卖双方各自的心理来看，作为开发商和投资（机）二手房的卖方，受曾经有过的历史高位房价的利润和财富效应影响，不愿将挂牌价格迅速下调过多，而真正以居住为需求的买方，从政策和制度层面上知道了政府纵容房价泡沫的底线，当看到昂扬多年的房价终于调头下滑时，已经知晓了房价虚高的泡沫比重有多大。再从目前上海房地产供求关系看，2003和2004两年爆发性增长的购房投资（机）需求，受资金成本的制约，已骤然转为当前房地产市场上现实的二手房挂牌供应，加之2005下半年已经和2006年即将大量竣工的新房供应，前几年供不应求和房价虚高的供求关系假象，已在根本上出现了动摇和逆转。事实上，即使2005年国家不出台调控政策，处于泡沫高位运行的房产市场，也必然迟早会由于房价过份脱离居民收入状况而掉头向下，而宏观调控政策只是对这一市场预期起到了趋同化的加速作用，但无可否认，房产新政在国民经济持续发展和保持银行金融安全的意义上却是十分巨大的。

基于以上对房市的判断，2006年上海住房金融市场将继续弥漫房地产交易回归和调整的基调，预计将持续到2007年春直至上海房价恢复到2003年以前的理性水平。预计2006年，上海个人房贷余额新增规模将恢复到2001和2002年的平均水平即400-500亿元左右。这一判断的主要依据是，随着房价的逐步理性回归，在上海市本地真实居住需求的逐渐释放和参与下，住房信贷也会恢复到相对较为理性和正常发展的2001和2002年的规模。

战争的力量消张是不断变幻的。当开发商通过寡头垄断不断拉高房价的同时，也就消灭了大部分的自住、投资、投机购买力需求，支撑上涨的力量不是在增加，而是在减少、在被透支，这时候市场离反转点也就越来越近了，这就是物极必反的道理所在。房价拉升越快，到达拐点的时间也就越短，从这个角度讲，疯狂的开发商就是自己的掘墓人。

而目前无力或不愿支撑高房价的无房一族，其实在观望中付出的成本是非常有限的。因为只要暂时抛除在某个Deadline之前必须住到自己房子里的购房心理，空军就完全是“光脚的不怕穿鞋的”。这个只需要每个人根据自己的情况来判断一下，改变一下传统购房观念与承受透支未来的痛苦哪一个更容易接受就可以，买不买房、在什么时点买房，每一个人的情况都是不一样的。但只要大家都多一些理性，市场回归理性的速度就更快！