主题：单价4.5万的宝安盘，大家看下这项目怎么样

2017年3月底，手握新盘的开发商开始试探入市，位于宝安航城街道鹤州版块的润科华府于3月底入市，推售7号楼住宅产品。工改工项目是深圳房地产市场近年来异军突起的新兴板块，随着城市更新地不断开拓及深入，未来该类项目会蓬勃迸出。

综合评分4.20分／5分

润科华府位于宝安区西乡街道洲石路与鹤州四路交汇处西北侧，属于航城街道鹤州版块。项目属于鹤洲工业城市更新单元，周边多为民房和工业区，总占地面积约3.7万㎡，总建面约21万㎡，容积率5.86。润科华府规划为综合体项目，共6栋住宅，1栋产品，共1855户，沿街商铺和2.7万㎡的4层集中式商业，另自带5000㎡幼儿园。

优点

1、综合体，含住宅、商业，业态丰富
2、周边有城市更新可能性

缺点

1、周边配套多为低业态
2、距离站较远

楼栋户型4.50分／5分

7号楼分为A、B座 均为89平户型

2017年3月22日获批预售许可证：深房许字（2017）宝安004号，此次润科华府取得预售的为7号楼、总套数为203套，包含145套住宅及58套商业产品，预售总面积在8696.56㎡。首批产品为南地块的7号楼，共1栋，共30层，其中1-4层为集中式商业。7号楼分A、B两座，户型均为89㎡3房。

住宅部分位于5-30层，共145套，整体备案均价为48501元/㎡，备案单价区间为47213.76—50327.54元/㎡，总价约为419-449万。

商业部分位于1-4层，共58套，建面为11.4—184.67㎡，整体备案均价为49017元/㎡，价格区间为36054.57—92854.97元/㎡，总价约为86-1221万。

01、02户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

朝北偏东，低层临路和花园连接天桥。受到噪音影响较大。采光较好，主阳台视野一般。阳台进深舒适度还可以，3.5米的开间在此面积段算是刚刚在可接受程度，并且同户型阳台距离较近，有一定的视线干扰 阳光直射只有南向通透主卧较佳，次卧和客厅朝北向。小房间尺寸较小，做卧室会显得比较小。玄关设计对室内私密保护较佳。

A01与B02作为端头户型相对情况较好，主卧有较好的视野。通风状况相对较佳。

A02与B01作为户型，由于03、04户型遮挡，通风、采光、视野都有一定的影响。 顶层、次顶层部分有所好转。

03、04户型 建筑面积约89㎡ 三房两厅两卫

南向偏西，采光，视野宽广，3.6米客厅开间，阳台舒适度较佳。两面采光，动静分区布局，功能分布较为合理，餐厅位采光稍有不佳。主卧空间舒适度较好。次卧尺寸偏小，虽然是落地窗，但开窗面不足，难以有效增加房间实际室内地面实用面积。小房间难以做标准卧室使用。客卫可做分离式卫生间以提高使用效率。 电视墙偏短需加长提高区域功能分割。

A04与B03作为端头户型相对有更好的视野、采光和通风效果。

A03与B04距离较近， 两个户型的次卧距离10米以内，对视比较严重。由于遮挡原因，厨房的采光也会受到一定影响。顶层或次顶层采光会有所提升。

配套4.00分／5分

旁边暂无大型商业配套 居住环境有待提升

润科华府位于洲石路西侧，鹤洲立交东侧。周边暂无，近的公交站台是恒丰工业城，有M250/395/790等多路公交车经过。

润科华府周边被民房和多个工业园包围。周边较近无大型商业配套，民房有很多小商铺、小超市。前进天虹、港隆城驱车前往大概需要十来，未来项目集中式商业开发商将自持。

周边的景观资源丰富，包括凤凰山、平峦山公园、百草岗山、铁岗水库。项目20层以上多数户型可以看到三山一水的景观。不过因周边高速路、立交桥等原因，可接近性一般。

发展

周边区域后期具备城市更新的可能性

项目原属于鹤洲工业区城市更新单元，2013年拆迁完毕，2014年正式动工。

周边现状以民房、工业区为主，根据[西乡桃园]（2015）法定图则显示，润科华府西侧的民房等建筑将拆除，并规划建设为商品住宅、商业和一所，但目前还未列入城市更新计划。

隔着洲石路，项目的正是深业U，已经交付使用。

工改工项目是深圳房地产市场近年来异军突起的新兴板块，随着城市更新地不断开拓及深入，未来该类项目会蓬勃迸出。包括润科华府周边的其它厂区，都有改造的可能性。

润科华府周边1公里范围内可触达凤凰山、铁岗水库、平峦山公园，并处于三者之间形成的犄角地带。但不管是景观关系还是环境关系，其实并不强，可接近性一般。同时也受到这几大生态公园的限制，加上高速路、城市立交对项目所处片qu的完整性形成割裂。

因此，从居住角度来说，目前润科华府所处的区位，比较一般。发展空间的限制和工业园区占比过大，周边商业配套发展有限。

西乡这价格算低价了

工改工项目会影响产权吗

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润科华府已推出76平小户型，3房1卫，看房热线：13428942839 彭经理