主题：特区楼市投资分析：大盘主流·香半世界

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    风险提示：

    1、《中信质量问题及广告抄袭》
    2、《中信红树湾质量被政府爆光：05二季度住宅质量简分析》


    ■深圳：中国商品大盘发源地

    2001年8月，半求在“深圳特区报”发表《大有好处》一文，  其时恰逢深圳房地产被批评“搞盆景”、领头羊地位动摇。其实，深圳才是商品大盘的发源地，1987年，深圳第一个商品、占地超过20万平方米的华侨城东方花园开盘面世。

    而深圳市住宅局就也先后开发了多个占地面积达20~60万平米的大盘：红荔新村、莲花北村、梅林一村、益田村、桃源村等等。
  
    2000年开始，占地分别达12平方公里的观澜GOLF住区、30万平方米的蔚蓝海岸、45万平方米的四季花城、24万平方米的鼎太风华、80万平方米的波托菲诺、60万平方米的百仕达花园等重量级大盘开始蜂拥而来。

    大盘的规模效应、配套完善、活动空间大、居家气氛浓等衣食住行不假外求的特点使其成为市场关注的热点。

    ■深圳楼市：大盘增值幅度最大

    时间过去了5年，这个时候来看大盘，我们就会发现，在市场中，越是大盘其市场表现越好、增值幅度越大。

    比如华侨城的波托菲诺，天鹅堡一期销售价格8300就已经有人叫贵，现在低于11000是不可能的了。再比如蔚蓝海岸，一期开盘的时候均价大约在4800左右，现在同样的房子，没有7500以上是买不到的。而绝大多数房子均价已经上到8000以上，升值幅度高达56%。

    哪怕是问题重重的星海名城，也获得了超出市场平均水平的收益。半求觉得可以这样说，在过去五年中所有的大盘都跑赢了大市，升值幅度大大超过了市场的平均水平。

    ■特区内稀缺的大盘将是投资主流：香蜜湖1号、半岛城邦、新海上世界
   
     综观整个深圳，除开关外还有招商依山郡、万科城、第五园、星河丹堤等大盘供应以外，特区内新增的大盘只剩下福田的香蜜湖1号、南山的半岛城邦、新海上世界。而即使全部建成，整个深圳特区内包括政府小区在内，占地10万以上的大盘也只有28个，供应之少可见一斑。

    香蜜湖1号占地虽然比10万平方米稍低，但由于其容积率极低，因此，归入大盘重点观察之列。而南山的半岛城邦与盐田的天琴湾这个楼盘一样占地都是30万平方米，都是三面环海一面背山，地段条件、占地面积、景观条件都非常类似，所不同的是一东一西、一个是别墅一个是高层。

    加上深圳特区内已经没有大面积土地可供后续开发建设。半求认为可以说，深圳特区内的大盘供应已经越来越稀少，后续供应基本段档。只有中海的香蜜湖1号、半岛城邦、新海上世界三个新增大盘供应。

    而特区内良好的居住和教育、治安环境，以及更佳的绿化水平，都决定了特区内对于吸引高级白领、精英有相当的竞争优势，大盘的供求关系较为紧张。

    半求认为，选择供求关系较为紧张的产品，在市场向好时能够获得更大的空间，在市场向差时间则更安全。因此特区内的大盘将是未来深圳特区内供求关系紧张的主要表现产品，而特区内仅有的三个新增大盘香蜜湖1号、半岛城邦、新海上世界应该引起足够的关注。

    也正是这三个大盘，将是决定未来特区内楼市的主流力量。而作为唯一的政府大盘“安托山小区”，半求建议就是，只要能够买得到，想都不要想。

    ■特区大盘名单

    由于大盘具备其它小区所没有的居住舒适性更好、小区内活动空间更大、园林建设更有优势、配套更齐全的特点，加上整体上深圳特区内的大盘存量供应、增量供应数量极其有限，综观整个特区内，占地10万以上的大盘只有：

    一、南山区

    1、存量大盘12个：华侨城的东方花园、波托菲诺、锦绣花园；卓越的蔚蓝海岸；招商的海月花园、兰溪谷、花园城、半山别墅；振业的星海名城；中海的阳光棕榈园；鼎太风华；麒麟花园。

    2、新增大盘2个：半岛城邦、新海上世界

    二、福田区

    1、存量大盘3个：信托的水榭花都；鸿荣源的熙园；皇御苑。

    2、新增大盘1个：中海的香蜜湖1号；

    三、盐田

    1、存量大盘3个：万科的东海岸；天琴湾；云深处。

    2、新增大盘0个

    四、罗湖

    1、存量大盘2个：百仕达的百仕达花园；鹏基的鹏兴花园。

    2、新增大盘0个

    五、政府大盘

    1、存量大盘4个：前海花园；桃源村；梅林一村；益田村；

    2、新增大盘1个：安托山小区

    半求想看完上述名单，各位应该对于特区内大盘供应的现状有了很深刻的了解。同时也应该知道了你准备用在楼市上的钱该怎么安全而有效地投放了。

香蜜湖一号不是谁都可以买的，半岛城邦也一样，安托山经济房不是我们小市民能排上的，政府官员啊，海龟啊，都距离我们比较遥远！

卓越的蔚蓝海岸；招商的海月花园、兰溪谷、花园城、半山别墅；振业的星海名城；中海的阳光棕榈园；鼎太风华；麒麟花园。
南山又这么多的楼盘没卖完啊？？怎么去去年看的时候几个都说卖完了呢？？难道又是开发商再故意保留？？半求你要批评一下那些开发商，一点都不厚道！有房又不卖，非要将房价抬高了之后再卖，是不是也算欺诈啊！

虽然偶不喜欢莲塘那个位置！