主题：宝安三地拍卖论：边市之撇脂时期·基保乃中海之子

    ■宝安三地块拍卖价格高企：“基保”就是中海地产

    昨天（8月9日）下午，宝安A909-0082（占地194645.96平米、建面292835平米）、A319-0870（占地70038.47平米、建面168090平米）、 A407-0517（占地98153.45平米、建面255000平米）三块位于观澜、沙井、松岗的商住地成功拍出。

    分别被城建集团、熙园置业（鸿荣源）、基保有限公司以7.75亿元、3.9亿元、4.94亿竞得，三地共拍得16.59亿，宝安土地拍卖的主持者弓梅乐得合不拢嘴。楼面地价分别为2646.54、2320.19、1937.25元/平米。

    应该说，成交价普遍高于市场预期。半求查核资料后证实，其中基保有限公司是中海地产在香港设立的子公司，并非海外地产商，本次中海地产本身也参与了拍卖，再让一个子公司参加明显是为了增加保险系数。

    ■启蒙期楼市特征：“撇脂战略”

    半求总结经验表明，房地产刚刚开始发育的地区有一个基本的特点，就是相应与本地富裕阶层的产品更好卖。这种富裕群体和针对富裕人群的产品承担了启蒙的功能。

    而正因为针对的是当地的富裕人群，因此，启蒙阶段的产品往往更有条件采用“撇脂战略”，议价能力较高。所谓“撇脂战略”就是以高价格的方式销售产品。

    一旦一个市场富裕阶层被关注完毕， “撇脂战略”就再难以行得通。因此我们可以发现，比如蛇口启蒙楼盘的半岛花园当时销售价格高达8000元/平米，罗湖当时的口岸楼盘汇展阁销售价格曾经高达25000元/平米，这些楼盘都是“撇脂战略”的典型表现。

    随着市场发展，启蒙阶段走过以后，这些楼盘的价格开始回归。

    ■“边远楼市”进入“撇脂时期”

    半求认为，观澜、沙井、松岗三个街道分别位于深圳与东莞交界的行政区划线深圳一带，这些片区的特点就是距离深圳核心区较远，属于深圳的“边远楼市”。

    这些“边远楼市”也是房地产刚刚开始发育的地区，到目前为止，观澜只有GOLF大宅、中航格澜郡两个商品房小区，沙井建成的商品房小区只有丽沙花都、在建设中的只有桑达棕榈堡，而松岗建成的只有宝利豪庭、在建的只有桃花山庄。

    因此这三个片区都是启蒙型片区，符合“撇脂战略”的要求。因此半求推断，这三个片区已经进入“撇脂时期”。由于片区对于商品房呈现饥饿状态，因此“撇脂”是完全可行的。

    A909-0082、A319-0870、 A407-0517三块地块的拍卖价格高企，其实就是三个片区开始进入“撇脂时期”的外在表现。

    ■“撇脂”不过三：未来土地拍卖将受到压制

    半求认为，从罗湖、福田、南山三个较为成熟的片区的房地产发展规律来看，“撇脂时期”的启蒙楼盘一般都在三个，三个之后的楼盘，价格将开始迅速回归真实水平。这就是半求总结的“撇脂不过三”的规律。

    由于经历多次验证，暂且认为这是规律。将此套用到以上三个片区，我们发现，由于观澜、沙井、松岗这一次都是第三块商品房用地，也就是说是能够享受“撇脂”好处的最后的楼盘。

    由于“撇脂”往往造成楼价高企，尔后房价迅速下降，因此半求提醒发展商接受以前的教训，在定价的时候保持清醒，不要给启蒙时期的购房者留下太惨痛的教训。在此半求也提醒购房者，对于“撇脂时期”的楼盘，应该保持相当的警惕。

    当然，沙井由于丽沙花都奠定的价格标准并不高，所以沙井的地块未来是相对安全的。同时，未来这三个片区的土地拍卖，其价格将受到撇脂时期过去的压制，价格上再有突破性表现的可能性已经很小。

    ■多家公司疯狂庆祝

    半求在拍卖后，电话一直不停地响。在城建集团、熙园置业（鸿荣源）、基保有限公司获得地块以后，除开鸿荣源以外，城建集团、中海都在当晚举行庆祝酒会，拍卖师王小敏穷于应付、喝得大醉。

    而前期在沙井、观澜拿地的桑达、中航也兴奋异常，由于片区土地拍卖溢价这两家企业座收渔利，当晚也举行公司庆祝酒会，其中一家公司经过精确计算，大号：“5000万到手了”！

    ■深圳将加快土地出让

    昨晚，半求与相关部门及专业人士交流时得到消息，深圳已经准备调整土地供应计划，加快土地出让已经成为政府共识，同时，特区内今年内也机极其可能出让地块。

    由于土地供应紧缺而导致的土地拍卖价格高企，将受到土地供应增加的直接压制。半求在此提醒发展商，在土地评估时，应该考虑以下几大因素：1、半求昨天获知，土地增殖税即将恢复收取。2、契税将恢复3%征收。3、土地供应将加大。4、股市开始活跃，楼市将受到牵制。

当没有利益关系时,半求的观点还是蛮客观的.

半求这次的分析还是蛮中肯的，利字不在，心也宽!

(转本人前贴)看地产价值，要在大气候下看，发展地看。如同当前的房价，说高，谁都说高，可是不妨碍它继续向上——供给和需求的矛盾不平衡是根本。本地土地市场日益减少是事实，那么多有实力的房地产企业如果没有地，今后的路怎么走？众多大企业向全国辐射发展，根本原因在本地土地数量的减少。发展就是爬山，蓦然回首，当年之路不知不觉已在脚下，你不能说你现在的位置就是最高点。你的现在就是你今后的脚下。深圳多少土地被拍卖后都是引起惊奇，既而经过时间考验，后来者还是认为“少了”而不是“贵了”。历史是在创造中，不是复制中。它的魅力和挑战体现在创造。为了保证这种创造，政府出让土地的“潜规则”历来是：今年的高点，明年的起点，得寸进尺。在这种环境下，得到了就得到了，没得到，以后就要用更高的代价得到。这是地产商和政府打交道的常识。媒体大多一惊一乍的，打仗靠军队，不靠文人。一个常识：地产发展，方向和动力不在媒体。存在地就是合理地。根据“海啸理论”，开发商的惊人之举，往往内部波澜不惊，而震撼就在外部——恰如海啸，大海内部体会不到，就是在岸边受冲击最大。媒体在开发商与消费者的中间地带，恰恰就是大海和陆地的“岸边”，所以，反应最大的、尖叫声贝最高的，就是媒体、媒人。这么高代价拿来的地，不明白的，就说以后要转嫁到消费者身上，明白的，就说这不是转嫁，是更高层次的供给。——成功还是在今后你如何发觉你的消费者，开发出什么产品，以及你的资源系统是否能确保实现这个目标。其他的，让媒体去吵吵吧。