主题：2007后：香港负翁灭·深圳外销高

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2007后：香港负翁灭·深圳外销高
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    风险提示：
    1、《中信质量问题及广告抄袭》
    2、《中信红树湾质量被政府爆光：05二季度住宅质量简分析》

       ■香港楼市兴，则深圳外销兴

       1980年开始，深圳房地产市场化以外销为突破口，以外带内，但此时深圳的外销市场量不大、比例不高，基本保持在10%以下。而同一时期，香港房价每年上涨的幅度在6%左右。

       1993年到1994年，香港楼市大旺，楼价与租金的价格分别上升了33％及29%。而深圳也恰恰在  1991~1994年，外销比例开始急速上升，占到深圳商品房总销量的13.8%。

       1993年香港楼市大旺的同期，深圳外销比例更是高达22.3%，创造了深圳外销的历史记录！1995年香港楼市出现调整，深圳外销迅速下降到10%以下，这种情况延续至今，最近几年只在7%以下徘徊。

       可见，香港楼市的表现与深圳楼市的外销表现是基本一致的。香港楼市兴，则深圳外销兴；而香港楼市衰，则深圳外销减。

       ■香港2007后“负翁”灭

       据香港金融管理局最新数据，今年第2季度香港负资产住宅按歇贷款数量比第1季度水平减少38%，成交量约为8700，涉及金额150亿元，与2003年6月底约10.6万的成交量高峰水平相比，今年2季度脱负的幅度更达92%，这是有纪录以来的最低水平。

       此外，负资产住宅按歇贷款的素质进一步改善，其中拖欠3个月以上贷款所占的比率，由2005年3月底的1.51%，下降至1.38%。

       可见随着香港经济的好转和物业价格的回升，过去几年困扰香港的负资产问题，可能快将变为历史。到目前，香港购房者中只有2%为“负翁”。目前尚存的负资产个案，贷款比率为楼价的115%。

       假设现时楼价为100万元，按歇余额即为115万元，如楼价上升一成，负资产问题有望在1年内全部解决，但若楼价不变，只属平衡发展，则需时约2年才能解决问题，也就是2007年~2008年间。

       ■2007~2008年后：深圳外销比例重达10%

       由于香港楼市的表现与深圳楼市的外销表现是基本一致的，因此香港楼市的变化将直接影响一河之隔的深圳楼市。

       由于香港将在2007年~2008年间彻底“脱负”，那么香港土地及房产的“绝对价值”就将得到进一步确认，羊群效应将使香港市民的购房投资热情重新点燃。

       由于深港二地巨大的房价差，重新开始购房投资的香港客户将受到吸引，特别是香港地铁公司承担4#线建设以后，来深圳购房的客户比例预计将大幅度增加。

       特别是深圳就业机会越来越多，居住在深圳的香港人也将越来越多，因此按照以往的规律，半求简单地判断2007年~2008年后，深圳外销比例将开始逐步提高，重新达到10%将是非常容易的。

       ■深圳外销旺区

       西部通道、香港地铁承建之4#地铁辐射区域将是港人可能考虑的重点区域。半求建议各位关注以下容易被港人认可的几大片区的楼盘：

       一、西部通道辐射片区

       1、华侨城片区之波托菲诺、东方花园、锦绣花园；2、蛇口片区之兰溪谷、半岛城邦、南海玫瑰、海月花园；3、环香蜜湖片区之香蜜湖1号、香域中央、水榭花都。

       二、香港地铁承建之4#地铁辐射片区

       1、龙华片区之锦绣江南、书香门第、劲力城市明珠、美丽AAA；2、宝安之招华系之双城、深业·新岸线、鸿荣源·尚都、富通城、御景湾、天悦龙庭。

交通虽可以带动楼盘，但宝安片区我看却未必能外销

观望ING.