主题：7年前的上海房市~~和现在的深圳好像

题记：

2006年春节后上海楼市并没有出现很多空军兄弟们预期中的下跌情况，相反，上海楼市的人气似乎还有所回暖，KFS加大了舆论攻势，购房者当中也出现了很多不同的看法，局势可谓是相当的微妙。为此，最近有很多空军兄弟姐妹问起过我对当前上海楼市的看法，虽然我仍然是坚定地看空上海楼市（毕竟大势摆在那里），但是一时却不知道该如何回答。去年小蟹谈上海楼市的时候曾经有几篇帖子是以战争为蓝本的，如持久战，围困战等，近日我重温了一遍战争影片的巅峰之作《最长的一天》，心中豁然开朗：现在上海楼市的场景和大战之前的诺曼底再相似不过，现在的这个时刻也就是上海楼市多空大战中的“D日”——“最长的一天” ！

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一点引用材料：电影《最长的一天》中的几个经典镜头

《最长的一天》英文原名《The Longest Day》，讲述的是盟军诺曼底登陆战役的前后经过。影片背景是1944年上半年，德国在东线的苏联战场上节节败退，在西线战场虽然与英国隔着英吉利海峡暂时无忧，但是根据1943年底的德黑兰会议，盟军在1944年上半年随时都有可能发动一场规模空前的登陆战，以开辟盟军在欧洲大陆对德作战的第二战场，那时候的英国有300多万的英美盟军集结，整个英国南部就是一座大兵营，德国自然不可能坐视不理，于1943年底就派了著名的隆美尔元帅赶赴英吉利海峡抓紧修筑号称“大西洋壁垒”的防线，1944年6月6日，英美盟军发动了名垂史册的诺曼底登陆战役，攻破了这条防线，令德军从此陷入被盟军两只铁钳东西夹击的境地，加速了德国法西斯的灭亡。

正文：《论上海楼市的现状：最长的一天——上海诺曼底》

在2005年底的帖子《小蟹对上海楼市的基本看法》里，我说过那时候上海楼市的基本情况：上海楼市从2004年底到2005年3月份的这段时期内的涨幅可谓疯狂，并且成交量也达到了历史高位，其实，这段时期内的成交量虽然惊人，但多数都是炒家之间在疯狂的换手，基本上已经和购房以自住为目的百姓家庭无关了，它只是上海楼市泡沫最上面的时候的那一层浮沫，这层浮沫由于基本上没有百姓家庭（群体）参与，下降是比较容易的，到05年底的时候已经跌得基本差不多了，死抗住以前价格的楼盘是基本没有成交的，根据我的观察，2005年底的时候能卖得稍微好一些的楼盘（或者能卖出手的2手房源）比3月份的最高点普遍降了20％左右，也就跌到了扫掉那层浮沫之后的价位，很多已经降到了2004年底或者之前的价格，但是在这个位置附近似乎大多数楼盘都找到了支撑似的，没有出现大范围的楼盘再降价的现象。

在那篇帖子里我也写了对上海楼市后市发展目标的基本判断：上海楼市的整体水平还应该降50%以上，现在回过头来看看，距离我写那篇帖子的时候又过去了2个多月，上海楼市的整体价位基本还是维持在去年底那个大平台的水平上，等了这么长的时间，最近我的工作单位里也有一些在观望的同事问过我“听说今年下半年还会再涨上去的…..”，看看周围的媒体的风声，看多的声音也慢慢多起来了，列举2条（摘录部分主要内容）：

一.《上海万*雅*称死守8000元价位》

http://www.taofang.com.cn/sh/news/newsinfo.asp?newsid=32187

2005年领跌上海的万里板块曾以差价补偿、直接降价的方式打破楼市价格底线，为此后上海房价的全线调整奠基铺路。此番严守均价位，万*雅*的发言人称：被指继续降价纯系“部分开发商不负责任的引导与严重的歪曲事实，是不健康的竞争”。他同时表示，新一轮的提价计划已在酝酿之中。

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二.《上海出台实质性利好政策 楼市悄显回暖征兆》



业内普遍认为，去年以来上海楼市调控中有三大利器：不得转按揭、购房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的营业税。然而这些政策正在悄悄地松动。消息人士告诉记者：“现在已经有不少银行放开了三成首付比例按揭的规定，而且将有可能更大面积地放松；不得转按揭，近期也将解禁；只有5.5%的营业税，由于是中央明确规定的政策目前还维持原状。” ……………………………………………新**不动产执行总裁赵**乐观地表示：“上海楼市在回暖，我预计今年的‘金九银十’就会房价、销售量齐升。”

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算下来，上海楼市的第一波降价到现在已经有半年多的时间了，这中间的时间超过了许多空军朋友原先的预计，上面两个例子中的乐观主义者更是令很多人感到奇怪：现在“网上房地产”有超过2700万平米待售，统计年鉴上显示今后3年将要有上亿平米的建设量要上市，上海各地空关房源数量巨大更是有目共睹，如此的供求关系摆在眼前，不容辩驳；而且，根据简单的计算也可以知道，现在上海楼市整体的房价/收入比和房价/租金比均高出合理值100%以上，很显然，双方之间的矛盾是不可能调和得了的。

那么， KFS现在为什么还要苦苦的支撑着无法出货的价位？甚至有的kfs情愿采用“借高立贷维持资金周转”这种饮鸩止渴的方法苟延残喘也不愿意降价促销？——看起来奇怪，其实一点也不奇怪，原因很简单——上海楼市目前这个大平台位置的价位对于KFS的重要性就和“大西洋壁垒”防线对于德军的重要性一样，实在是太重要了。

首先从“大西洋壁垒”说起，我们假设两个问题：

1． 假如盟军1944年6月6日的登陆战役失败了，“大西洋壁垒”防线以后是不是永远都能守得住？——这个答案很清楚——守不住，因为从当时国际形势的大势来看，意大利已经投降，德军的苏联战场和日本在各地的战场也在是节节败退，整个法西斯集团已经大势已去，盟军彻底打败德国只是时间早晚的问题，“大西洋壁垒”失守是必然的结果。

2．我们再假设，如果在诺曼底战斗之前已经确信“大西洋壁垒”防线无法守住，德军会不会主动的放弃这里而将防线后撤一段距离？——这个答案也很清楚——仍然不会放弃，因为德军的这条防线是依靠英吉利海峡的天险而建，一旦被突破，被盟军上岸之后占领了登陆场的话，双方的战斗就会由登陆战变成陆战，德军无险可守，战斗的胜负天平将在盟军这一边增加极大分量的砝码，对德军更加不利，所以，即使德军明知道“大西洋壁垒”迟早会失守，也必定会在这里据险死守，绝对不能后撤哪怕是很小的一段距离而给盟军让出陆上作战的场地，或者说，在这条防线上，德军即使明知将要战死，也要为自己的生命索取更大的代价。

我们再回过头来看看上海楼市的情况，现在各个方面都关心的最重要的问题也一样：

首先，上海楼市目前的这个大平台价位究竟守不守得住呢？——没必要多说——不可能守得住的，因为即使我们现在抛开盛极必衰的大势所趋以及上海楼市中严重供过于求的等等基本事实不谈，仅仅只谈房价的话，现在上海的整体房价水平也是严重脱离了百姓的购买力，不是百姓不想买，而是实在买不起了，在楼市最疯狂的那几年，许多结婚的年轻人的“刚需”掏空了家里4位老人的积蓄，再透支了2位新人今后20—30年的收入，这种被称为“6+1”的模式，仅仅就是为了买到一套房子，对其他领域的消费需求来说是无异于强行抽血，长期以往，国民经济其他诸多行业的发展必将受到毁灭性的压制，房地产也迟早会被自己玩死。因此从整体经济必须均衡、稳定、可持续发展的基本原则来说，房地产泡沫必定会被歼灭，整个上海的楼市也必然回归理性甚至矫枉过正，所以，上海楼市目前的这个价格水平是守不住的。

进一步看，Kfs现在为什么要死守下跌20%的这个价格大平台也不难理解了：05年初上海楼市那疯狂的一幕属于不折不扣的泡沫现象已成定论，而05年7、8月份率先降价的KFS基本上都是打着“市场回归理性，价格回归价值”之类的噱头来包装自己的楼盘的，当时也确实吸引出了一些真实的成交量，这就在短期内给公众造成了一种感觉：上海楼市最疯狂的时候泡沫程度也只有20%左右，而且从那时候开始一直到现在，许多“专家/学者”也是一直这么鼓吹的，时至今日，假如KFS连降价后自称为“回归理性，体现价值”的这个大平台也守不住的话，等于是抽了自己一个大大的耳光，直接引起市场对后市普遍看空，楼市就真正的正式走进了下降通道，站在KFS的角度来说，这样的大形势实在是不堪设想。

将上海楼市中的各种角色和电影中的几个人物一一对号入座：

一

对照镜头1中隆美尔元帅的那一番话，目前上海楼市中的坚守的KFS的心态和他很类似：必须守住防线都是心中的信念，或者说，这是他们心中坚定的目标（当然，或许kfs现在仅仅只是出于无奈）。但是，他们也都很清楚的知道自己即将受到一场前所未有的惨烈攻击，目前他们也就是在被动的等着这一刻的到来。

然而现实一点看，KFS们和隆美尔元帅比起来，实力上的差距实在是望尘莫及——纯从军事角度来说，隆美尔元帅是我非常钦佩的一个人：清醒，自律，坚毅，勇敢；再看看我们的KFS呢？——狂妄！腐败！贪婪！懦弱！（现在泡沫才刚开始扫掉最上面的那层浮沫就在呼唤“政策救市”了）——KFS们可有隆美尔元帅那钢铁般的坚强意志？可有他那身经百战的丰富经验？手下可有数十万以服从命令为天职的雄兵？他们能拿出什么资本是可以和隆美尔元帅相提并论？难道仅仅就靠一些跳梁小丑和楼市黑嘴就想和大势对抗？

至于那些号称要“死守”的kfs，就更加可笑了：一条大的防线总得靠防线上所有的守军都留下来死守才有可能守得住，这是个基本的常识吧，即使这样也必将产生大量的烈士！！！而且，防线的崩溃也必然是从最薄弱的地方开始，一旦在某一处出现了突破口，除非马上能堵上，否则整条防线就失去了坚守的意义——对于某个KFS来说，是否能坚守住某个价位不是看他一家的资金情况，更不是看他一家的豪言壮语，而是取决于他其他盟友的实际情况，一个地区的十个楼盘哪怕是只要有1个支撑不住了降价促销，其余的9家也只能跟进。在目前这一岌岌可危的形势下，KFS们自己的友军早就是同床异梦，相互拆台、背后捅刀子的事情也不是个别现象了，还叫嚣着“死守”，莫非真的是想靠“死守”来掩护它其他的KFS盟友们出货？荒唐！！！

二

对照镜头2中那个求战心切的美军中尉，现在很多的空军兄弟急躁的心情也跟他一样，确实，大战之前通常是非常宁静的，这个宁静当中的等待也是非常的漫长磨人的，现在上海楼市就处在这“最长的一天”的关键时刻，在这里我要对大家说几句：

首先，我们要从战略上藐视敌人，树立必胜的信念。大势所向前面我已经说过，再说个基本事实：大家还记得2005年初泡沫最顶峰时期那些疯狂的言论吗？“上海楼市绝不可能跌，需求无限”“房地产还要高速增长20年”，还有那著名的“外中内环123（万）”的格局，后来甚至还有人叫嚣着骇人听闻的“235”——现在呢？降价的事实摆在眼前，当初那些叫嚣123，235的人现在又在高喊着“降20-30%就是底”——事实说明了他们的防线正在退缩，他们可曾知道有一句老话叫“兵败如山倒”？所以，无论从大势上还是从这场大战的进程来看，这一场楼市大战都是空军必胜的！

其次，我们也必须在战术上重视敌人，讲究战争艺术。没有任何一个敌人是甘愿束手待毙的，即使明知是死，死之前也一定会垂死挣扎，为生命索取代价。而且，现实的看，KFS现在相对于空军，在资源掌控，信息渠道，媒体宣传等方面仍然处于强势的地位，各种媒体上歇斯底里的鼓噪忽悠以及有的KFS宁可借高立贷也要苦苦支撑的事实就是明证。我们现在没有办法要求kfs降价，商人逐利的本质更决定了kfs绝不可能会主动的一次性降到合理价位。我们现在能做的就是“忍”，继续围困kfs，耐心的等待机会——在05年之前楼市单边上涨的时候，空军的“忍”被看作是无奈的选择，而现在上海楼市的大势已经转向，敌人的防线已经小幅退缩，空军的“忍”则是一场非暴力不合作、坚壁清野的围困战！在楼市回归理性之前就是坚持围困，不做解放军，直到kfs主动来和我们签订城下之盟——我们追求的目标是“不战而屈人之兵”！

三

至于镜头3当中的几个角色，和那个冒死欢迎盟军的法国农夫相对照的就是不幸在上海楼市泡沫比较严重的时候买了房子的朋友们（大致时间段是从04年初至今），不管是自住的也好，投资的也好，炒家也好，你们其实都应该加入空军的阵营，坚决的为这次上海楼市歼灭泡沫的大战叫好并且呐喊助威！——那个农夫在德国的统治之下压抑了几年，但是也没有生命的危险，而一场空前惨烈的登陆战必定会把海岸防线附近几乎每一寸的土地都反复的炸几遍，他的农舍离海岸这么近，绝难逃脱被炸得粉碎的结果，为什么他不去反对盟军登陆却反而不顾生命的叫好？就是因为盟军的反攻将给整个国家带来彻底的解放和自由，留给他的后人一个安定祥和的社会！

对于买进了泡沫的朋友们，请你们仔细看一下那位法国海军上将的喊话：“为了胜利，我们必须向祖国开炮，这就是自由的代价！”诚然，上海楼市的这一轮回归理性之路必然是漫长而惨烈的，你们当中的很多人投入楼市的资产甚至会受到歼灭性的打击，在感情上的确难以接受，但是，这不是你们希望泡沫继续维持下去的理由！泡沫继续维持最多只能给你们带来虚伪的纸上富贵，而泡沫破灭则将给整个上海社会带来深远的根本性利好——楼市作为百姓安居乐业的根本，它需要走上健康、理性、和谐的发展之路，当务之急就是严打泡沫；整个上海发展的追求目标是真正的“国际化的大都市”，当前整个社会浮躁的心态也亟须跟随着这次上海楼市泡沫的破灭过程经历一次彻底的反思，以还给我们一个激情澎湃、勤劳创业的主流社会心态！——所以，为了上海的将来，请你们认准大势，大声的为打击泡沫之战叫好！

诺曼底，它原本只是法国西海岸一个很普通的边境地区，因为见证了历史性的大反攻战役，它现在成了反攻的代名词，名垂史册；同样，目前的上海距离真正的“国际化的大都市”还有很长的路要走，但是上海的名字必将先行随着这一轮房地产的兴衰周期写入经济学的教科书！在2005年初的时候，看着上海那数千人彻夜排队的场景，听着那耸人听闻的“还要大涨20年”的豪言壮语，我仿佛看到了几十年前其实自己并没经历过的数百万人大干围湖造田的时候高喊着“人定胜天”的狂热，真实地感受到自己是在见证历史性的全民疯狂，一年以后的现在呢，一场空前惨烈的、历史性的泡沫破灭之路也即将展现在我们的面前，我们现在仍然处于一个历史性的时刻，现在就是上海楼市大反攻之前的那最漫长最难熬的那个时刻——“最长的一天”！

空军兄弟们，总攻的第一炮现在随时都有可能打响，它也许是其他的投资渠道赚钱效应的出现，也许是幕后某些支撑泡沫的黑手的轰然倒台，但是我更看好是这条防线上的大部分守军耗尽给养后自行溃败！在这一历史性的时刻，你们是愿意单独行动，冒着牺牲在解放前的危险贸然进攻，还是继续忍住，耐心的等待着大势发出总动员令，再和大部队一起稳步推进，彻底压垮对手的防线呢？——切记：“能忍人之所不能忍，方能成人之所不能成”——我们的目标是要笑到最后！！！

上海楼市炒作的发展历程，可以用“一鼓作气，再而衰，三而竭”概括。

“一鼓作气”阶段：02年——05年3月

在全国房地产市场低迷多年后，随着长三角地区经济的快速发展，先知先觉的国内外大资金机构KFS发现了上海房地产市场巨大的潜力，纷纷逢低买入。由于这些有实力的投资者、KFS政策市场调研能力强、资金量势力雄厚，在他们和既得利益的市政府的强力推动下，上海房价节节攀升。巨大的财富效应又吸引了国内外的中小投资者拼命杀入上海房产市场。

这样，一股仿佛不可扭转的力量推动着上海房价疯狂上涨。许多楼盘房价根本无需用巨额资金推动就涨幅惊人。于是在04年底，上海房价一鼓作气达到疯狂的顶峰。

“再而衰”阶段：05年3月——06年底

任何事物的发展，都会经历盛极而衰的阶段。上帝欲令其灭亡，必先令其疯狂。

上海房价狂涨的后果之一，就是在中小投资者、普通老百姓心目中创造了“上海房价不可能下跌的神话”。既然不可能下跌，还要继续与国际大都市房价接轨，那么老百姓只好咬牙买入高价房子，同时搭上全家老小几十年的希望。但先期介入的大炒家、投资者，经验老到，“现金为王、落袋为安”是他们的生存法则，于是纷纷在高位将房子脱手。

没有了持续炒作资金的投入，加上政策的打压，上海房价终于在达到疯狂的高位后缓慢下跌，“上海房价不可能下跌的神话”已成为笑话。只是由于上海房价牵涉到各方面太多的既得利益，所以政府还不能下狠手。上海房价衰竭之象已表露无遗。

“三而竭”阶段：2006——2008年

从任何一只庄股的走势看，疯狂最高位后，在次低点的横盘属于庄家不断出货的抵抗下跌阶段，上海房价从05年3月高点以下20%附近已横盘1年，横盘越久积蓄的下跌力量越大。

持续的巨额资金投入已没有可能，等待上海房价的将是那根著名的稻草。