主题：新天鹅堡买家的关切

这两天我的重要任务，就是梳理、研究昨天的时就大报告，并与相关人士做交流。这是一份对未来5年甚至更长时间里、直至2049年时，都有着重大影响的报告，一定要深入仔细研究。

值得我们的粉丝特别是密讲听众高兴的是，我们三个月前预判的“港澳同胞的大湾区居民化政策即将出台”得到证实。在报告中明确说道：

“香港、澳门发展同内地发展紧密相连。要支持香港、澳门融入国家发展大局，以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作等为重点，全面推进内地同香港、澳门互利合作，制定完善便利香港、澳门居民在内地发展的政策措施”。

这与我们三个月前的“港澳同胞在大湾区的居民化政策即将出台”的分析预判是一致的，当时的密讲听众是大大的领先者。另外就是，粤港澳大湾区内的置业者构成将有一定的变化，以及港澳的土地政策，也都将有所变化。你应关注和重视。

其实在此之外，楼市第一研讲品牌“资智通见”的系列密讲，几乎独家预见了今年的几乎全部重大政策：定点打击超杠杆炒房客、5050/442住房结构调整、限售政策、共有产权、各类土地可转为租赁用途……等等，为到场的购房者、投资者争取到了难得的领先权与腾挪时间。

■新天鹅堡买家的关切

昨晚，有位已经缴纳华侨城新天鹅堡定金、还未办理签约手续的朋友，对时就大报告“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的表述征询我的意见。

他和我一样，非常支持报告的这个精神、支持全民住有所居、支持房子是用来住的定位，尤其对扰乱市场秩序的过度投机行为要进行必要的管束。但他是想知道：全民住有所居，他还有必要买房吗？

其实对他来说答案比较清晰。一是，购买新天鹅堡的人都不在政府的住房保障范围内，应该是自行解决居住问题的，保障房体系是不会提供这个级别的居住供应的。二是，住宅问题有其特殊性，这个以前很少涉及，今天我就来说一说。

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刘易斯悲观情绪的三点解释

其实，对于住宅问题在最顶层研究圈子早已有结论，而且这个结论是比较悲观的。诺贝尔经济学奖获得者刘易斯，对世界各地的房地产市场甚有研究，经过深入研究后，他1988年在其《发展计划：经济政策的本质》一书中不无悲观地写道：

“再也没有任何一方面的公共政策，比住宅政策带来的挫折和失望更多了，几乎每一个地方，计划的意图和实际成就之间的差距，都大的令人遗憾”。

为什么会出现这种情况呢？

一）地球地球、地产之球

从大方面说，人类至今没有办法脱离地球，而地球的空间是有限的，而人类繁衍数量却直指70亿人口而去，不但如此，个体的欲望还在不断膨胀、廖无止境。这就存在永恒的矛盾。

既然说这是“永恒的矛盾”，就意味着这个矛盾在目前的人类条件下是无解的。住宅问题说白了就是地球空间问题。那些以所谓“没有技术含量”鄙视房地产的人，总是号称自己用不买房的人，其实根子上的狂妄，狂妄什么呢？其实就是狂妄地以为自己能摆脱地球。

但对不起啊，地球是人类所有生活与所有生产的基础，人类的无论任何方面的总基因其实都是土地。当然基于篇幅这里没办法完全展开说，但这个观点你应该记住并迷信：人类迄今为止的一切经济模式、生活模式，其实都是土地逻辑。

在下知道这个结论很多人不服气，但事实就是如此。所以我很多年前才总结出这句话：“地球地球、地产之球”。

二）有效土地越来越少

从中方面说，人类越发展、技术越发达，人类的时间价值越高---也意味着时间成本越高，时间成本的不断升高反过来会紧约束空间布局。另外就是，人类的成本结构也在不断变化，早前的主要成本经历了物质、金钱、人工几个阶段，但最终的主要成本将是时间。

这就导致人们在分布格局上是越来越集约（以节省时间），而不是越来越分散。我举个极端的例子，比如说人们都有了个人飞行器，直观理解就是大家可以分散居住了。

但逻辑却不是这样，因为飞行器的出现，意味着大家的效率更高了，而效率更高就意味着时间价值更高、时间价值高也意味着时间成本更高。而时间成本高，就意味着有了飞行器之后，大家反而更加要集约居住而非分散。这是不是颠覆了你曾经的执念？

看到了吧，人类所有为了分散的努力，最后都促进了集中！这就导致了人类的居住的有效土地越来越少、而不是越来越多。

三）越建设会越失衡

从小方面说，国家进行建设、城市进行建设，表面看会促进均衡发展，但其实会扩大差距、扩大不平衡。

比如说修高铁，不修高铁意味着所有地方都没有高铁，这反而是平衡的。但一修高铁，就意味着更多地方没有高铁---因为你没有办法给每个地方都修高铁与高铁站，这就意味着差距立即就扩大了。其它的地铁、高速公路、机场、口岸也是同样的逻辑，越修越不平衡，所有的建设必然加剧不平衡。

但人类就是要发展、就是要修建基础设施啊，其它的生产与生活都是基于基础设施提供的效率条件去进行的。那么这些基础设施会修建在那里呢？基建是网络型系统产品，需要连成网、形成片才有作用，而且其讲究规模效应，那么很显然会步入不断自我强化的阶段，越是拥有基建的地方继续搞基建的千人成本更低、更容易回收成本、更容易发挥作用。

所以，二线及其以上的城市就会成为基建中心城市，成为越来越不平衡的空间里的制高点。从广袤国土上都可以分布居住，到聚集到数量有限的这些城市，空间的竞争之激烈可见一斑！

当然说到这里有人会问：那国家也在落后地区建设了很多基础设施啊，是不是能够拉平差距呢。我只能说，这会加重落后地区的财政负担，超越实际需求的基建设施还是会扩大差距，除非一直进行财政转移支付去维持。但这又会降低整体福利。

来过

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