文/谢逸枫
元芳怎么看！听说中国楼市风向标转变了，全国房价上涨的城市已经进入下降调整期。听说调控立竿见影，深圳10月楼市降温、房价下跌、商品住宅成交下降，同时10月二手市场降温、房价下跌与成交下降。一方面是深圳房价首次触顶回落，迎来自2014年12月房价首现上涨拐点经过22个月之后，2016年10月份进入房价下降拐点，房价步入短周期的高位震荡盘整期。另一方面是深圳成交已经连续二个月以上下降，这是自2014年12月首次成交上行经过21个月之后，2016年9月份进入下行调整期，成交进入短周期的降温波动调整期。毫无疑问，从市场表面的数据来判断，当前深圳楼市降温预期基本已成定局，楼市短周期的调整期与降温期来临。为麻烦的是深圳库存去化周期由3月份开始持续6月上升，到9月份的10.6个月，后到10月份的9.2个月，恢复到合理区间。
究竟深圳房价跌没跌，成交降没降，是否真的迎来房价下跌拐点？事实上，10月房价没有实质性下降，是典型的数据“假摔”现象，真正的拐点还没到。目前深圳房价出现的下跌与涨幅回落，根本不足以作为房价真实的变化与楼市的发展趋势判断，主要原因有五个方面。其一是区域结构性。商品住宅成交下降，郊区商品住宅成交上升，总体的商品住宅成交下降，拉平全市平均售价。其二是产品结构性。项目与高价房产品成交大幅度下降，中低端项目与相对低价房大量成交，拉低全市平均价格。其三是供应下降。受到政策的影响，房企不得不改变新产品上市销售与产品营销推广的计划及产品价格调整，商品住房供应下降导致价格增幅下跌。其四是调控政策因素。限购、限贷、限售、限价、限签、整治房企、打击进入房地产渠道资金的政策，导致部分高价楼盘无法按时上市销售与通过网签，导致房价数据下跌。其五是房价、成交网签数据的滞后性，影响到房价、成交的真实统计。
为什么调控不会立竿见影，离房价真正下跌还需要时间？因为调控短期无法抚平市场波动，解决不了土地供应紧缺、商品住宅供不应求、库存不足、人口增长过快、地价上涨过快、货币超发、信贷超发、流动性过剩、加、资产配置荒、负利率、人民币贬值、渠道狭窄的一系统问题。由于深圳房价的基础，在于日趋紧张的供求关系。在四个一线城市中，深圳的人口数量虽然是少的，但人口密度却是的，购房需求也是为迫切的。
深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。但深圳的土地面积只有不足2000平方公里，北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。深圳的人口密度已达约5400人/平方公里，是四个一线城市中密度的。而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底，深圳住房自有率只有约30%。深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示，深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。
截至2015年5月31日，深圳一手房可售面积为368.71万平方米，可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度，目前的新房可售量消化时间约6个月。从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。梳理公开资料发现，2007~2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。官方数据显示，深圳的新增土地供应接近枯竭，根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。而在这所剩无几的新增建设用地中，住宅用地能分到的只是极少部分，即便加上存量用地，仍然很少。
2014年，深圳实际完成土地供应1368.9公顷，其中居住用地仅为184.3公顷，占比13.5%，其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。2015年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。其中，公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。公开出让居住用地的规模缩减，进一步推高了地价。而高昂的地价成本终会转移给购房者，由此带来房价飙涨。2014年深圳仅出让的一宗居住用地，终楼面价高达2.5万元/平方米，溢价达85%。该地块位于龙华新区，于10月出让成功后，便带动该区域房价迅速上涨，随后推出的新盘价格突破3万，2015年5月甚至突破了4万。
10月25日，《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（下称《规划》）正式发布。据悉，《规划》首提有效供应目标，明确规划期内安排有效供应住房65万套，计划新增安排筹建住房75万套。此次发布的《规划》首提有效供应目标，明确规划期内安排有效供应住房65万套，其中，通过加快各类住房建设、加快商品住房批准预售、提高保障性住房和人才住房分配效率，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套（含“十二五”继建项目）。通过落实当期住房供应，有效提升规划实施率。《规划》还称，规划期内计划新增安排筹建住房75万套。
其中，通过新供应用地、城市更新项目等方式新增安排建设商品住房35万套、3150万平方米；通过新供应用地、城市更新配建、棚户区改造以及产业配套住房建设等多种渠道新增安排筹建保障性住房和人才住房40万套（其中人才住房30万套）。值得关注的是，“十三五”期间新增保障性住房筹建规模超过“十一五”、“十二五”两个规划期总和，同时重点安排人才住房建设，加快推进并落实人才强市政策，促进人才安居。而在住房用地供应方面，规划期内安排供应住房建设用地8平方公里，其中，商品住房用地5.66平方公里，保障性住房和人才住房用地2.34平方公里。用地优先安排在轨道交通沿线区域，注重建立配套完善、出行便利、职住均衡的城市居住空间。
此外，就加强供给侧改革方面，《规划》通过拓展东部、北部以及轨道交通沿线城市发展空间，重点落实住房用地规划选址，提前安排保障性住房和人才住房用地供应；结合深圳产业布局，优化住房空间规划，综合产业、交通、公共配套、供地等因素，组织开展相关专题研究，通过规划安排，促进原特区内外产城融合和职住平衡；完善城市更新工作机制，通过进一步优化审批流程，提高城市更新项目配建保障性住房和人才住房比例，加大城市更新配建保障性住房尤其是人才住房的政策支持力度，持续增加人才保障房和普通商品住房的供应量。
如何留住人才？如何减轻住房压力？如何提供建房用地？对于新增居住用地有限的深圳，旧改毫无疑问是解决土地资源紧缺性的重要途径之一。根据“十三五”规划，城市更新释放的土地占据商品房用地的76%，是深圳市未来住房供应的主力军。此外，“深八条”也明确指出应该加大住房用地供应力度，有效增加住房供给。据美联物业全国研究统计数据显示，2016年深圳规土委已经发布五批城市更新单元计划，总计72个城市更新单元计划，其中包括2个城市更新单元移除计划。分区域来看，原关外地区是城市更新的重点，龙华、宝安及龙岗三区全年城市更新单元的个数全部上双。
老城区罗湖房价一直不及南山、福田两区，区域内多小户型、年代久远的住宅，可是罗湖区今年城市更新单元计划为零，可见旧改的区域分布不均衡，而且城市更新速度亟需加快。从各项目的更新方向来看，全年包含居住功能的城市更新项目为33个，占比46%，同时，拟拆除重建用地面积前九的项目全部包含居住功能。值得注意的是，平湖城市更新单元的拆除重建用地面积高达213909平方米，且拟更新方向全部为居住功能。深圳的住房供给一直跟不上需求的步伐，随着土地资源的减少和外来人口流入的增多，城市更新项目在一定程度上将缓解住房需求。
数据显示，深圳在“十二五”期间，商品住房供地计划只完成了六成，其间深圳新房价格飙涨了76%，而 “十三五”（2016-2020）计划中，购房需求量和供应量缺口达到24.8万套，仍处于供不应求的状态。面对高房价的威胁，令业内无法理解的是，深圳政府近期却出台了可能导致房价上涨，加剧供需矛盾的土地政策，例如试点期房改现房销售，在旧改项目上，抬高改造的门槛和条件。根据深圳市规划，“十三五”期间，深圳计划实现新增住房有效供应65万套；其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。而同期深圳商品住房总需求预计约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。
两组数据对比可以看出，深圳的购房需求量和供应量缺口达到24.8万套。而日前，深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光，对于老旧住宅的改造推进，在条件设置上反而抬高了改造门槛，除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。作为深圳土地供应主力的城市更新项目，因涉及拆迁补偿问题，开发周期较长，平均一个项目需要7至8年以上。市场难以理解深圳为何要收紧旧改政策。引人注目的一条是，文件明确了区政府与权利主体需要100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议后，才将城市更新单元报市政府审批。这就意味着，只要有一个钉子户不签协议，老旧小区就无法推动旧改。
很显然，这个政策相比过去更加从严，以前“钉子户”不超过10%的，可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物，当“钉子户”不超过5%，项目实施主体可申请区政府强制征收并出售给项目实施主体。此外，在时间上也有更加严格的限制，意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作原则上在意愿征集开始之日起一年之内要完成，预期未完成的，该旧住宅区5年之内不得再申请拆除重建类城市更新工作。在拆迁补偿上，此前旧改的业内补偿标准，建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3。而此次意见稿规定，旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算，同用途的置换比例原则上规定为1∶1。
为缓解供不应求的住房矛盾，深圳提出深圳居民在东莞、惠州等地购房25万套，此外，通过盘活存量市场交易，力争二手房成交35万套。回顾“十二五”期间，深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%，其间深圳新建商品房均价飙涨了76%，而同期深圳居民人均可支配收入涨幅仅为22%。深圳市也在2016年5月透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。加剧土地供应紧张，深圳市市长许勤公开表示，影响房价的因素主要有三个：一方面是供给，一方面是需求，此外就是调控手段和调控政策。近几年来，深圳通过招拍挂出让的土地，每年都不到5宗。深圳每年的新房供应，超过七八成由城市更新项目也即旧改提供，如今旧改从严，政府的用意何在？
相比内地以政府主导的旧改模式，深圳的旧改向来是尊重拆迁业主的选择，这也避免了引发社会矛盾，但同时，也导致旧改的难度大，一个项目旧改周期太长，如果旧改条例更加从严，未来深圳的旧住宅区改造将更难推动，因为要100%的业主同意才能拆迁，而且时间上需在一年内完成，现实中几乎不太可能实施，这也将加剧土地供应紧张的局面，导致供给端无法满足市场需求，而让房价更加坚挺。旧改的缓慢，让新进入深圳的外来房企，只能高价在招拍挂市场拿地，泰禾集团(000732,股吧)在去年12月底，以单价7.99万/平米，总价57亿元拿下宝安区尖岗山两宗地后，刷新了全国单价纪录，又在5月20日出让的龙岗区坪山土地中，以总价57.2亿元，单价1.56万/平米，拿下坪山地块。过去，深圳在探索商品房预售制度的改革上先行先试，如今又开始开展商品房现售试点。
深圳市规土委称，对试点项目，会跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进策研判。但负面效果评判显然更多，因为现房销售将拉长项目的开发周期，且需要增加前期投入和资金成本，这也将风险转嫁给购房者，而无实力的中小开发商将无力操控项目，被挤压出市场。深圳是完全供不应求的市场，而源头在于土地稀缺，一块宅地出来不尽快推出预售，还要现房销售，只会进一步加剧供求矛盾。据深圳市规土委透露，在城市更新方面，要将城市更新审批权限下放给深圳东部各区政府（管委会），同时开展城市更新统筹试点，加快东部地区城市更新步伐。这也释放出一个信号，此前被市场遗忘的深圳东部，房价相对较低，政府有意加快东部地区的改造，引导市场需求向东部转移，填补。
未来，深圳将大量供应原特区外土地，并出台一些政策规定不允许。马书记介绍，深圳空间小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，和省里赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间”。另外，原特区外也要通过土地整备盘活一大批土地，这些都是必须解决的问题，不可能向别人要发展空间。还提到违建问题，认为深圳违建不能再增长了，从2015年起控制增量，让增量为零。作为一个海滨城市，事实上过去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳湾包括滨海大道、珠江口的大铲湾以及盐田港口的突堤等许多地方都是填海填出来的，填海不仅扩展城市空间，也与房地产发展息息相关。
深圳人口众多而面积很小，仅有北京的约八分之一，广州的约四分之一，填海将大大扩展深圳的可用面积。数据显示，深圳福田区总面积78.04平方公里，55平方公里相当于福田区的70.5%。虽然还不确定在哪些区域进行填海，但55平方公里的填海面积，从长远来看，势必将影响深圳的城市格局和房地产市场。深圳楼市的供给量跟不上市场需求量，所以房价飙升。在2020年之前，深圳的可开发土地不足50平方公里，土地供应偏紧，旧改周期长，难度大。而深圳外来人口多，深圳汇集了众多金融、贸易、高新技术等高薪酬行业企业，市场可支付能力相对较高，2014年深圳人均GDP达22113美元，位列全国第二。
填海造地增加供应，填海造地是指把原有的海域、湖区或河岸通过人工技术手段转变为陆地。对于山多地少的沿海城市，填海造地是一个为城市有限空间的发展起到重要作用的方法。不少沿海大城市，例如东京、香港、澳门、深圳及天津，均采用该法制造平地。中国从上世纪五、六十年代开始围填海活动，到上世纪末，沿海地区围填海造地面积达1.2万平方公里，平均每年围填海230至240平方公里。正是考虑到保护海洋环境，2002年，《海域使用管理法》实施后，国家每年对围填海规模都控制在100多平方公里左右。香港山多平地少，1842年香港首次将兴建皇后大道的沙石推进大海，以后香港便不断填海造地，一百多年来，填海面积已达六十七平方公里，占香港总面积超过百分之六。台湾台塑集团的麦寮六轻也是填海造陆的巨大工程，开发造地的面积约2255公顷。
澳门由于山多平地少，除了历先后把城市的范围扩展至关闸，占领青洲、氹仔、路环，又向清政府索要横琴岛、山，葡澳政府亦在1863年进行次填海工程。截至2011年时，澳门半岛的面积在填海工程下已超过9.3平方公里，比1840年的2.78平方公里增大了3倍以上。澳门总面积因沿岸填海而不断扩大，自有记录的1912年的11.6平方公里逐步扩展至2011年的29.9平方公里。台湾在日据时期，在今高雄市哈玛星一带填海造地，设立“打狗停车场”（今高雄港车站）作为纵贯铁道终点，后来发展成为高雄政经。而近年台湾的填海造地，台湾早的海埔新生地位于新竹市的新竹海埔新生地，1957年5月着手开发；1960年3月完成，实验区共八十八公顷。代表性的是云林县麦寮乡的六轻，开发造地的面积约2，255公顷。
面对土地资源稀缺的困局，深圳2013年增加土地容积率的现象有增多的趋势，仅龙华新区，近三个月内，就有近20宗土地变更规划，包括工业用地和商住地。深圳市规划国土委某新区管理局有关负责人表示，根据政府导向，深圳近两年开始鼓励工业用地通过增加容积率扩大土地利用空间。然而，容积率更改的依据和准则并不透明，该负责人表示，这仅是政府窗口指导，实际上依据准则是内部文件，不便公开。实际上被隐藏的准则背后，正是土地者和政府官员通过增加容积率形成双赢的潜规则。增加容积率已成为行业内暗中牟利的公开秘密。容积率又称建筑毛密度，不论是工业用地还是住宅用地，容积率越小越好。但是深圳政府却不同通过增加容积率增加，这样的行为让政府和开发商“双赢”。
10月25日，国土资源部下属中国土地勘测规划院发布《2016年第三季度全国主要城市地价监测报告》。数据显示，三季度全国地价环比、同比增速均呈上升态势；异常交易地块数量、平均溢价率及平均竞价轮次均呈明显上升态势，其中超九成溢价率超过50%。报告分析称，短期内一二线热点城市住宅地价增速将处于高位调整，库存较高的三四线城市地价未来上涨动力不足。根据中国土地勘测规划院全国城市地价动态监测系统针对全国范围105个主要城市土地市场的监测数据，2016年第三季度，全国地价持续温和上行，综合、商服、住宅地价环比、同比增速均呈上升态势。主要监测城市地价总体水平为3767元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为6868元/平方米、5781元/平方米和776元/平方米。
对比而言，综合、商服、住宅地价环比增速呈上升态势，工业地价环比增速则略有放缓。第三季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅地价环比增速依次为1.40%、0.87%、2.11%，较上一季度分别上升了0.11、0.25、0.16个百分点；其中，住宅地价增长较快，综合地价增速温和。同比来看，综合、商服、住宅、工业地价同比增速较上一季度均呈上升态势。第三季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为4.57%、2.67%、6.77%、2.49%，较上一季度分别上升0.54、0.20、1.04、0.02个百分点。其中，综合、住宅地价保持低速增长，商服、工业地价平稳波动。就住宅地价而言，一线城市和部分热点城市的地价仍处于高速增长态势，而大部分二三线城市的地价变化表现平稳，市场分化显著。
从具体城市来看，105个主要监测城市综合、住宅地价延续了上一季度的增长态势，环比上涨城市均为90个，同比上涨城市均为85个。值得一提的是，第三季度各地上报的异常交易地块数量、平均溢价率及平均竞价轮次均呈明显上升态势，其中超九成溢价率超过50%。截至2016年9月30日，三季度各地上报异常交易地块176宗（其中一线城市上报10宗，二线城市上报62宗，三四线城市上报104宗），比上季度增加了79宗，涨幅为81%；比上年同期增加了137宗，涨幅为351%。平均溢价率为187%，比上季度上升了64个百分点；比上年同期上升了73个百分点。平均竞价轮次为129次，比上季度增加了23次，涨幅为21%；比上年同期增加了49次，涨幅为62%。
深圳旺盛的购房需求一直存在，为何在此时爆发？一方面是由于限购限贷政策的管制影响，深圳的购房需求一直受到严重的抑制，尤其是改善型与性需求。另一方面是随着购房政策的放松和货币环境的宽松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。自2014年9月底以来，“9·30”政策、2015年“3·30”、‘930“政策等政策先后放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例，营业税期限由5年改为2年，改善型需求被迅速释放。2015年4月以来，深圳的换房客比例攀升，高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。而信贷扩张历来是推高楼市价格的关键因素，其根源就在于政府将新增信贷引入了房地产市场，压低了房贷利率和首付比例，降低了购房门槛，推高了看涨预期。
与此同时，渠道狭窄、负利率、人民币贬值、资产配置荒、香港楼市下行、相对深圳的房价低、大量的客进入深圳，需求的比例也在逐步升高。在市场低迷时，客比例只有10%左右，2015年5月楼市中出现了大量客，龙华区的客比例甚至高达20%~30%。牛市行情也为楼市提供了大量资金。许多股民从牛市中获利后选择套现，投入到楼市中，以寻求更为稳妥的获益。毗邻香港是深圳房价的另一推手，2015年到深圳购房的香港人明显增多。由于香港房价高达10万~20万元/平方米，深圳的房价对于香港而言具有很强的吸引力，即便是在蛇口前海，6万~7万元/平方米的房价对他们来说也很。在刚需、改善性需求、需求、香港等外来需求的一哄而下，“买涨不买跌”的情绪被肆意放大，加上日趋紧张的供应，深圳整体楼市看涨预期被推到了的高潮，由此带来了二手房业主和开发商们的底气。
眼下楼市调控的方向已经由场内房价、房企、土地市场转移到场外、配资、理财、保险、信托、证券的融资渠道上，而楼市政策的方向已经由措施、信贷、法律、土地手段转移到金融、税收、财政手段。说明政策已经注意到房价上涨的真相，即抑制需求端的同时要增加供应端，短期调控的同时增加长期调控，短期的政策的同时建立长效机制，避免重蹈房价越调越涨覆辙。从层面上看，政治局，已经着手抑制资产泡沫。7月26日与10月28日，政 治 局 会议罕见提出，抑制资产泡沫。会议的态度表达了高层要给房地产降温的决心。基调一定下来，下半年的楼市不好走了。
证监会再融资收紧。7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。随着力度的加强，房企加的行为将被打压，土地市场也将有所降温。银监会：银行风控加强。7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。10月份正式发通知。理财新规被称为严，目的之一就是降低金融业、抑制资产泡沫。保监会：不做野蛮人。7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。
在今年上半年全国诞生的“”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。财政部：房地产税在来的路上。7月23日，财 政 部部长 楼 继 伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将"义无反顾"推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了层的决心。根据7月18日国家统计局公布的数据，德科地产梳理出来的「房价泡沫指数前十城市」依次为：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7杭州、8南宁、9武汉和10宁波。
从10月4日“深八条”正式出台至今一个月时间，全市仅有南山蛇口楼盘山语海入市发售，此后已经连续三周均无项目发售。之前原计划10月份推出的楼盘均无任何动作，开发商已暂时放缓推盘的节奏。而在往年，“金九银十”向来都是房地产市场的期。于开发商普遍表现出的市场观望情绪，市规土委房地产业处相关负责人昨日透露，目前他们正在引导开发商入市。据透露，现阶段主要采取两个方式：一个是对开发商进行约谈，因为开发商也是有资金链压力的;其次就是提前服务。“我们已经启动了预售审查的预审制度，提前介入对开发商的预售服务，比如帮助开发商提前做预售许可的资料审核等等”。
除了近期市场委在全市范围内开展房地产市场行业违法专项整治执法行动、对40个在售楼盘进行突击检查外;市规土委还强化了不动产权登记审查要求，启用了非深户居民购房社保联网核查审验系统;人民银行深圳支行加大住房贷款审查力度;市金融办牵头重点核实首付款资金来源和购房人偿付能力;市公安局查处“水贝村每户拆赔2亿元”涉嫌造谣案件等。接下来，市规土委表示会在年底前正式上线全市房地产行业诚信系统，目前已进入调试阶段。
深圳市规划和国土资源委员会2016年11月1日表示，深圳实施调控新政后，房地产市场总体表现稳定，商品房价格逐步回落。为促进深圳房地产市场平稳健康发展，2016年10月4日，深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从限购、限贷、限价三方面收紧调控。新政实施以来，深圳房地产市场总体运行较为平稳，房价有所下降，成交量同比有所回落。在这样的严厉楼市政策的威慑下，深圳楼市的火热态势得到了遏制。数据显示：2016年10月1日至11日，深圳新建商品住宅共成交1466套，均价为46968元/平方米，与9月61600元/平方米的均价相比下跌了23.75%。除了房价下跌外，成交量也受到影响。深圳房地产经纪行业协会的初步统计，国庆后深圳二手房市场日成交量下跌约一半，之前日成交量300余套，现在只有100多套，下降趋势十分明显。
楼市调控满月，深圳量价双降，两个数据来源于官方的报告显示。其一是深圳市规划和国土资源委员会数据显示：10月份，深圳新建商品住宅成交均价环比下降9.72%。其二是国家统计局发布的数据显示，10月上半月，深圳新建商品住宅价格环比下跌0.3%，新房成交量较去年同期下降22.1%。10月，约七成二手住房业主下调了报价。其三是深圳市规划和国土资源委员会数据显示：10月份，深圳新建商品住宅成交42.25万平方米，环比上涨52.1%，同比下降22.1%；二手住宅成交52.7万平方米，环比下降16.7%，同比下降3.6%。其四是深圳市规划和国土资源委员会数据显示：至10月末，深圳商品住宅库存消化周期为9.2个月，位于合理区间。
库存消化周期位于合理区间。此前库存消化周期一直处于6-7个月的紧张的供求关系终于有了缓解的机会。截至10月18日，全市商品住宅库存为418.58万平方米，按近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为10个月，处于9-18个月的合理区间。至10月末，全市商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套，按近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为9.2个月，比9月份(10.6个月)略缩短。
其五是投机性因素中短期内将被迫离场。中原地产统计数据显示，深圳购房比例从2014年10月的10%飙涨至2016年3月的30%，但在今年3月后明显回落至20%左右。“深八条”政策之外，深圳还在二手房市场祭出了另一把调控的“杀手锏”。那就是由于认房又认贷政策的改变、以及首付比例的提高，对改善型需求的购房者资金提出了更高的要求。这次深圳的房地产调控新政不可谓不严厉，甚至连单身人士都被加入了限购行列，只能购买一套。还有进一步收紧限购、限贷，提高了社保缴纳年限，由3年提升至5年，本市户籍居民家庭限购两套房。信贷方面，首套房首付比仍维持30％，二套房认房又认贷，有一套房的首付比不低于70％，无房但有商贷或公积金贷记录的首付比不低于50％。
其六是为担心的是深圳购房者心理与情绪由积极转向观望，库存猛增。截至9月底，深圳全市一手住宅库存量为448.5万平方米，去化周期连续6个月上升，已经达到10.6个月。二手房市场方面，由于一部分买方被新政限制，加上客受信贷影响外溢，市场已经由卖方市场转向买房市场，业主此前临时的日子一去不复返，随着市场观望的情绪加重，一些手上有多套房源的房主将下调报价。在限购、限贷楼市新政遏制客，使楼市供需转向平衡时，深圳还将继续向保障房、安居房、人才房等方面大力倾斜，商品住房搭配福利保障房的模式将成为刚性主流，这些多重政策的组合拳对深圳楼市的健康发展起着重要的作用，房价的速度将逐步稳定。
深圳规土委成交数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比跌幅的纪录。从成交数据来看，整个7月，深圳一二手房成交表现不见起色，高价地块的短期刺激效应正逐渐消退，再加上淡季效应的叠加，行情低迷。现阶段的市场以新房市场带动为主，然而，7月深圳新房的供应量依然维持较低水平。深圳中原监测数据显示，7月深圳仅有4个住宅项目取得预售许可证，总批售量为2164套，即22.95万平方米，面积较上月下滑12%，套数有9%的增长。7月深圳新房推售量有1559套，环比上月减少14%。随着市场进入7、8月成交淡季，购房者入市的观望情绪仍在影响开发商推盘的节奏。综合来看，今年前7个月平均每月的批售量为3500套，而公开入市的数量更少，只有2150套，不到去年月均水平的一半。
供应量的减少缘于市场成交量的低迷。综合深圳规土委和深圳中原监测的数据可知，7月一手住宅成交2984套，成交面积为30.9万平方米，分别环比下降了8.3%和10.8%，成交仍然处于低位。房价依然是购房者关注的焦点所在。深圳规土委成交数据显示，从成交备案的新盘来看，豪宅的数量明显减少，前期由于南山几个高价盘的拉高，使得价格迅速冲高至6万元/平方米以上，因此7月结构性成交影响明显。从新入市的新盘价格来看，并未出现提价和的楼盘，低迷使得市场整体氛围无明显好转，小部分项目低价入市带来好的开盘销售率，预期得以维持，开盘销售率也相对理想。市场整体陷入了僵持期，深圳房价已居高位，再加上交易税费的增加，一定程度上阻挡了部分客户入市的决心，而业主对深圳楼市又长期看涨，不肯轻易让价，买卖双方之间持续博弈，成交更快的仍是报价相对合理的房源。
深圳规划国土委数据显示，7月全市二手住宅成交（过户）5838套，环比增长23.4%。然而，由于官方数据存在一定的滞后性且刚好遇到政策调整，过户数据并不能及时、准确地反映市场情况。深圳链家研究院监测，7月深圳二手住宅实际交易维持在7500套左右，在正常水平的基础上有小幅上升。但相比去年火爆的行情，仍有六成左右的下滑。而目前市场上主要以首次、换房刚需，以及一些长期者为主，购买行为已十分理性。不仅深圳，放眼全国，7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万平方米，环比成交量跌幅达到了7.4%。另外，一二线城市高价地块频频出现，现象明显增加，楼市去库存难度增大。
2016年11月1日，深圳市规土委通报今年10月深圳楼市数据。自10月4日“深八条”实施严厉调控以来，深圳房价与成交量环比均有所下降。截至10月末，深圳库存待售商品房还有34357套，库存消化周期限为9.2个月，环比也略有下降。深圳市规土委房地产处相关负责人介绍，自10月4日新政实施以来，深圳楼市总体运行较为平稳。首先是房价有所下降。10月份，深圳新建商品住宅成交均价为55611元/平方米，较9月份有所下降，有新开盘项目销售价格比备案价格下调了10%。根据国家统计局15个热点城市监测数据，10月上半月，13个城市房价涨幅收窄，两个城市（深圳、成都）房价下降，其中深圳新房价格指数下降0.3%。而二手房市场数据显示，约七成的二手住房业主下调了报价。
成交量方面也有所回落。10月份，全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75万平方米，较去年同期下降6.2%。现在，深圳楼市库存消化周期位于合理区间。至10月末，全市商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套，按近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为9.2个月，比9月份（10.6个月）略有下降。深圳市规土委介绍，下一步除继续按照全市房地产调控联席会议的责任分工落实各项调控政策，该委还拟在房地产市场工作的基础上建立长效机制，通过行业诚信体系建设进一步规范市场。
目前，该委正在开展全市房地产行业诚信体系建设工作，近期将正式上线对外公示。诚信体系将通过一整套诚信评价指标和企业、个人诚信档案的建立，对企业和个人的经营行为进行诚信评价，对行业内的违法违规行为予以曝光，将企业和个人的诚信状态及时对外公示。诚信系统建立后，将完善守信激励和失信惩戒机制，如对诚信企业在用地审批、资质审核等方面予以优先办理，加快办理时间，开通“绿色通道”等，对失信企业在不加重处罚的前提下在土地招拍挂、城市更新资格等方面设立准入性条件等，从而让守信者“一路畅通”，让失信者“寸步难行”。
只是暂时的，现在正处风头上
坪山炫威装饰，十五年的装修经验，专业承接家居装修、厂房装修、旧房改造。
地址：坪山新区金碧路28-2号
网址：http://www.psxwzs.com
文/谢逸枫
元芳怎么看！听说中国楼市风向标转变了，全国房价上涨的城市已经进入下降调整期。听说调控立竿见影，深圳10月楼市降温、房价下跌、商品住宅成交下降，同时10月二手市场降温、房价下跌与成交下降。一方面是深圳房价首次触顶回落，迎来自2014年12月房价首现上涨拐点经过22个月之后，2016年10月份进入房价下降拐点，房价步入短周期的高位震荡盘整期。另一方面是深圳成交已经连续二个月以上下降，这是自2014年12月首次成交上行经过21个月之后，2016年9月份进入下行调整期，成交进入短周期的降温波动调整期。毫无疑问，从市场表面的数据来判断，当前深圳楼市降温预期基本已成定局，楼市短周期的调整期与降温期来临。为麻烦的是深圳库存去化周期由3月份开始持续6月上升，到9月份的10.6个月，后到10月份的9.2个月，恢复到合理区间。
究竟深圳房价跌没跌，成交降没降，是否真的迎来房价下跌拐点？事实上，10月房价没有实质性下降，是典型的数据“假摔”现象，真正的拐点还没到。目前深圳房价出现的下跌与涨幅回落，根本不足以作为房价真实的变化与楼市的发展趋势判断，主要原因有五个方面。其一是区域结构性。商品住宅成交下降，郊区商品住宅成交上升，总体的商品住宅成交下降，拉平全市平均售价。其二是产品结构性。项目与高价房产品成交大幅度下降，中低端项目与相对低价房大量成交，拉低全市平均价格。其三是供应下降。受到政策的影响，房企不得不改变新产品上市销售与产品营销推广的计划及产品价格调整，商品住房供应下降导致价格增幅下跌。其四是调控政策因素。限购、限贷、限售、限价、限签、整治房企、打击进入房地产渠道资金的政策，导致部分高价楼盘无法按时上市销售与通过网签，导致房价数据下跌。其五是房价、成交网签数据的滞后性，影响到房价、成交的真实统计。
为什么调控不会立竿见影，离房价真正下跌还需要时间？因为调控短期无法抚平市场波动，解决不了土地供应紧缺、商品住宅供不应求、库存不足、人口增长过快、地价上涨过快、货币超发、信贷超发、流动性过剩、加、资产配置荒、负利率、人民币贬值、渠道狭窄的一系统问题。由于深圳房价的基础，在于日趋紧张的供求关系。在四个一线城市中，深圳的人口数量虽然是少的，但人口密度却是的，购房需求也是为迫切的。
深圳统计局数据显示，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期，北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人，是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。但深圳的土地面积只有不足2000平方公里，北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。深圳的人口密度已达约5400人/平方公里，是四个一线城市中密度的。而作为一个移民城市，深圳的外来人口比例高达70%，远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题，这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底，深圳住房自有率只有约30%。深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示，深圳适龄购房人群（25~44岁）占比达到50.8%，远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。
截至2015年5月31日，深圳一手房可售面积为368.71万平方米，可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度，目前的新房可售量消化时间约6个月。从源头的土地供应来看，通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。梳理公开资料发现，2007~2010年，深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米；到2013年仅出让3宗居住用地，2014年只有1宗。官方数据显示，深圳的新增土地供应接近枯竭，根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》，至2020年，深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在，这个数字已达约940平方公里。而在这所剩无几的新增建设用地中，住宅用地能分到的只是极少部分，即便加上存量用地，仍然很少。
2014年，深圳实际完成土地供应1368.9公顷，其中居住用地仅为184.3公顷，占比13.5%，其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。2015年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。其中，公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。公开出让居住用地的规模缩减，进一步推高了地价。而高昂的地价成本终会转移给购房者，由此带来房价飙涨。2014年深圳仅出让的一宗居住用地，终楼面价高达2.5万元/平方米，溢价达85%。该地块位于龙华新区，于10月出让成功后，便带动该区域房价迅速上涨，随后推出的新盘价格突破3万，2015年5月甚至突破了4万。
10月25日，《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（下称《规划》）正式发布。据悉，《规划》首提有效供应目标，明确规划期内安排有效供应住房65万套，计划新增安排筹建住房75万套。此次发布的《规划》首提有效供应目标，明确规划期内安排有效供应住房65万套，其中，通过加快各类住房建设、加快商品住房批准预售、提高保障性住房和人才住房分配效率，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套（含“十二五”继建项目）。通过落实当期住房供应，有效提升规划实施率。《规划》还称，规划期内计划新增安排筹建住房75万套。
其中，通过新供应用地、城市更新项目等方式新增安排建设商品住房35万套、3150万平方米；通过新供应用地、城市更新配建、棚户区改造以及产业配套住房建设等多种渠道新增安排筹建保障性住房和人才住房40万套（其中人才住房30万套）。值得关注的是，“十三五”期间新增保障性住房筹建规模超过“十一五”、“十二五”两个规划期总和，同时重点安排人才住房建设，加快推进并落实人才强市政策，促进人才安居。而在住房用地供应方面，规划期内安排供应住房建设用地8平方公里，其中，商品住房用地5.66平方公里，保障性住房和人才住房用地2.34平方公里。用地优先安排在轨道交通沿线区域，注重建立配套完善、出行便利、职住均衡的城市居住空间。
此外，就加强供给侧改革方面，《规划》通过拓展东部、北部以及轨道交通沿线城市发展空间，重点落实住房用地规划选址，提前安排保障性住房和人才住房用地供应；结合深圳产业布局，优化住房空间规划，综合产业、交通、公共配套、供地等因素，组织开展相关专题研究，通过规划安排，促进原特区内外产城融合和职住平衡；完善城市更新工作机制，通过进一步优化审批流程，提高城市更新项目配建保障性住房和人才住房比例，加大城市更新配建保障性住房尤其是人才住房的政策支持力度，持续增加人才保障房和普通商品住房的供应量。
如何留住人才？如何减轻住房压力？如何提供建房用地？对于新增居住用地有限的深圳，旧改毫无疑问是解决土地资源紧缺性的重要途径之一。根据“十三五”规划，城市更新释放的土地占据商品房用地的76%，是深圳市未来住房供应的主力军。此外，“深八条”也明确指出应该加大住房用地供应力度，有效增加住房供给。据美联物业全国研究统计数据显示，2016年深圳规土委已经发布五批城市更新单元计划，总计72个城市更新单元计划，其中包括2个城市更新单元移除计划。分区域来看，原关外地区是城市更新的重点，龙华、宝安及龙岗三区全年城市更新单元的个数全部上双。
老城区罗湖房价一直不及南山、福田两区，区域内多小户型、年代久远的住宅，可是罗湖区今年城市更新单元计划为零，可见旧改的区域分布不均衡，而且城市更新速度亟需加快。从各项目的更新方向来看，全年包含居住功能的城市更新项目为33个，占比46%，同时，拟拆除重建用地面积前九的项目全部包含居住功能。值得注意的是，平湖城市更新单元的拆除重建用地面积高达213909平方米，且拟更新方向全部为居住功能。深圳的住房供给一直跟不上需求的步伐，随着土地资源的减少和外来人口流入的增多，城市更新项目在一定程度上将缓解住房需求。
数据显示，深圳在“十二五”期间，商品住房供地计划只完成了六成，其间深圳新房价格飙涨了76%，而 “十三五”（2016-2020）计划中，购房需求量和供应量缺口达到24.8万套，仍处于供不应求的状态。面对高房价的威胁，令业内无法理解的是，深圳政府近期却出台了可能导致房价上涨，加剧供需矛盾的土地政策，例如试点期房改现房销售，在旧改项目上，抬高改造的门槛和条件。根据深圳市规划，“十三五”期间，深圳计划实现新增住房有效供应65万套；其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房供应35万套。而同期深圳商品住房总需求预计约179万套，其中购房需求约89.8万套，租赁住房需求约89.2万套。
两组数据对比可以看出，深圳的购房需求量和供应量缺口达到24.8万套。而日前，深圳市《关于进一步加强城市更新实施工作的暂行措施》内部征求意见稿被曝光，对于老旧住宅的改造推进，在条件设置上反而抬高了改造门槛，除因建筑存在重大安全隐患或公共利益需要外，原则上旧住宅区不纳入拆除重建类旧改计划。作为深圳土地供应主力的城市更新项目，因涉及拆迁补偿问题，开发周期较长，平均一个项目需要7至8年以上。市场难以理解深圳为何要收紧旧改政策。引人注目的一条是，文件明确了区政府与权利主体需要100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议后，才将城市更新单元报市政府审批。这就意味着，只要有一个钉子户不签协议，老旧小区就无法推动旧改。
很显然，这个政策相比过去更加从严，以前“钉子户”不超过10%的，可以申请政府以市场评估价收回、收购其土地使用权和建筑物，当“钉子户”不超过5%，项目实施主体可申请区政府强制征收并出售给项目实施主体。此外，在时间上也有更加严格的限制，意愿征集和拆迁补偿安置协议等工作原则上在意愿征集开始之日起一年之内要完成，预期未完成的，该旧住宅区5年之内不得再申请拆除重建类城市更新工作。在拆迁补偿上，此前旧改的业内补偿标准，建筑物产权置换按照建筑物使用面积(套内建筑面积)测算，置换比例不得低于1∶1，但是不得高于1∶1.3。而此次意见稿规定，旧住宅区的住宅合法类建筑产权置换按套内面积测算，同用途的置换比例原则上规定为1∶1。
为缓解供不应求的住房矛盾，深圳提出深圳居民在东莞、惠州等地购房25万套，此外，通过盘活存量市场交易，力争二手房成交35万套。回顾“十二五”期间，深圳商品住房供应用地总量仅完成规划目标的64.7%，其间深圳新建商品房均价飙涨了76%，而同期深圳居民人均可支配收入涨幅仅为22%。深圳市也在2016年5月透露出一个数据，深圳新增用地供应面积连续5年下降，2015年存量用地供应占土地供应总量的77.2%。加剧土地供应紧张，深圳市市长许勤公开表示，影响房价的因素主要有三个：一方面是供给，一方面是需求，此外就是调控手段和调控政策。近几年来，深圳通过招拍挂出让的土地，每年都不到5宗。深圳每年的新房供应，超过七八成由城市更新项目也即旧改提供，如今旧改从严，政府的用意何在？
相比内地以政府主导的旧改模式，深圳的旧改向来是尊重拆迁业主的选择，这也避免了引发社会矛盾，但同时，也导致旧改的难度大，一个项目旧改周期太长，如果旧改条例更加从严，未来深圳的旧住宅区改造将更难推动，因为要100%的业主同意才能拆迁，而且时间上需在一年内完成，现实中几乎不太可能实施，这也将加剧土地供应紧张的局面，导致供给端无法满足市场需求，而让房价更加坚挺。旧改的缓慢，让新进入深圳的外来房企，只能高价在招拍挂市场拿地，泰禾集团(000732,股吧)在去年12月底，以单价7.99万/平米，总价57亿元拿下宝安区尖岗山两宗地后，刷新了全国单价纪录，又在5月20日出让的龙岗区坪山土地中，以总价57.2亿元，单价1.56万/平米，拿下坪山地块。过去，深圳在探索商品房预售制度的改革上先行先试，如今又开始开展商品房现售试点。
深圳市规土委称，对试点项目，会跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进策研判。但负面效果评判显然更多，因为现房销售将拉长项目的开发周期，且需要增加前期投入和资金成本，这也将风险转嫁给购房者，而无实力的中小开发商将无力操控项目，被挤压出市场。深圳是完全供不应求的市场，而源头在于土地稀缺，一块宅地出来不尽快推出预售，还要现房销售，只会进一步加剧供求矛盾。据深圳市规土委透露，在城市更新方面，要将城市更新审批权限下放给深圳东部各区政府（管委会），同时开展城市更新统筹试点，加快东部地区城市更新步伐。这也释放出一个信号，此前被市场遗忘的深圳东部，房价相对较低，政府有意加快东部地区的改造，引导市场需求向东部转移，填补。
未来，深圳将大量供应原特区外土地，并出台一些政策规定不允许。马书记介绍，深圳空间小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，和省里赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里左右，“深圳还有100多平方公里，大家可以想象未来还有发展空间”。另外，原特区外也要通过土地整备盘活一大批土地，这些都是必须解决的问题，不可能向别人要发展空间。还提到违建问题，认为深圳违建不能再增长了，从2015年起控制增量，让增量为零。作为一个海滨城市，事实上过去多年深圳一直在填海。蛇口大道，深圳湾包括滨海大道、珠江口的大铲湾以及盐田港口的突堤等许多地方都是填海填出来的，填海不仅扩展城市空间，也与房地产发展息息相关。
深圳人口众多而面积很小，仅有北京的约八分之一，广州的约四分之一，填海将大大扩展深圳的可用面积。数据显示，深圳福田区总面积78.04平方公里，55平方公里相当于福田区的70.5%。虽然还不确定在哪些区域进行填海，但55平方公里的填海面积，从长远来看，势必将影响深圳的城市格局和房地产市场。深圳楼市的供给量跟不上市场需求量，所以房价飙升。在2020年之前，深圳的可开发土地不足50平方公里，土地供应偏紧，旧改周期长，难度大。而深圳外来人口多，深圳汇集了众多金融、贸易、高新技术等高薪酬行业企业，市场可支付能力相对较高，2014年深圳人均GDP达22113美元，位列全国第二。
填海造地增加供应，填海造地是指把原有的海域、湖区或河岸通过人工技术手段转变为陆地。对于山多地少的沿海城市，填海造地是一个为城市有限空间的发展起到重要作用的方法。不少沿海大城市，例如东京、香港、澳门、深圳及天津，均采用该法制造平地。中国从上世纪五、六十年代开始围填海活动，到上世纪末，沿海地区围填海造地面积达1.2万平方公里，平均每年围填海230至240平方公里。正是考虑到保护海洋环境，2002年，《海域使用管理法》实施后，国家每年对围填海规模都控制在100多平方公里左右。香港山多平地少，1842年香港首次将兴建皇后大道的沙石推进大海，以后香港便不断填海造地，一百多年来，填海面积已达六十七平方公里，占香港总面积超过百分之六。台湾台塑集团的麦寮六轻也是填海造陆的巨大工程，开发造地的面积约2255公顷。
澳门由于山多平地少，除了历先后把城市的范围扩展至关闸，占领青洲、氹仔、路环，又向清政府索要横琴岛、山，葡澳政府亦在1863年进行次填海工程。截至2011年时，澳门半岛的面积在填海工程下已超过9.3平方公里，比1840年的2.78平方公里增大了3倍以上。澳门总面积因沿岸填海而不断扩大，自有记录的1912年的11.6平方公里逐步扩展至2011年的29.9平方公里。台湾在日据时期，在今高雄市哈玛星一带填海造地，设立“打狗停车场”（今高雄港车站）作为纵贯铁道终点，后来发展成为高雄政经。而近年台湾的填海造地，台湾早的海埔新生地位于新竹市的新竹海埔新生地，1957年5月着手开发；1960年3月完成，实验区共八十八公顷。代表性的是云林县麦寮乡的六轻，开发造地的面积约2，255公顷。
面对土地资源稀缺的困局，深圳2013年增加土地容积率的现象有增多的趋势，仅龙华新区，近三个月内，就有近20宗土地变更规划，包括工业用地和商住地。深圳市规划国土委某新区管理局有关负责人表示，根据政府导向，深圳近两年开始鼓励工业用地通过增加容积率扩大土地利用空间。然而，容积率更改的依据和准则并不透明，该负责人表示，这仅是政府窗口指导，实际上依据准则是内部文件，不便公开。实际上被隐藏的准则背后，正是土地者和政府官员通过增加容积率形成双赢的潜规则。增加容积率已成为行业内暗中牟利的公开秘密。容积率又称建筑毛密度，不论是工业用地还是住宅用地，容积率越小越好。但是深圳政府却不同通过增加容积率增加，这样的行为让政府和开发商“双赢”。
10月25日，国土资源部下属中国土地勘测规划院发布《2016年第三季度全国主要城市地价监测报告》。数据显示，三季度全国地价环比、同比增速均呈上升态势；异常交易地块数量、平均溢价率及平均竞价轮次均呈明显上升态势，其中超九成溢价率超过50%。报告分析称，短期内一二线热点城市住宅地价增速将处于高位调整，库存较高的三四线城市地价未来上涨动力不足。根据中国土地勘测规划院全国城市地价动态监测系统针对全国范围105个主要城市土地市场的监测数据，2016年第三季度，全国地价持续温和上行，综合、商服、住宅地价环比、同比增速均呈上升态势。主要监测城市地价总体水平为3767元/平方米，商服、住宅、工业地价分别为6868元/平方米、5781元/平方米和776元/平方米。
对比而言，综合、商服、住宅地价环比增速呈上升态势，工业地价环比增速则略有放缓。第三季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅地价环比增速依次为1.40%、0.87%、2.11%，较上一季度分别上升了0.11、0.25、0.16个百分点；其中，住宅地价增长较快，综合地价增速温和。同比来看，综合、商服、住宅、工业地价同比增速较上一季度均呈上升态势。第三季度，全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为4.57%、2.67%、6.77%、2.49%，较上一季度分别上升0.54、0.20、1.04、0.02个百分点。其中，综合、住宅地价保持低速增长，商服、工业地价平稳波动。就住宅地价而言，一线城市和部分热点城市的地价仍处于高速增长态势，而大部分二三线城市的地价变化表现平稳，市场分化显著。
从具体城市来看，105个主要监测城市综合、住宅地价延续了上一季度的增长态势，环比上涨城市均为90个，同比上涨城市均为85个。值得一提的是，第三季度各地上报的异常交易地块数量、平均溢价率及平均竞价轮次均呈明显上升态势，其中超九成溢价率超过50%。截至2016年9月30日，三季度各地上报异常交易地块176宗（其中一线城市上报10宗，二线城市上报62宗，三四线城市上报104宗），比上季度增加了79宗，涨幅为81%；比上年同期增加了137宗，涨幅为351%。平均溢价率为187%，比上季度上升了64个百分点；比上年同期上升了73个百分点。平均竞价轮次为129次，比上季度增加了23次，涨幅为21%；比上年同期增加了49次，涨幅为62%。
深圳旺盛的购房需求一直存在，为何在此时爆发？一方面是由于限购限贷政策的管制影响，深圳的购房需求一直受到严重的抑制，尤其是改善型与性需求。另一方面是随着购房政策的放松和货币环境的宽松，原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。自2014年9月底以来，“9·30”政策、2015年“3·30”、‘930“政策等政策先后放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例，营业税期限由5年改为2年，改善型需求被迅速释放。2015年4月以来，深圳的换房客比例攀升，高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。而信贷扩张历来是推高楼市价格的关键因素，其根源就在于政府将新增信贷引入了房地产市场，压低了房贷利率和首付比例，降低了购房门槛，推高了看涨预期。
与此同时，渠道狭窄、负利率、人民币贬值、资产配置荒、香港楼市下行、相对深圳的房价低、大量的客进入深圳，需求的比例也在逐步升高。在市场低迷时，客比例只有10%左右，2015年5月楼市中出现了大量客，龙华区的客比例甚至高达20%~30%。牛市行情也为楼市提供了大量资金。许多股民从牛市中获利后选择套现，投入到楼市中，以寻求更为稳妥的获益。毗邻香港是深圳房价的另一推手，2015年到深圳购房的香港人明显增多。由于香港房价高达10万~20万元/平方米，深圳的房价对于香港而言具有很强的吸引力，即便是在蛇口前海，6万~7万元/平方米的房价对他们来说也很。在刚需、改善性需求、需求、香港等外来需求的一哄而下，“买涨不买跌”的情绪被肆意放大，加上日趋紧张的供应，深圳整体楼市看涨预期被推到了的高潮，由此带来了二手房业主和开发商们的底气。
眼下楼市调控的方向已经由场内房价、房企、土地市场转移到场外、配资、理财、保险、信托、证券的融资渠道上，而楼市政策的方向已经由措施、信贷、法律、土地手段转移到金融、税收、财政手段。说明政策已经注意到房价上涨的真相，即抑制需求端的同时要增加供应端，短期调控的同时增加长期调控，短期的政策的同时建立长效机制，避免重蹈房价越调越涨覆辙。从层面上看，政治局，已经着手抑制资产泡沫。7月26日与10月28日，政 治 局 会议罕见提出，抑制资产泡沫。会议的态度表达了高层要给房地产降温的决心。基调一定下来，下半年的楼市不好走了。
证监会再融资收紧。7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。随着力度的加强，房企加的行为将被打压，土地市场也将有所降温。银监会：银行风控加强。7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。10月份正式发通知。理财新规被称为严，目的之一就是降低金融业、抑制资产泡沫。保监会：不做野蛮人。7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。
在今年上半年全国诞生的“”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。财政部：房地产税在来的路上。7月23日，财 政 部部长 楼 继 伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将"义无反顾"推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了层的决心。根据7月18日国家统计局公布的数据，德科地产梳理出来的「房价泡沫指数前十城市」依次为：1南京、2西安、3惠州、4深圳、5无锡、6福州、7杭州、8南宁、9武汉和10宁波。
从10月4日“深八条”正式出台至今一个月时间，全市仅有南山蛇口楼盘山语海入市发售，此后已经连续三周均无项目发售。之前原计划10月份推出的楼盘均无任何动作，开发商已暂时放缓推盘的节奏。而在往年，“金九银十”向来都是房地产市场的期。于开发商普遍表现出的市场观望情绪，市规土委房地产业处相关负责人昨日透露，目前他们正在引导开发商入市。据透露，现阶段主要采取两个方式：一个是对开发商进行约谈，因为开发商也是有资金链压力的;其次就是提前服务。“我们已经启动了预售审查的预审制度，提前介入对开发商的预售服务，比如帮助开发商提前做预售许可的资料审核等等”。
除了近期市场委在全市范围内开展房地产市场行业违法专项整治执法行动、对40个在售楼盘进行突击检查外;市规土委还强化了不动产权登记审查要求，启用了非深户居民购房社保联网核查审验系统;人民银行深圳支行加大住房贷款审查力度;市金融办牵头重点核实首付款资金来源和购房人偿付能力;市公安局查处“水贝村每户拆赔2亿元”涉嫌造谣案件等。接下来，市规土委表示会在年底前正式上线全市房地产行业诚信系统，目前已进入调试阶段。
深圳市规划和国土资源委员会2016年11月1日表示，深圳实施调控新政后，房地产市场总体表现稳定，商品房价格逐步回落。为促进深圳房地产市场平稳健康发展，2016年10月4日，深圳市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，从限购、限贷、限价三方面收紧调控。新政实施以来，深圳房地产市场总体运行较为平稳，房价有所下降，成交量同比有所回落。在这样的严厉楼市政策的威慑下，深圳楼市的火热态势得到了遏制。数据显示：2016年10月1日至11日，深圳新建商品住宅共成交1466套，均价为46968元/平方米，与9月61600元/平方米的均价相比下跌了23.75%。除了房价下跌外，成交量也受到影响。深圳房地产经纪行业协会的初步统计，国庆后深圳二手房市场日成交量下跌约一半，之前日成交量300余套，现在只有100多套，下降趋势十分明显。
楼市调控满月，深圳量价双降，两个数据来源于官方的报告显示。其一是深圳市规划和国土资源委员会数据显示：10月份，深圳新建商品住宅成交均价环比下降9.72%。其二是国家统计局发布的数据显示，10月上半月，深圳新建商品住宅价格环比下跌0.3%，新房成交量较去年同期下降22.1%。10月，约七成二手住房业主下调了报价。其三是深圳市规划和国土资源委员会数据显示：10月份，深圳新建商品住宅成交42.25万平方米，环比上涨52.1%，同比下降22.1%；二手住宅成交52.7万平方米，环比下降16.7%，同比下降3.6%。其四是深圳市规划和国土资源委员会数据显示：至10月末，深圳商品住宅库存消化周期为9.2个月，位于合理区间。
库存消化周期位于合理区间。此前库存消化周期一直处于6-7个月的紧张的供求关系终于有了缓解的机会。截至10月18日，全市商品住宅库存为418.58万平方米，按近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为10个月，处于9-18个月的合理区间。至10月末，全市商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套，按近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为9.2个月，比9月份(10.6个月)略缩短。
其五是投机性因素中短期内将被迫离场。中原地产统计数据显示，深圳购房比例从2014年10月的10%飙涨至2016年3月的30%，但在今年3月后明显回落至20%左右。“深八条”政策之外，深圳还在二手房市场祭出了另一把调控的“杀手锏”。那就是由于认房又认贷政策的改变、以及首付比例的提高，对改善型需求的购房者资金提出了更高的要求。这次深圳的房地产调控新政不可谓不严厉，甚至连单身人士都被加入了限购行列，只能购买一套。还有进一步收紧限购、限贷，提高了社保缴纳年限，由3年提升至5年，本市户籍居民家庭限购两套房。信贷方面，首套房首付比仍维持30％，二套房认房又认贷，有一套房的首付比不低于70％，无房但有商贷或公积金贷记录的首付比不低于50％。
其六是为担心的是深圳购房者心理与情绪由积极转向观望，库存猛增。截至9月底，深圳全市一手住宅库存量为448.5万平方米，去化周期连续6个月上升，已经达到10.6个月。二手房市场方面，由于一部分买方被新政限制，加上客受信贷影响外溢，市场已经由卖方市场转向买房市场，业主此前临时的日子一去不复返，随着市场观望的情绪加重，一些手上有多套房源的房主将下调报价。在限购、限贷楼市新政遏制客，使楼市供需转向平衡时，深圳还将继续向保障房、安居房、人才房等方面大力倾斜，商品住房搭配福利保障房的模式将成为刚性主流，这些多重政策的组合拳对深圳楼市的健康发展起着重要的作用，房价的速度将逐步稳定。
深圳规土委成交数据显示，7月深圳新房成交均价56720元/平方米，环比下跌8.2%，创下2012年以来环比跌幅的纪录。从成交数据来看，整个7月，深圳一二手房成交表现不见起色，高价地块的短期刺激效应正逐渐消退，再加上淡季效应的叠加，行情低迷。现阶段的市场以新房市场带动为主，然而，7月深圳新房的供应量依然维持较低水平。深圳中原监测数据显示，7月深圳仅有4个住宅项目取得预售许可证，总批售量为2164套，即22.95万平方米，面积较上月下滑12%，套数有9%的增长。7月深圳新房推售量有1559套，环比上月减少14%。随着市场进入7、8月成交淡季，购房者入市的观望情绪仍在影响开发商推盘的节奏。综合来看，今年前7个月平均每月的批售量为3500套，而公开入市的数量更少，只有2150套，不到去年月均水平的一半。
供应量的减少缘于市场成交量的低迷。综合深圳规土委和深圳中原监测的数据可知，7月一手住宅成交2984套，成交面积为30.9万平方米，分别环比下降了8.3%和10.8%，成交仍然处于低位。房价依然是购房者关注的焦点所在。深圳规土委成交数据显示，从成交备案的新盘来看，豪宅的数量明显减少，前期由于南山几个高价盘的拉高，使得价格迅速冲高至6万元/平方米以上，因此7月结构性成交影响明显。从新入市的新盘价格来看，并未出现提价和的楼盘，低迷使得市场整体氛围无明显好转，小部分项目低价入市带来好的开盘销售率，预期得以维持，开盘销售率也相对理想。市场整体陷入了僵持期，深圳房价已居高位，再加上交易税费的增加，一定程度上阻挡了部分客户入市的决心，而业主对深圳楼市又长期看涨，不肯轻易让价，买卖双方之间持续博弈，成交更快的仍是报价相对合理的房源。
深圳规划国土委数据显示，7月全市二手住宅成交（过户）5838套，环比增长23.4%。然而，由于官方数据存在一定的滞后性且刚好遇到政策调整，过户数据并不能及时、准确地反映市场情况。深圳链家研究院监测，7月深圳二手住宅实际交易维持在7500套左右，在正常水平的基础上有小幅上升。但相比去年火爆的行情，仍有六成左右的下滑。而目前市场上主要以首次、换房刚需，以及一些长期者为主，购买行为已十分理性。不仅深圳，放眼全国，7月楼市成交量整体表现增速放缓甚至下滑。中原地产研究统计数据显示，2016年7月，核心54城市成交商品房住宅29.2万平方米，环比成交量跌幅达到了7.4%。另外，一二线城市高价地块频频出现，现象明显增加，楼市去库存难度增大。
2016年11月1日，深圳市规土委通报今年10月深圳楼市数据。自10月4日“深八条”实施严厉调控以来，深圳房价与成交量环比均有所下降。截至10月末，深圳库存待售商品房还有34357套，库存消化周期限为9.2个月，环比也略有下降。深圳市规土委房地产处相关负责人介绍，自10月4日新政实施以来，深圳楼市总体运行较为平稳。首先是房价有所下降。10月份，深圳新建商品住宅成交均价为55611元/平方米，较9月份有所下降，有新开盘项目销售价格比备案价格下调了10%。根据国家统计局15个热点城市监测数据，10月上半月，13个城市房价涨幅收窄，两个城市（深圳、成都）房价下降，其中深圳新房价格指数下降0.3%。而二手房市场数据显示，约七成的二手住房业主下调了报价。
成交量方面也有所回落。10月份，全市新建商品住宅成交42.25万平方米，较去年同期下降22.1%；二手住宅成交52.75万平方米，较去年同期下降6.2%。现在，深圳楼市库存消化周期位于合理区间。至10月末，全市商品住宅待售库存为383.51万平方米、34357套，按近一年月均销售面积来计算，库存消化周期为9.2个月，比9月份（10.6个月）略有下降。深圳市规土委介绍，下一步除继续按照全市房地产调控联席会议的责任分工落实各项调控政策，该委还拟在房地产市场工作的基础上建立长效机制，通过行业诚信体系建设进一步规范市场。
目前，该委正在开展全市房地产行业诚信体系建设工作，近期将正式上线对外公示。诚信体系将通过一整套诚信评价指标和企业、个人诚信档案的建立，对企业和个人的经营行为进行诚信评价，对行业内的违法违规行为予以曝光，将企业和个人的诚信状态及时对外公示。诚信系统建立后，将完善守信激励和失信惩戒机制，如对诚信企业在用地审批、资质审核等方面予以优先办理，加快办理时间，开通“绿色通道”等，对失信企业在不加重处罚的前提下在土地招拍挂、城市更新资格等方面设立准入性条件等，从而让守信者“一路畅通”，让失信者“寸步难行”。