主题：开发商们的"御寒术":暂缓推售新盘坚持不降价

 “新国十条”的出炉更是被认为“史上最严厉”的调控措施，开发商们的地根、银根明显收紧。新政出台后，热涨的楼市随即进入了冰封期，楼市拐点和降价的阴云愈显浓厚。

4月的一轮楼市政策组合拳显然超出了开发商们的预期。4月14日发布“新国四条”遏制房价过快上涨，住建部从严管预售制上入手，压缩供应，而银监会从二套房贷甚至三套房贷上面，打压需求。而17日“新国十条”的出炉更是被认为“史上最严厉”的调控措施，开发商们的地根、银根明显收紧。新政出台后，热涨的楼市随即进入了冰封期，楼市拐点和降价的阴云愈显浓厚。

但记者连日来的观察显示，在经历2007年的调控和2008年的金融危机后，开发商们对此轮调控也有了更多的应对措施和经验。在短暂的观望期后，暂缓开盘、推出部分优惠措施成为它们中大多数的选择，开发商们还通过转战二三线城市或者商业物业来抵御风险，但有一点可以肯定的是，虽然目前楼市出现滞销，但并未有任何降价的迹象，这也意味着，预期中的降价战并未打响。

对于开发商来说，降价是最后的出路，但并不是唯一的出路，也不是目前的明智选择。在密集的调控下，考验着的是开发商们的生存之道和御寒之术。

主动出击抢占市场

由于“新国十条”刚刚出台半个月，许多开发商对于拿新地都选择了观望，富力却高调在天津拿下新地王，逆市出击或许是富力地产与其他房企本质不同的战略思想。4月28日下午，广州富力地产在天津举行的一场土地拍卖会上，以70.5亿元的总价拍得了一幅位于天津津南区咸水沽镇的天津新地王，地块总建筑面积301万平方米，折合楼面价2341元，同时刷新了天津单一项目楼盘的最高地价纪录。

在刚刚落下帷幕的广州房博会上，富力又是异军突起，高达1亿的购房优惠撼动了参展购房者的眼睛，不仅购房可以享受折扣，还送出“世博双人游”等丰厚的奖品。富力北京的项目不仅在五一推出新楼座，而且价格也有所下调，别墅项目还推出赠送豪阔庭院的优惠。对此，富力地产认为新政策可能会给一些房企带来打击，但是如果能够利用好这次新政策，把握住购房者的预期心理，一定能带动房企的高速发展。

除了富力外，保利也在新政的观望期再次发力。4月20日，中山市总价地王诞生，这个编号G15-10-9062地块被保利地产以19亿元收入囊中，税后价195700万元，楼面价1304元/平方米，约合130万元/亩。对于当前的房地产调控态势，保利地产董事长李彬海表示，房价将来还是会涨。但政府不希望房价涨得太快，希望将过快的上涨势头控制下来。短期内，成交量或会受影响，但希望通过行政手段使房价暴跌是不可能的。他进一步分析认为，影响房价的三大基本因素没变，即中国的城镇化趋势没变，还有通胀预期和人民币升值预期都没有改变。记者也观察到，在目前在售和待售的楼盘项目中，保利在北京、上海、天津、成都、济南等10多个大中城市的项目数量达到了44个，在众多房企中的项目数量中仅次于万科的53个。

而庞大的现金储备，将使保利地产主导产业整合成为可能。李彬海判断，此次调控周期更长，一方面考验保利地产在一线城市的经营能力，另一方面也意味着，在相当长的周期里，保利拥有吞并扩张的可能。李彬海认为，此次调控将促进产业整合，将为保利带来长远的发展机遇。

暂缓推盘静待后市

除了富力、保利等一些房企大鳄采取主动出击的策略外，更多的开发商则是明显放慢推盘的脚步，推盘策略总体来说求稳保守，一部分楼盘还是采取不明确开盘时间及开盘价格，目前来看大多的开发商将集中在5月、6月7月开盘。即使现在推盘，规模也属于“试探性”放量，“可持续度”的考虑占主导，

对于新一轮调控政策，招商地产对今年市场进行了研判。招商地产董事总经理林少斌表示，一方面，房地产企业2009年的销售超过预期，手上回收的现金不少，很多房地产企业应该能够应付调控政策；另一方面，因为上一轮的金融海啸带来了宏观经济的问题，使得很多企业在2008、2009年都减少了开工量，但刚性需求量是巨大的，所以在这种供求关系下，今年上半年整个房地产市场还是一个供应量不是太够、需求量不多的情况，但到下半年，供应量会增加得比较快，所以招商地产判断2010年房价相对应该是稳定的，一线城市的销量不可能再创新高。对此，招商地产的选择是调整开盘时间，等待新政后市场的走向。

对金地来说，今年将维持388万平米的开工量。金地董秘徐家俊表示，目前来看金地的原计划不会大规模调整，预计最差的销售量有可能跌到原有的1/3，但也不会影响金地的推盘进度。同时，对于今年已经制定的开工、竣工和销售计划暂时没有调整，一是项目开工后很难停下来，二是目前公司存货不多，调整的意义不大。但他同时坦承，至于上半年60万平米，下半年出200万平米的推盘量，是一个概数，并不是公司决定的，而是由市场周期决定的。从金地目前在全国大中城市的项目来看，大部分暂无推盘计划，最早的推盘时间也都在5月中下旬，五一期间只是开放样板间。

持暂缓推盘态度显然也不仅仅是招商、金地两家房企。在近期刚落幕的深圳春交会上，参展大企业的有和记黄埔、佳兆业、金融街、雅居乐、新世界等，却不见万科、中海、金地等老牌龙头房企。有业内人士认为，万科、中海等“龙头”的缺席的背后，最直接的原因是上半年房子太好卖，并缺乏新项目所致。同时，也有因为项目调整了推盘时间，并没有打算在5月大量推出新项目的缘故。记者观察到，中海北京项目的一些大户型就选择在5月中下旬开盘，上海一些项目原定5月开盘，现在则选择推迟开盘。而从中海在全国的项目来看，目前在售项目大多为尾盘，可供挑选的房源不多，一些新推的楼盘项目大多选择部分特定户型开盘，在价格上也无下调的迹象，甚至有些楼盘还略微上涨。

而绿城则采取了两步走，一边“平开平走”，定价求稳，按原定计划推出部分房源；而另一方面也推迟了开盘时间，其中包括别墅项目。