主题：房产大讲堂

开场白：

在房地产市场备受关注的深圳，受“325新政”影响，上半年全市成交量明显下滑，而价格却迅猛上涨，突破6万/平。如今楼市仍处于调整期，抄底时机是否真的到来？下半年楼市将有怎样的发展趋势？

下半年宏观政策上一线城市可能放松 二线城市面临收紧

罗振坤：一线城市下半年的时候，宏观政策可能还是会有放松的可能性。国际金融没有什么问题的话，一线城市会比较紧，不会放松。但是如果说国际金融市场有问题的话，国内全中国的市场也会放松。还要看整个国际金融形势。

我们国家从去年为什么一些一线城市的房价都下去了？其实就是我们传统经济不行了，国家也不会让我们股票市场跌破了，汇率市场也有问题，还有最后就是我们房地产市场，如果房地产市场从去年股票市场出了问题，房地产市场有问题的话，对于国内经济冲突会很大。所以我们看到一线市场如果房地产有比较宽松的环境，所以会像深圳这样的一些一线市场的房价弄上去。

今年三月份，我们国家的一些政策出来把深圳这样的价格控制在了一个平稳的那个高点的地方，不允许继续往上走。这么做有两个好的地方，第一个就是同样的不会很快的爆破，第二个就是把那个投资房地产的基金推到二线城市。现在我们看到二线城市的房价已经挺火了，也有一点泡沫了。所以我们可以看到很快，二线城市一些政策有些收紧，为了防止二线城市房价泡沫太大，有爆破的危机，还有尝试把买房的投资者引导到三四线市场。

临深是不是个坑，不能一概而论

王飞：如果要讲临深还是要讲一下深圳现在的情况。其实临深房价在2005年上升速度这么快，其实也是因为深圳这么多的需求，外溢进去。这其实跟我们目前看得到的其他的二线城市有一些珠三角、长三角、京津冀这一波城市的房价上涨是一致的。

如果从深圳现在的情况来看，深圳已经出现了减速的情况，我们在做年度总结的时候已经明确讲过，现在上半年的深圳楼市其实就是减速关系。为什么出现这种情况，其实跟我们看到的宏观经济有关，我们讲经济拉动三架马车，投资、出口，这两架一直在下降。然后还有一个消费，我们看到最近这一两个月略微平稳，但是从这三个指标去看，这个宏观经济是往下走的，短期内没有看到改善的迹象。

我们现在在上半年又开始往东进了。一方面是产业的地带推动，这也会使很多的需求随着产业带动，或者是这里未来经济发展会慢慢的溢出来，再加上交通。东进的这个政策其实在交通上有很大的作用，这也会形成一个比较好的支撑。但是要对比东莞、惠州这两个城市，我会看好东莞。但并不代表惠州未来长期没有空间可能。有一部分区域可能会随着交通的规划或者是演进，可能会有机会，但是我更看好东莞。

在深圳买房选过去一年房价略涨的老城区

罗振坤：我们现在的房地产市场跟以前不一样，以前我们会说中国的房地产是不一样的，后来会说哪个城区的不一样，现在会分哪个区的不一样，或者你的情况怎么样。我的建议是如果你在深圳，如果是没有房子的人，可以赶快去抄底。

如果你不是第一次买房，你已经有房了，你要投资的话我觉得你应该考虑一下你的供房能力有多大。比如说现在因为深圳的房价到了顶高的位置，我觉得如果你是看得很短期的最好周边是厂房。如果是中线、长线你也可以考虑买，但是你考虑你的供房能力，比如说房价往下走的话，如果你供房三年都没有问题你可以去买。

临深我们能不能去买呢？如果深圳跟那个地方有一些交通上的突破的地方，可以去考虑买。因为没有办法，房价很贵的时候我们从其他地方来了很多年轻人，他们要在这里生活，上班、他们买不起这个房间。所以他们去做一些比较便利的交通，去旁边的城市去住，这是没有办法避免的。所以你们在深圳，觉得首付不够的话你可以考虑临深片区，有轨道交通的，第二是可能有一些新的通道，比如说深中通道，比如说靠近珠海有港珠澳通到。本土的需求其实是不够的，因为产业跟不上，人口也不够，如果他们的房价也涨了有一倍以上，大家最好不要去碰。

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投资哪个区域的房地产看两点：轨道交通、旧改可能性

王飞：从投资的角度，第一个看轨道交通，第二个去看它的旧改的可能性。我很看好罗湖，因为罗湖旧改的速度要加快，目前为止罗湖未来要推出供应的旧改项目还是有很多的。量还是比较大，另外就是真的去看一看轨道，因为我们刚刚做了整个下半年要预计入市的项目，其实发现真的现在要供应出来的新房当中，基本上八成左右的这个项目现在已经临近地铁了，基本上地铁是可以通的，所以这是一个很好的点，因为轨道交通会是近几年也是一直以来促进房价上涨的一个重要指标。正常来说，轨道周边房价上涨的速度肯定是比没有轨道地铁周边的房价上涨的快一点。这个我们通过做龙华线所有站点上周边的房价上涨速度的比较，我们会发现有轨道和没轨道，不光是价值，另外这个房价上涨的空间是不一样的。

罗博士：前海和罗湖，我觉得前海以后会很好的，确实发展潜力比较大。在过去一年多，前海的房价上涨算非常快的了，如果在这个时候你问我这个问题，比如说手上有点钱用于投资的话，我觉得去罗湖走一走。因为罗湖一部分二手楼也好，是有洼地。还有旧改问题，以前香港关于旧改的有一些特点，比如说现在你去罗湖你觉得到处都是很乱，那些地方都很窄，到处都是农民房，你可以去看看以前香港有一些地区也是这样的。如果它还是没有旧改的话，它的居住环境比较差。如果它有很大的旧改范围的话，我们可以预测到旧改一出来，所有的整个环境就突然间变得很好。那个房价会突然间上去的。

市场调整期 建议看新房

王飞：现在市场处于调整期，这个阶段还是建议大家去看新房，我们看到最近出来的新房其实它的价格相对去年会合理很多，所以这个时候我一直提倡大家都去看一看新房市场。

我们看到这几个月深圳的二手房价没有任何太大的波动，调整在“3•25”出来以后一个月，二手房价其实是在小幅上涨的，包括7月5号我们刚刚看到的数据是这个月的涨幅比上个月稍微扩大了一点，但也是说现在的二手房价并没有波动，二手房的业主相对来说它的心态更坚定，可能会有这样的一些业主会这样想，因为整个市场的预期是在往上走的，包括各地出来以后这种地王给到二手业主的信心，还有受到一些中介的影响，所以大家的信心比较坚定，他们会根据项目的情况针对不同的区域，项目竞争性大小的不同会对价格有变化。所以我一直建议大家在这个时候去看新房。

明年深圳房价突破30万/平

罗振坤：深圳的房价有没有可能到30万/平，绝对有可能。我觉得明年就可以达到，因为不是说全部30万/平，我会看到明年现在前海那一边他们买的房子，有车都不是一般的市民。比如说马云，他们都是有了车就买房，所以我觉得30万/平很快，应该明年就可以突破了。现在有一个项目可以突破30万/平，但是它带头可能就不太好了。

王飞：可以说这30万/平是一个噱头，因为目前你们看深圳单价最高的这个新房其实有一些户型已经达到这个价格了。但是30万/平我为什么说它是一个噱头呢？因为即便你是豪宅，从2015年到现在是上涨非常快速的阶段，是豪宅上涨非常快的阶段。根据6月份我们的统计，6月份的豪宅均价已经是八万九，接近九万了。这个时候去看均价其实离30万很远，而且有一个很重要的现象是深圳豪宅跟普宅的差异并不是特别明显，去年这样一波快速上涨包括这个趋势以后，深圳的豪宅会慢慢上涨包括拉开距离。可能2015年之前这个都不是特别明显，现在深圳豪宅真正有自己特色的，或有自己稀缺性的项目其实不多，也就是说我们真正可以称之为顶豪的项目还不是特别多，深圳的顶豪有很大的发展空间，你需要有自己项目资源的稀缺性，自然资源也好，定位也好，或者文化属性也好，大家都在讲豪宅应该有情怀，那个应该是未来深圳顶豪发展的空间。

商务公寓是一个适合投资的产品

罗振坤：公寓产品为什么那么多，我觉得公寓如果和住宅产品大概差不多的话，肯定是会选择住宅这个产品。但是公寓有一个特点，它一般户型比较小，公寓是有一些缺陷的，但为什么还有那么多人买？因为它的总价比较低，那些很贵的买不起，如果说你的钱够去买那个住宅产品你就去买住宅。

王飞：公寓确实供应量还是比较大。公寓跟住宅比较的话，公寓跟住宅一直是持续相交的，我们从目前下半年预测的结果来看，我们发现整个下半年的公寓供应项目来说，可以占到四成。这个比例跟去年的两成是完全不一样的。一方面跟限购有关系，特别是在325新政之后，限购升级了，可能公寓确实是一个好的投资的产品。但如果从升值空间，我们把过往历年商务公寓与住宅产品的上涨空间做个对比，发现商务公寓确实长得没有住宅快。所以如果从升值空间的角度去看，住宅肯定是更适合（投资）的，但你需要去考虑限购名额，你需要去考虑总价的空间，这些指标综合去说看，商务公寓其实不是说并不适合作为投资的产品，它反而是一个适合投资的产品。 因为很多商务公寓，特别是挨着轨道交通，地铁周边的小面积的商务公寓，总价比较低，但是未来的提升空间还是比较大的。

未来地王现象还会有 对深圳楼市影响不大

王飞：我认为其实作为一线也好，热点的二线也好，未来的地王也是会比较多，但是有政策。包括对于房企刚刚出台的政策，不可以融资以后直接拿去买地或者还银行的贷款，肯定是从土地或地王的角度去限制。但基于这种城市分化的现象在加剧，未来会有更多的资金、更多的房企想进来一线城市跟热点的二线城市，土地就是一个很重要的门槛，所以未来这种现象应该还是会有。

罗振坤：国家不是前几天已经开了会了吗？说要把泡沫稳住嘛，不能再高了。我觉得前几个月很疯的拍卖的那些地王应该不会再出现，所以不用担心。 我觉得拍卖地的时候，地的价格不会说很低，也是挺好的。但比如龙华的那块地，面粉比面包贵的情况我觉得是不会再出现了。

深圳下半年楼市高位上小幅震荡

罗振坤：我觉得现在的市场是比较稳定的，不用担心。但如果大家要去临深片区，二三线城市，那要看经济环境怎么走。房价到了这个地位，在投资的时候，除了要考虑回报率以外，还要考虑风险怎么管理。

王飞：我认为其实这一次调整幅度反而不大，“3•25”之后与一季度相比成交量虽然是腰斩，但我们发现目前的二手成交量、包括价格没有发现太大的变化，成交量还有五六千套，价格也没有往下跌。这一次调整不算深度的调整，只能说是在高位上的回落。但对于下半年的价格，我认为会是保持现在的高位上会出现小幅震荡的局面。特别是在四季度，九月或四季度的供应开始发量之后，价格上因为新房市场的带动会有小幅的波动，但整体要出现大幅的下降或大跌的可能性比较小。因为从全国的政策面来说，去库存还是根本，只是因为热点二线城市上涨速度过快，像深圳这样，深圳再次发挥了领头羊的作用，它的小幅调整会慢慢传导到二线城市。一方面是因为房价太高，还有上涨速度过快导致了国家在政策上或地方政策上的出台。所以整体下半年全国范围内热点城市的降温，我们会陆陆续续看到各个城市的表现，但三四线还是会刺激，因为去库存嘛。但目前没有看到大的压制性的政策，对于深圳来说，目前房价没有支撑性上涨的话，短期内出台政策的可能性也不大。所以会随着新房供应量的增加，成交量会小幅回升，但价格会保持现在的价格，高位震荡。

Q1：怎么判断深圳房价现在是底部？

王飞：深圳房价的底部，这个是针对的或者是相对的一个阶段，如果是刚需客，这个阶段是适合买房的；如果是投资，对于短炒的客户来说确实不是一个好的年份，不会像2015年出现一年上涨60%的情况，接下来宏观经济的走势有太多的不确定性，包括下半年的货币政策走失。从去年10月份到现在，整个M1和M2的剪刀差越来越大，也就是说现在释放出来的流动性对实体经济的刺激作用非常小。再怎么宽松货币政策，用不到实体经济里面，也就说它的边际效应在收缩。为了控制金融风险，接下来下半年像深圳这样的一线城市不会有这么宽松的力度。

Q2：深圳现在的豪宅项目都是10万+，罗博士，从投资的角度来说，您会买豪宅吗？

罗振坤：这个问题比较难，因为去年深圳房价暴涨，很多10万/平以上的豪宅，房子都被豪宅化了，很难说买不买豪宅。说实话，我是住在（房价）10万+的地方。

Q3：我刚来深圳不久，也不是很着急需要房，请问对于刚需来说是现在买房好还是等过几年买比较好？

罗振坤老师的粉丝（案例）：我当时买房的时候只有15万，其他的钱都是借的，不过我是抓住去年那一波上车的，现在的房价太高了。我是建议去罗湖，尽自己最大的月供能力去买一套年轻人看不上的，最好是期房。你不是只买这一次房，买了之后也可以不住啊。现在赚了差不多200万，所以有了2套房。

罗振坤：有闲钱就赶紧买房。买房后，几年后就可以换房，不过要考虑风险控制。

Q4：现在是投资豪宅好还是投资普通住宅好？

罗振坤：7万、8万、10万说是豪宅我是不同意的。15年房价涨太猛，一般住宅都成豪宅价格，而7、8万的这些房子以前定位都不是豪宅。9万、10万这些大户型的房子，总价高、涨得慢。看总价有多高。应该说总价低的房子涨得比较快，总价高的房子涨得比较慢；顶豪不是一般的客人买的，现在投资还是买总价比较低的房子比较合适。