主题：深圳家庭残缺率99.9%：院落住宅机会窗简判

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    风险提示：

    1、《中信质量问题及广告抄袭》
    2、《中信红树湾质量被政府爆光：05二季度住宅质量简分析》

    ■家人+庭院=家庭

    中国人、外国人，基本都有“无庭不成居”的居住习惯，但中国人口膨胀，低容积率的建筑越来越少，高层集约式建筑越来越多，于是，前院、后院已经基本消失，绝大多数人的居住场所有家无庭、无天无地，在顶楼和底楼的要不是“有天无地”、要不是“有地无天”。

    导致中国人一旦看到哪怕是国外贫民住的房子都要发出惊叹：庭院！

    庭院既是建筑与自然的过渡地带，又是家庭的公共活动场所。因此我们经常说家庭，字面上来理解，必须有“家人”，有“庭院”才能成其为家庭。院落式住宅是使家庭完整的必要因素。本文所指之院落式住宅，包括TOWNHOUSE、独立别墅、双拼别墅。

    从这个意义上来说，中国大中城市的“家庭”已经基本消失，中国城市居民的居住状态在世界上属于窘迫的行列了吧？

    ■99.99%的深圳家庭残缺不全

    1988年，深圳出现第一个别墅项目--东方花园，而后在大小梅沙、蛇口、银湖、香蜜湖、仙湖、大鹏、葵涌等地区出现了观澜高尔夫大宅、东海岸、万科17英里、半山别墅、熙园、水榭花都、仙湖山庄、观澜豪园、瑞河耶纳、华侨海景山庄、云深处、翠林别墅、天琴湾、城市山谷2期等院落式住宅。

    但是根据有关统计数据，以TOWNHOUSE、独立别墅、双拼别为表现形式的院落式住宅截止到2005年，深圳只有大约为2500套，建筑面积合计50万平方米。

    而且其中存量院落式住宅中有大约30%容积率偏高，一栋靠一栋，空间狭小，已经失去了使用功能。可见深圳院落式住宅的存量较小。

    而按2001年深圳的人口普查资料，总人口为700.84万（总户数200万户）计，其实深圳现有的人口已经超过此数字。也就是说，深圳家庭与院落式住宅的比例为800：1。也就是说，深圳每800户家庭才拥有1套院落式住宅。

    而如果按1000万总人口（290万户）计算，深圳每1160户家庭才拥有1套院落式住宅。取两者中间值为980户拥有1套院落式住宅。

    按照这个比例，那么深圳99.99%的深圳“家庭”其实有家无庭，说得严重一些，99.99%的深圳“家庭”是残缺不全的。

    而深圳超过1000万人口已经是事实，家庭与深圳每980户家庭才拥有1套院落式住宅的比例将进一步扩大。而与此同时，则是国务院在2003年开始严格控制别墅用地，深圳每909户家庭才拥有1套院落式住宅供求关系将维持现有的状况甚至恶化，半求认为深圳院落式住宅的平均拥有量还将进一步扩大。

    ■Cb预测法：关于院落式住宅需求总量

    根据亚洲地区都市的研究惯例，依托城市居民数量预测院落式住宅需求总量（Cb）公式为：60（1+β）Pc（15%＋α）。

    其中，60是院落住宅人均居住面积，Pc为城市规划可容纳有效城市劳动力数量、一般为总人口的70%。15%是一个城市应居住院落住宅的人数与有效劳动力的比重，考虑深圳实际，取10%。α为有效劳动力占城市总人口数量的调整值（取零）；β为院落住宅人均居住面积的建筑面积调整值（取零）。

    而以上公式所计算的需求总量并没有包括因为都市辐射功能带来的城市以外的客户需求，理论上认为，来自都市以外的需求为上述预测数据的5%左右。
 
    ■深圳院落式住宅需求量：375万平方米、18750套

    按深圳第五次人口统计的数据，以深圳总人口700万人口计算，深圳本身现阶段所需院落式住宅的总量为：60（1+β）Pc（10%＋α）＝60× 7000000×70%×10%＝294万平方米。

    如果按深圳实际的1000万总人口计算，深圳本身现阶段所需院落式住宅的总量为：60（1+β）Pc（10%＋α）＝60×10000000×70%×10%＝420万平方米。

    为公平起见，本文取以上两值的中间值：420+294=357万平方米。而来自城市以外的需求量为这个数字的3%，因此，深圳对于院落式住宅的需求总量为：357*1.05=375万平方米。

    也就是说，从理论上来讲，深圳现阶段需要375万平方米的院落式住宅。如果以200平方米一套计算，则深圳需要18750套院落式住宅。

    那么深圳已经提供了多少院落式住宅呢？
 
    ■深圳院落式住宅缺口差：325万平方米、16250套、8平方公里土地建设院落住宅

    按照上述深圳已经拥有2500套、建筑面积合计50万平方米的院落式住宅来衡量，那么与深圳院落式住宅的总需求375万平方米、18750套相比，差距相当大：还有325万平方米、16250套的巨大缺口。

    如果按0.4的院落式住宅容积率来计算，则还需要的土地面积是：3250000/0.4=813万平方米。也就是说，深圳在中长期来看，直接到人口稳定时期，还需要8平方公里的土地来建设院落式住宅，才能使深圳的住宅结构趋向合理。

    在深圳推出的高层建筑用地、旧改项目占据绝对主流的时候，特别是自121号文件颁布至今，今年9月份国土资源部发出了《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，发布“严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅用地的土地供应”的相关文件，停止对别墅项目的审批。这样一来，对于在建的别墅、TOWNHOUSE项目来说其实是好消息，它可能会使已开发上市的别墅、TOWNHOUSE项目“物以稀为贵”。 

    也就是说虽然深圳院落式住宅供应严重不足，但是，未来新增的院落式住宅的用地却依然格外紧张。供求关系的持续紧张就决定了，深圳住宅市场未来的主要机会点，将集中在供求关系相对紧张的院落式住宅这一块。

    招商地产在蛇口建设的半山别墅，其价格从当时的250万一套上涨现在1000万以上，这种价值发现是绝大多数深圳人所没有料到的，而这个发现过程，耗费的时间不过两年半。

    ■尖岗山“双城”、观澜湖成深圳“家庭”两大重地

    未来，深圳能够提供大量院落式住宅的重地都集中在宝安，全国最大的纯别墅区尖岗山别墅区占地2.3平方公里，能够提供3000套院落式住宅。

    全国最大的GOLF住区、12平方公里的观澜湖GOLF国际住区能够提供1平方公里的别墅用地，相当于能够提供1400套院落式住宅。

    这两个别墅住区，规模在全国名列前五位之列，资源上各自拥有生态控制线、山景、GOLF景等不可复制资源，位置上靠近广东珠江东岸产业重心，对于产业领袖的吸引力不可忽视，将是深圳院落式住宅中关注的焦点。

    而未来，这两个地方也成为能够提供有天、有地、有左、有右、有中、有地下的院落式住宅的集中营。

    两个住区加起来为3.3平方公里、4400套院落式住宅。但在8平方公里占地、325万平方米建筑面积、16250套的巨大缺口面前，这依然显得微不足道，这就表明，将可能有很多需求被排挤到周围的一些城市去实现，对于深圳来说，这个层次的人一旦被大量分流，将严重影响深圳的投资环境和区域竞争力。

    ■院落住宅具机会窗效应

    深圳要提供良好的投资环境，就必须考虑到院落式需求的现状，提供更多的院落式住宅用地。以上就是院落式住宅的机会窗效应，在小户型、中档住宅、大盘经过了价值挖掘过程以后，在宏观调控下，由于实行了一刀切的政策，因此，价值有待挖掘的院落式住宅其实价格被压制，真正是乐坏了真正要买、要投资豪宅的人，说白一点，现在的宏观调控其实有利于院落式购买者及投资者。

    其实，深圳的经济类房产价格偏高、中档房产价格略有高估，恰恰就是院落式住宅价格被低估。一般地说，有不可复制资源优势、品牌优势、复合优势、土地平摊大优势、空间开阔优势的院落住宅，其价格应该是其它同地段中档房产的3~5倍（叠拼、连排、双拼、单体别墅），按照这个惯例大家可以去核算以下前深圳的院落式住宅的机会吧。

    半求建议大家要关注以下几个院落式住宅小区：尖岗山“双城”、观澜湖GOLF国际住区、中海·香蜜湖1号、波托菲诺纯水岸、东海岸、17英里、第五园、万科城。

造词大王秉性不改哈！

行，继续造、继续造……

半求建议大家要关注以下几个院落式住宅小区：尖岗山“双城”、观澜湖GOLF国际住区、中海·香蜜湖1号、波托菲诺纯水岸、东海岸、17英里、第五园、万科城。

99.99%的深圳家庭残缺不全 看到这个,我初初吓一跳!LZ真会标新立意!

国家不一样.人口太多.
现在深圳能有个鸽子笼的.似乎是主流了.看看那开发商造20=30M2的房子.

不过,楼主的行销 理念.向那些高薪一族,可以推广一下
单价多少?

造词大王秉...

呵呵！新来的、新来的，握手、握手！见面先干一杯……

你为什么叫无求?



平时有聚会吗

有是豪寨

我大字不认识哦.看不懂