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主题:【现场直播】不寻常的一年 万科集团2016年度业绩发布会

发表于2017-03-27

3月27日上午9点15分,万科在深圳大梅沙总部举行2016年度业绩发布会,房天下为您带来现场直播报道,敬请期待。


【主题】万科集团2016年度业绩发布会


【时间】3月27日上午9:15-10:30


【地点】大梅沙万科







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发表于2017-03-27

【现场直播】


9:19 业绩会正式开始,董秘朱旭正在做年度总结报告。


9:25  朱旭:各位媒体朋友,大家早上好!感谢大家来到大梅沙参加我们的业绩推介会。大家都知道,过去一年对于万科而言是不寻常的一年,今天我代表管理层向大家作2016年主要工作的回顾及2017年发展展望。PPT分为三部分,部分是万科对于去年房地产市场的回顾以及思考,第二部分是2016年重点工作,第三部分是我们对未来发展的展望。部分 2016年房地产市场2016年房地产市场繁荣,各项指标都创了新高,但我们认为繁荣背后有很多隐忧,这种快速的上涨并不有利于房地产市场健康发展。正因为这种隐忧,去年12月份经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。基于市场规律和我国国情,我们认为在热点城市,土地和住宅短缺的情况短期内是不会消失的。



去年商品房销售金额高达9.9万亿元,同比增长36.1%,全国商品住宅成交均价是7200元/平米。同时我们看到城市的分化明显,40个重点城市的成交价和量都上涨很快,有的城市的成交金额去年一年上涨了70%以上,有的城市的房价成交均价去年上涨了45%以上。同时分化开始明显,万科长期关注的14个重点城市之中,到去年年底库存去化周期仅仅是6.9个月,但大家看这个柱状图,三四线城市去年年底的库存去化周期还长达3.4年。


土地市场方面更加火爆,“”频频出现,我们长期观察的14个重点城市中,公开招拍挂土地溢价率上升至76%,14个城市去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平米。地价占房价的比例继续上升,达到56%,这一比例是相当高的。


从全国住宅开工和增速来看,我们认为依然处于低位,大家看左边的柱状图,全国住宅开发额2000-2013年平均增长率是24%,但2014-2016年平均增长率只有6%左右,去年这一增长率是64%,依然处于低位。从住宅新开工的情况来看,2014年、2015年全国住宅新开工面积都是同比下降的,都是负数,去年新开工面积增长8.7%,但去年新开工的增长主要集中在上半年,下半年增速有所放缓。


为了抑制市场过热,2016年10月很多城市密集出台了调控政策,经济工作会议明确提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,要坚持住房的居住属性,加强房地产市场的分类调控。第四季度全国商品住宅的销售面积同比增速是13.4%,比前三季度明显放缓,我们认为调控有利于房地产行业的长期健康稳定发展,对于这个行业中稳健经营的企业是利好。


去年中国的城镇化比例是56%,预计2050年可以达到75%的水平,这说明我们还有将近20个点的成长空间,今后十年,中国城市还将新增1.7亿城镇人口,将带来庞大的居住及配套需求,但绝大部分将集中在基础设施完善、经济发达的城市圈,这些地方住房短缺的情况短期不会消失。   


 供给侧改革是中国经济未来发展的大方向,通过房地产+服务取代房地产+钢筋水泥。事实上在中国,房地产及其上下游产业链对GDP贡献的比例远远低于发达国家,如果政策引导得当的话,房地产+服务,多个细分行业具备、收入超过万亿元的,相当于新打造一个房地产业。我们认为轨道+物业、商业、物流地产等方面都大有可为。


首先谈轨道+物业,人口向经济圈聚集是国际上通行的规律,经济工作会议提出特大城市要加快疏解城市的功能,带动周边的中小城市发展,而轨道交通正是连接大城市和周边卫星城市的好的纽带,它可以有效疏解城市的功能,降低这些居民的居住成本。轨道+物业并不仅仅指轨道交通枢纽,还包括上盖商业、区、居住区和公共空间等功能,如果发展比较好的话,它可以有效解决居住问题。根据国务院全国新增建设用地规划,未来每年年均新增国有建设用地是逐年下降的,同时轨道交通的通车里程快速发展,去年底是3800公里,预计2020年有望达到8500公里。因此无论从轨道交通可持续发展的角度,还是从城市土地利用的角度来说,谁能占据轨道+物业的制高点,谁就能在新一轮城市发展中抢得先机。


接下来谈谈长租公寓,其实在纽约、东京、伦敦等城市圈,租房的比例占50%以上,在中国,房价收入比之高,农民工在务工地买房的比例不超过1%,但中国的租赁市场有很多痛点,比如租赁信息不透明,租赁服务不好等等,有品牌的长租公寓可以有效解决这一问题,可以为年轻人提供多种多样的居住选择。2016年国务院出台了政策,通过土地、税收、金融等政策鼓励加大租赁住房供给。目前品牌长租公寓的市场份额占1.5%,如果每年品牌公寓租金的增长率达到7%的话,到2020年品牌长租公寓的市场规模可能接近一万亿。

再谈谈商业地产,事实上中国经济正在经历由增长向消费增长驱动的转型,一些体验的消费,比如、娱乐、餐饮是很难被电商冲击的,2015年全国销售额前30个购物里,有一半项目的增长超过30%。同时我们也关注到通过金融资本+商业的轻资产经营模式也是未来的发展趋势。

发表于2017-03-27

9:30 第二部分 2016年主要工作


2016年对万科而言是不寻常的一年,这一年里我们经受了股权事件的冲击,对我们的正常经营和团队的稳定均造成比较大的影响,但万科的团队坚持了稳定队伍、控制风险,实现可持续发展的原则,事业合伙人制度在这期间发挥了中流砥柱的作用,从而确保了去年各项任务稳定健康的成长。


回顾一下2016年主要的亮点,首先是房地产业务的销售金额创了新高,达到3647.7亿元,同比增长39.5%。除了规模大以外,我们的质量也比较好,回款率达到95%,而且销售回款金额居于全行业首位。净负债率25.9%,继续保持在行业较低水平。持有货币资金870.3亿元,远高于一年内到期的有息负债。去年我们入选《财富》“500强”,名列第356位。同时我们围绕“城市配套服务商”定位的各项新业务也初现雏形。虽然我们发行股份购买资产方案宣告终止,但今年1月份深圳集团通过受让华润集团持有A股的方式成为公司的基石股东。


去年我们实现的营业收入是2404.8亿,同比增长23%,实现权益净利润210.2亿元,同比增长16%。毛利率和净资产率也有所提升,毛利率20.27%,较2015年提高0.11个百分点,地价预期上涨的情况下,毛利率保持稳中有升是不容易的,我们通过控制成本来抵消地价上涨。全面摊薄的净资产率提升至18.53%,同比上升0.44个百分点,每股1.9元,同比增长16%。接下来我从房地产业务、其他业务、事业合伙人以及社会责任四个方面向大家具体汇报我们2016年的主要工作。房地产方面,销售金额3647.7亿元,市占率提升1个点,达到3.1%。分区域销售情况,去年上海占33%,其次是广深区域28%,再次是北京区域22%,海外销售去年销售金额贡献1%。

发表于2017-03-27

9:50  现场提问


关于董事会换届回应:


1、换届方案正在酝酿中,一旦成熟,立即启动换届。2、按照公司法章程,在未换届前,原董事会成员继续履行董事职务



Q:今年年初媒体报道万科的万亿大万科计划,具体内涵是什么?推行时间到什么时候?


A:郁亮:万亿万科不是指市值,是万科的愿景表达。人只记住了万科的千亿目标,我们要做城市配套服务商。我们指的不是万科市值,而是通过事业合伙人机制,相关企业体量、对社会贡献达到万亿级水准。对行业、社会的贡献达到万亿的水准,除了传统开发业务,其他新业务也可以并驾齐驱,这是我们长期的目标。


Q:13.75亿的存货跌价的准备,万科怎么看未来房地产市场的发展?


A:孙嘉:存货基减值于审慎原则。今年新增8.4亿,包括一个老项目六个新项目。未来的市场情况我们持谨慎态度,项目主要在镇江等三四线城市。


Q:如何看待深铁是以接盘华润股份、受让恒大股份的问题?环节是否有时间表?


A:郁亮:深圳成为基石股东是我们乐意看到的。过去华润集团很好地扮演了基石股东角色,给予了实质性支持,使得万科成为家完成A+B股改革的公司。在股权激励政策、奖金方面,万科在华润指导下,使得股东利益和管理处利益有很好的结合。

发表于2017-03-27

Q:王石会否留任下届董事会?怎么定义换届方案的成熟?


A:朱旭:目前王石依然是董事会主席。


郁亮:我们一直很慷慨,这个问题太着急了,孩子还没出生能怎么办呢。太多的八卦题目,没必要去满足他们的想法。


Q:2016年对万科感到幸福和忧虑的事情分别是什么?如何看未来中小股东的利益?


A:郁亮:我们没有兴高采烈,把地种好就好。我们一直是混合制公司,过去是,未来也是。

发表于2017-03-27
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发表于2017-03-27

Q:万科怎么看待负债率增长的情况?现在境内外融资是怎么考虑的?


A:张旭:万科坚持以现金流为核心,负债率25%控制得低。境外负债有10%的增长,过去我们在境外有很好的信用评级,我们也会好好利用,也会考虑更多汇率的风险,但也会确保不产生更大风险。


Q:万科对跟投制度的修改会否影响到员工积极性?事业合伙人的方向是什么?


A:孙嘉:跟投制度对公司方方面面发生了重要的作用,之前已经迭代过两次了,我们会根据具体情况进行更新。我们希望通过制度的迭代,让跟投人员跟公司的利益保持一致。跟投每年都在变换,一是基于员工愿意这么做,我们推1.0版本的时候也有员工反对,到3.0我们就取消了。跟投制度对万科作用明显,效果很好,现在员工对自己也更有自信了。


郁亮:怎么跟投今年我们会拿出方案。

发表于2017-03-27

Q:1月5日万科修订了项目跟投细则,为跟投制度设定了更严格的标准,也提高了门槛,请问这样做的具体原因是什么?是否会影响到员工参与分红的积极性?刚刚董秘也提到今年会继续迭代事业合伙人制度,请问具体分享是什么?


A:孙嘉:我回答一下跟投的问题,跟投是事业合伙人体制的重要组成部分,从跟投制度实行以来,大概三年时间,在公司的管理技巧、开发效率、营运水平、成本控制等方方面面都发挥了重要的作用。同时,万科的事业合伙人机制是动态的、有生命的体系,我们会不断地根据情况和效果来迭代我们的制度,跟投制度已经迭代过两次,你刚才提到的是3.0版本,3.0版本重要的特征是引入劣后担当的概念,刚才董秘朱旭也介绍了情况,达到10%股东回报之前,参与跟投人员是没有的,也就是拿作为补贴给股东的回报,超过10%-25%的部分是同权的,超过25%以上的部分跟投人员才有1.2倍,超过以上部分多20%的水平,我们希望通过制度的迭代,让对项目有更大作用的人员尽心尽力,努力把项目做好,从而跟股东的利益保持长期一致,同时能够对劣后担当,当真的出现率不好的时候,我们后能通过劣后的方式承担责任。


郁亮:我补充一下,关于跟投这件事情,我们看到1.0、2.0、3.0版本,每年都在更新变化,更新变化基于两个基本的考虑,一是员工愿意这么做,如果没有前面1.0、2.0版本的成功,员工肯定不会做这个事情,我们推这个版本的时候,的压力来自于公司内部,说好不容易在万科拿点工资奖金,怎么又放回来了?真有员工这么想,但是没办法,我们说这是我们的基本管理制度,我们证明自己的能力和成功,必须要把自己的一份放下去,到后面2.0版本的时候还给,我给你一倍。3.0版本我们取消,当时不光内部有想法,外部都有想法,有些不怀好意的人觉得万科是不是侵害了股东利益,其实我们可以看到,跟投对万科起的作用明显,跟投总额到目前为止只占项目权益总额的3.4%,而且不是注册资本,是项目分值的3.4%,比例很低。到今天为止,我们员工对自己的能力更有自信了,所以劣后安排更容易推广,这是一个特点,我们是有基础的迭代更新。


第二,跟投机制重要的特点,跟投跟绩效是连在一起的,如果没有绩效,跟投机制是做不下去的,合伙制是做不下去的,如果只有绩效,没有劣后担当,这个制度不能持续下去,只有越来越劣后担当,我们可以看到一个情况,比如共享单车以前要押金现在不要押金,原来是1元现在变成5毛。对于管理层来说,要不断往上走,不断创造绩效,同时不断对自己提高要求。我们的跟投制度在随着绩效和劣后担当这两个原则,根据我们过去的实践不断推陈出新。跟投这边今年新的问题是拓展业务有重有轻,怎么去跟投?我们今年会拿出方案来,因为我们对核心开发业务已经有很完整的方案,我们对新业务也需要有合适的跟投方案,使得我们的员工跟者之间能够有很好的结合。看看各方面能不能给我们想出完整的方案来。

发表于2017-03-27

主持人:谢谢各位媒体朋友对万科的关心和支持,现场没有提问的朋友可以跟我们的媒体代表联系,我们稍后会给到大家回复。谢谢大家!

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