主题：“泰华·俊庭”开盘昭象：小户型五大效应

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    《“泰华·俊庭”考查流水帐 》
    
    风险提示：
    1、《中信质量问题及广告抄袭》
    2、《中信红树湾质量被政府爆光：05二季度住宅质量简分析》

    ■前言

    位于宝城45区创业路与自由路交汇处西北侧的泰华·俊庭占地9772.5平方米，由两栋32层的高层构成，户型分别为1房、2房、3房，总户数为622户，户型设计着重实用。

    泰华·俊庭8月6日开盘，当天到场客户720批次，第一批推出B栋280多套住房成功售出199套。半求认为，如下昭象值得注意。

    ■市场空缺的补位效应

    在宝安中心区及其周边，以大户型为多，比如深业·新岸线、尚都、天悦龙庭都是以大户型为主。即使是即将开盘的御景湾也是以中等面积户型为主。

    在大中户型供应较多的情况下，小户型供应却一直处于空缺的状态，在宝安中心区及周边，目前并没有其他小户型楼盘推出，泰华·俊庭的开盘无疑满足了小户型一族、小户投资者的需要。

    半求认为，这种补位的开发思路，可以避免同质竞争，拓宽需求，并且使片区的供应结构趋于完整，形成大、中、小户型齐备的格局。

    ■宝安中心区辐射效应

    作为未来宝安经济、文化、政治的中心，宝安中心区的建设已经取得了阶段性成果。未来特别是在大铲岛建成以后，港口后方必将成为服务业基地，宝安第三产业将面临飞跃。

    第三产业发达以后，带动最大的其实就是小户型。哪里的第三产业发达、那里的小户型需求也就相应放大。从这个意义上来说，“泰华·俊庭”在片区没有小户型供应的情况下，将接受宝安中心区第三产业发展的辐射。

    只要第三产业起来了，片区的商务活动、流动人口就会增多，租赁就会越活跃，对于投资者就越有利。现在的关键是等待宝安产业的转型。

    从“泰华·俊庭”走路到宝安中心区，最近距离只需9分钟。楼盘所在区域是中心区与107国道之间的连接地带，也是中心区的生活配套基地、属于直接辐射区。泰华在这里建小户型，定位应该来说是相当准确的，可以为中心区及周围的白领提供居住配套。

    半求认为，去年福田的中小户型皇庭世纪销售一路狂奔，与深圳中心区的辐射带动是密切相关的。

    ■商务式酒店互补效应

    “泰华·俊庭”与宝晖商务酒店近在咫尺，在商务酒店楼下，半求看到了直通机场的巴士、露天就巴，这里成了宝安的商务聚集地之一。

    商务酒店中，中长期居住的商务客户不少。而根据“泰华·俊庭”第一天的销售情况来看，这些商务居住客户中，最终转化为“泰华·俊庭”业主的把不少，与其长期住酒店，不如用住酒店的花费来购买房产。

    小户型与商务式酒店互补效应，其实在深圳的很多小户型楼盘中都有所体现。比如早期的汇展阁、深南东1号，现在的逸轩等。

    ■专业性市场联动效应
 
    “泰华·俊庭”东北侧的海富二巷北段，则是宝安第二大的“装饰板材市场”，很多板材销售商集中在这里做生意。而在翻身路上，则有深圳最大的“铝合金材料专业市场”和“窗帘市场”、“五金市场”。沿海富二巷再到107国道也就1分钟吧，则集中了大量的汽车零配件、机械制品等，形成“机械制品专业市场”。

    半求认为，这一点片区与深圳的八卦岭非常类似，也是专业市场集中地，只不过这里的专业市场相对要分散一些，管理上还需要加强。这些专业市场中的小业主部分转化为“泰华·俊庭”的业主。毕竟居住、生意都在这里时间、交通成本比较低，方便照顾生意。

    专业性市场联动效应在福田的八卦岭表现得很突出了，八卦岭一度成为深圳小户型的代称，与专业市场是分不开的。

    ■五脏俱全之倍数效应

    作为小户型来说，一般都是单栋建筑，配套基本是空白的，尤其是在宝安。但在“泰华·俊庭”，小区内有架空平台游泳池、商场等配套设施，加上与宝晖商务酒店、中心区隔路相望。

    可以说，楼盘虽小，但五脏俱全。从现场购房者的判断依据来看，小户型而配套较为全面则是他们考虑的主要因素之一。

    所以，“泰华·俊庭”的销售告诉行业，房子虽小，但业主的需求与大盘是相差无几的，因此本身的配套则是相当重要的，只有配套齐全，才能产生“倍数效应”，产出杯倍数与投入，满足业主需求。

看来泰华老总眼光不错